Do Contrato De Corretagem E Suas Peculiaridades
- Responsabilidade do Corretor de Imóveis
- Direitos E Obrigações Dos Corretores
- Para Divulgação De Empreendimentos Imobiliários Não Exige Registro No Creci
- Corretores Oficiais
É abusivo, Incorporadora ou Construtora, cobrar taxas de corretagem do adquirente do imóvel. Pois tais práticas configuram venda casada.
In casu, não há como vislumbrar ocorrência de qualquer engano justificável. Como visto, as recorridas tentaram obter vantagem indevida ao impor ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem, caracterizando venda casada, prática prevista no art. 39, I do CDC e vedada no ordenamento jurídico.
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO - AQUISIÇÃO DE IMÓVEL DE INCORPORADORA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - PAGAMENTO IMPOSTO SEM NEGOCIAÇÃO ENTRE AS PARTES - ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO - ART. 42, DO CDC - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
Obtenção de vantagem indevida ao impor ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem, caracterizando venda casada, prática prevista no art. 39, I, do CDC e vedada no ordenamento jurídico.
Logo, como a conduta das recorridas foi incompatível com a boa-fé contratual, é possível a repetição do indébito em dobro.
PROCESSO CIVIL – Juizados Especiais Cíveis – LEGITIMIDADE AD CAUSAM – Empresas de empreendimento imobiliário e de assessoria imobiliária, que atuam de forma coligada – Teoria da aparência e nítida aliança entre as sociedades, que fazem lembrar da conexidade contratual – Solidariedade entre fornecedoras – Legitimidade configurada – CORRETAGEM E ASSESSORIA IMOBILIÁRIA – Relação de consumo – COMISSÃO DE CORRETAGEM – Previsão constante do termo de adesão no sentido de que, no caso de celebração do negócio, o pedido de reserva será convertido em contrato de corretagem – Disposição que evidencia venda casada, não deixando margem de liberdade de escolha ao consumidor – Previsão, ademais, dispondo que valores pagos a título de comissão não representam princípio de pagamento e que, por ocasião da celebração do negócio, seriam devolvidos – Estipulação que não deixa dúvidas de que o proponente não se responsabiliza pela corretagem – Ainda, forma de negociação que evidencia que não há verdadeiro contrato de corretagem, reforçando ainda mais o descabimento da cobrança da comissão – TAXA DE ASSESSORIA IMOBILIÁRIA – Cobrança, de forma compulsória, de uma taxa de serviços de assessoria técnica imobiliária, denominada SATI – Empresa de assessoria que afirma que o serviço era de livre opção – Situação em que sequer se vislumbra qual a efetiva função da taxa, por se tratar de serviço inerente à própria corretagem – Abusividade reconhecida – Precedentes jurisprudenciais – Repetição em dobro dos valores pagos – Sentença parcialmente reformada – Recursos das fornecedoras não providos e recurso dos consumidores provido.
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Recurso nº 1008188-63.2013.8.26.0016 da 1ª Vara do Juizado Especial Cível Central, ACORDAM os Juízes da Segunda Turma Cível do Colégio Recursal Central da Capital, por votação unânime, em negar provimento aos recursos interpostos, nos termos do voto do Relator que deste passa a fazer parte.
Participaram do Julgamento as MM. Juízas Mônica de Carvalho e Cláudia T. Toni. São Paulo, 3 de junho de 2014.
Juiz Relator - LUÍS SCARABELLI
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA INDEVIDA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. Pretensão de declaração de nulidade de cláusula contratual constante de contrato celebrado com as requeridas, o que evidencia sua legitimidade para responder à demanda. MÉRITO. Negociação celebrada pelos contendores com contratação, pelo autor, de mútuo pelo Programa Nacional de Habitação Popular, integrante do Programa Minha Casa Minha Vida. Incentivo social, cuja inclusão de comissão de corretagem desvirtua o caráter do programa governamental. Devolução simples da quantia indevidamente cobrada, tendo em vista a ausência de má-fé no comportamento das rés, a afastar a restituição dobrada. Sentença parcialmente reformada para determinar a repetição simples do indébito. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70058203803, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 05/06/2014).
RECURSO INOMINADO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TERRA NOVARODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE RECONHECIDA PORQUE OS CORRETORES OFERECIAM OS IMÓVEIS PARA A VENDA NO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO DA RÉ, DANDO A IMPRESSÃO DE QUE ERAM EMPREGADOS DA EMPREENDEDORA, BEM COMO QUE O VALOR PAGO VISAVA ASSEGURAR O NEGÓCIO E FAZIA PARTE DO PAGAMENTO. CLÁUSULA QUE IMPÔS A OBRIGAÇÃO AO COMPRADOR NULA PORQUE NA HIPÓTESE NÃO HAVIA OUTRA ALTERNATIVA A NÃO SER A CONTRATAÇÃO. INEXISTÊNCIA TODAVIA DE ATUAÇÃO EXPRESSA DE CORRETOR NA INTERMEDIAÇÃO. RESPONSABILIDADE DA RÉ NA DEVOLUÇÃO SIMPLES. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Recurso Cível Nº 71004833984, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Gisele Anne Vieira de Azambuja, Julgado em 30/05/2014).
RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. REPASSE DE DESPESAS DE COMERCIALIZAÇÃO COMO PARTE DA ENTRADA OU SINAL DO NEGÓCIO. AUSÊNCIA DE INTERMEDIAÇÃO POR TERCEIRO INDEPENDENTE E DE INFORMAÇÃO CLARA AO CONSUMIDOR ADQUIRENTE DE QUE ESTAVA ASSUMINDO COMISSÃO DE CORRETAGEM, DESPESA DE COMERCIALIZAÇÃO ORDINARIAMENTE DA RESPONSABILIDADE DO ALIENANTE, SEM DIREITO A ABATER DO PREÇO. DIREITO À DEVOLUÇÃO SIMPLES. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Recurso Cível Nº 71004840831, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Roberto José Ludwig, Julgado em 30/05/2014).
PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA/PMCMV. TAXA DE CORREAGEM. COBRANÇA DO MUTUÁRIO. INCOMPATIBILIDADE. VALOR JÁ ACRESCIDO AO PREÇO DAS UNIDADES. ABUSIVIDADE. Sopesando os princípios e a finalidade do Programa Minha Casa Minha Vida e a possibilidade, inclusive já implementada no caso das construções debatidas nos autos, de negociação do pagamento entre a incorporadora/construtora e a imobiliária/corretora, entendo que a cobrança dataxa de corretagem do mutuário é indevida e, especificamente neste caso, abusiva. (TRF4, AG 5000425-70.2012.404.0000, Terceira Turma, Relatora p/ Acórdão Maria Lúcia Luz Leiria, juntado aos autos em 21/03/2012).
(http://joiceraddatz.jusbrasil.com.br/artigos/125560390/cobranca-de-comissao-de-corretagem-pode-ser-indevida?utm_campaign=newsletter&utm_medium=email&utm_source=newsletter)
recurso inominado. repetição DE INDÉBITO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ATENDIMENTO EXCLUSIVO EM PLANTÃO DE VENDAS. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE NESSE CASO DISPONHA SER DO PROMITENTE COMPRADOR OU comprador A OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. DECISÃO DAS Turmas Recursais Cíveis REUNIDAS NO PROCESSO nº 71004760179 (RELATOR O Dr. ROBERTO LOREA).
INCIDENTE DE UNIFORMIZAÇÃO. IMÓVEL ADQUIRIDO EM PLANTÃO DE VENDAS. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL QUE IMPÕE O PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM AO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO DE FORMA SIMPLES. INCIDENTE CONHECIDO E PROVIDO.
1. QUANDO O IMÓVEL É ADQUIRIDO DIRETAMENTE NO PLANTÃO DE VENDAS, É ABUSIVA A CLÁUSULA CONTRATUAL QUE IMPÕE AO CONSUMIDOR O PAGAMENTO DA COMISSÃO. INCIDÊNCIA DOS ARTIGOS 6º, IV E V, E 51, IV, DO CDC, PARA REEQUILIBRAR O CONTRATO.
2. AFASTADO O RECONHECIMENTO DA MÁ-FÉ A ENSEJAR PAGAMENTO EM DOBRO, HAJA VISTA A DIVERGÊNCIA ATÉ AQUI EXISTENTE NAS TURMAS. RESTITUIÇÃO DEVIDA NA FORMA SIMPLES, À LUZ DO PRECEDENTE DO STJ, NO JULGAMENTO DA RECLAMAÇÃO Nº 4.892 - PR. (Incidente de Uniformização Jurisprudência Nº 71004760179, Turmas Recursais Cíveis Reunidas, Turmas Recursais, Relator: Roberto Arriada Lorea, Julgado em 19/08/2014).
EDIFÍCIO NA PLANTA
É abusivo construtora cobrar taxas de corretagem e de assistência.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que, se um corretor de imóveis faz a aproximação entre o comprador, e o dono da propriedade, se e o negócio se concretiza, ele faz jus à comissão, ainda que não tenha participado do processo de conclusão da compra e venda. Consta do acórdão que o recebimento da comissão está atrelado à aproximação das partes e à conclusão bem-sucedida do negócio jurídico: “A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão pelo comitente”.
Jurisprudência - Prazo Prescricional
Apelação Cível nº 0037255-32.2012.8.26.0564 - PRESCRIÇÃO Enriquecimento sem causa Prazo de três anos Art. 206, § 3º, inc. IV, do CC. Comissão de corretagem incluída no valor total do imóvel Repetição do indébito Precedentes do STJ e do TJDF Prescrição bem decretada Ré, ademais, que seria parte ilegítima Falta de razão do apelante também quanto ao restante do mérito, por ter concordado com o pagamento da corretagem, constante expressamente no contrato Sentença mantida Apelo desprovido.
Apelação nº 0018410-11.2011.8.26.0006 - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C.C. DANOS MORAIS. I Prescrição. Afastamento. Pagamento, cuja restituição se postula, efetuado em 2007. Propositura da ação em 2011. Decurso do prazo de 05 (cinco) anos não operado. Incidência do disposto no art. 206, par. 5º, inc. I, do Código Civil. II Ilegitimidade passiva da ré. Não acolhimento. Participação da Pereira Barreto na negociação do imóvel alienado aos autores. Presunção, ante a ausência de dados concretos em sentido oposto, de que houve proveito dos valores (corretagem e SATI) pela demandada. III Exigibilidade da corretagem e das taxas a título de "serviços de assessoria técnico-imobiliária" (SATI), calculadas sobre o preço do imóvel. Ausência de contratação destes encargos. Cobrança indevida. Precedente da Câmara. IV Devolução em dobro dos valores indevidamente cobrados. Afastamento da penalidade. Não verificação, de pronto, da má-fé na realização da cobrança. SENTENÇA EM PARTE REFORMADA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP, Apel. 0032919- 19.2011.8.26.0564, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Donegá Morandini, j. 02/10/2012).
APEL. Nº: 0003357-34.2012.8.26.0562 - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C.C. DANOS MORAIS. I Prescrição. Afastamento. Pagamento, cuja restituição se postula, efetuado em 2007. Propositura da ação em 2011. Decurso do prazo de 05 (cinco) anos não operado. Incidência do disposto no art. 206, par. 5º, inc. I, do Código Civil. II Ilegitimidade passiva da ré. Não acolhimento. Participação da Pereira Barreto na negociação do imóvel alienado aos autores. Presunção, ante a ausência de dados concretos em sentido oposto, de que houve proveito dos valores (corretagem e SATI) pela demandada. III Exigibilidade da corretagem e das taxas a título de "serviços de assessoria técnico-imobiliária" (SATI), calculadas sobre o preço do imóvel. Ausência de contratação destes encargos. Cobrança indevida. Precedente da Câmara. IV Devolução em dobro dos valores indevidamente cobrados. Afastamento da penalidade. Não verificação, de pronto, da má-fé na realização da cobrança. SENTENÇA EM PARTE REFORMADA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP 3ª Câmara de Direito Privado Apelação nº 0032919-19.2011.8.26.0564 São Bernardo do Campo rel. Des. DONEGÁ MORANDINI j. 02.10.2012).
Apelação com Revisão n° 990.10.129281-5 - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM. Pretensão do autor à restituição das quantias pagas pelos serviços de corretagem e assessoria técnica. Alegou o autor que tais verbas deveriam ser pagas pela vendedora do imóvel. Prescrição da pretensão do autor ao recebimento das quantias pagas em 2004. Pretensão fundada no enriquecimento sem causa, cujo prazo prescricional é de três anos. Ação ajuizada em 2008. Prescrição reconhecida.
O preço do imóvel informado ao autor englobava também a comissão de corretagem. A vendedora do imóvel teria direito ao recebimento integral do valor. Contudo, para facilitar o recebimento da comissão pela ré, deduziu-se do valor devido à vendedora a quantia referente à comissão de corretagem.
Embora se verifique a irregularidade na formalização de instrumento de contrato pelo qual o comprador contratava serviços de intermediação, que à evidência foram na verdade contratados pela vendedora, que escolheu a ré e com ela ajustou as condições do trabalho de corretagem, não se exigiu do autor qualquer pagamento que não estivesse obrigado a fazer em razão) proposta de compra do imóvel que assinou. Em outras palavras, o autor não pagou mais pelo imóvel que comprou. A prática verificada no mercado imobiliário não pode ser reputada regular, porque dissimula contrato entre o comprador e a corretora que não existiu e reflete sobre registros fiscais e contábeis, distorcendo a realidade. Contudo, não pode ser determinada a restituição pretendida pelo autor porque existia uma causa para o pagamento que está no contrato de compra e venda do imóvel. A restituição pretendida, sim, poderia gerar vantagem indevida em favor do autor.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 350.052 - MS (2013/0161981-0)
