O princípio da concentração está implícito na Lei n. 6.015/73 em virtude da instituição da matrícula. A ideia da matrícula foi concebida como sendo o cadastro do imóvel no qual devem se concentrar todos os direitos reais e atos a eles relativos que digam respeito ao imóvel cadastrado. Deste modo, pelo próprio conceito da matrícula, verifica-se a expressão do princípio da concentração. Assim, segundo o princípio da concentração, todos os direitos reais incidentes sobre determinado imóvel devem estar reunidos na matrícula dele, não existindo possibilidade de outros direitos virem a afetá-los caso nela não se encontrem inscritos.
Apesar destes avanços aqui colacionados, encontramos também na legislação um lembrete claro de que o princípio da concentração ainda não é absoluto. Da mesma forma dá-se na Lei n. 7.433/85, que regulamenta a lavratura de escrituras públicas, e em seu decreto regulamentador (Decreto n. 93.240/86), que determinam a apresentação de certidões de feitos ajuizados em nome do alienante ou instituidor do direito real, consagrando a publicidade processual e deixando claro que ela pode vir a afetar o direito real, mesmo se não inscrita na matrícula do imóvel. Se este não fosse o intuito do legislador, não haveria por que ele exigir as referidas certidões, uma vez que já teria exigido a certidão negativa de ônus expedida pelo registro de imóveis.
É extremamente interessante o parágrafo único do art. 54, que prevê que não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei n. 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.
Alguns autores denominam "princípio da concentração" a regra abstrata consagrada no art. 54 da Lei n. 13.097, de 2015, pois dela deriva que todos os fatos, atos ou situações jurídicas devem ser tornados públicos na matrícula do imóvel, para que possam ser oponíveis contra o terceiro de boa-fé que adquira a propriedade ou algum direito real imobiliário. A redação do artigo em exame assim dispõe:
Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei n° 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil;
III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao goro de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e
IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil.
Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel".
Em um novo contexto mundial de competição dos Direitos pela atração de investimentos estrangeíros e estabilidade do ambiente de negócios, fomentada pela divulgação de índices de desempenho econômico dos diversos países por parte de instituições internacionais (v.g. Relatório Doing Businnes do Banco Mundial), o legislador claramente optou por tornar mais claros os efeitos da publicidade registra! e diminuir os riscos e os custos de transação nos mercados imobiliário e creditício. Tanto é que a mesma Lei 13.097 (art. 59), alterou a Lei 7.433, de 1985 (lei da escritura pública), para suprir a exigência de certidões judiciais e de outra natureza pelo tabelião de notas, por ocasião da lavratura de escrituras públicas, com exceção daquelas referentes ao pagamento do tributo cabível e à matrícula do imóvel. Ou seja, para a pesquisa de externalidades que podem afetar as transações imobiliárias, basta a consulta à matrícula do imóvel não sendo mais necessária qualquer busca de documentos em outros arquivos, registros ou cadastros. salvo no caso de expressa determinação legal em contrário (v.g. certidões fiscais para a lavratura de escritura pública de inventário e partilha).
As outras exceções previstas no seu parágrafo único do art. 54, referem-se às hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel e os fatos previstos nos artigos 129 e 130 da Lei 11.101, de 2005.
- 1) Princípio da Segurança Jurídica;
- 2) Princípio da Unitariedade;
- 3) Princípio da Inscrição;
- 4) Princípio da Legalidade;
- 5)Principio da Territorialidade;
- 6) Princípio da Publicidade;
- 7) Princípio da Rogação ou Instância;
- 8) Princípio da Legitimação Registral;
- 9) Princípio da Prioridade;
- 10) Princípio da Continuidade;
- 11) Princípio da Especialidade;
- 12) Princípio da Parcelaridade ou Cindibilidade do Título;
- 13) Princípio do Tempus Regit Actum;
- 14) Princípio da primazia da realidade ou da verdade;
- 15) Princípio da Eficácia da Vontade;
- 16) Princípio da Presunção;
- 17) Princípio da Concentração;
- 18) Princípio da Fé Pública Registral;
- 19) Princípio da Formalidade, Autoria e Responsabilidade;
- 20) Princípio Da Justiça Preventiva;
- 21) Princípio Da Conservação.
Questionário proposto somente àqueles que pretender o Certificado
CAPÍTULO 2 - Aula 1. Negócios Jurídicos que exigem forma especial
Reflexos dos Bens Incorpóreos no Direito Imobiliário
