Contrato de Locação

Natureza; Rrequisitos; Características E Seus Elementos

 

É o contrato mais usado na sociedade depois da compra e venda. Hoje em dia alugam-se, casas, quartos, apartamentos, roupas, fazendas, etc.

As partes denominam-se locador, senhorio ou arrendador; e locatário, inquilino ou arrendatário. O vocábulo arrendamento é sinônimo de locação, podendo ambos ser usados indistintamente. Entre nós, todavia, o primeiro é utilizado, preferentemente, para designar as locações imobiliárias rurais. A coisa não precisa ser necessariamente de propriedade do locador, uma vez que a locação não acarreta transferência do domínio, malgrado em geral as duas posições, de proprietário e senhorio, coincidam. A retribuição pelo uso e gozo da coisa chama-se aluguel ou renda

A locação, é o contrato pela qual uma das partes, mediante remuneração paga pela outra, se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, o uso e gozo de uma coisa infungível, a prestação de um serviço apreciável economicamente ou a execução de alguma obra determinada. Levando-se em consideração este conceito, podemos estabelecer três espécies de locação:

 

a) Locação de Coisas (locatio rei) – uso e gozo de bem infungível.

b) Locação de Serviços (locatiooperarum) – prestação de serviços

economicamente apreciável.

c) Locação de Obras ou empreitada (locatiooperis faciendi) – execução de obra ou trabalho.

 

Do claro conceito legal, pode-se extrair as características principais do contrato: a cessão da coisa (“ceder à outra... uso e gozo de uma coisa não fungível”), preço (“certa retribuição”), consentimento (“se obriga a”) e prazo (“por tempo determinado ou não”). Bilateral; oneroso; consensual;comutativo; não solene.

O núcleo do contrato de locação é a cessão de uma coisa não fungível entre o seu proprietário – o locador – e aquele que se utilizará da coisa – o locatário.

 

Das Locações de Prédio Rústico ou Arrendamento Rural

 

Quanto ao arrendamento rural, observar-se-ão os seguintes princípios:

 

I - os prazos de arrendamento terminarão sempre depois de ultimada a colheita, inclusive a de plantas forrageiras temporárias cultiváveis. No caso de retardamento da colheita por motivo de força maior, considerar-se-ão esses prazos prorrogados nas mesmas condições, até sua ultimação; 

 

II - presume-se feito, no prazo mínimo de três anos, o arrendamento por tempo indeterminado, observada a regra do item anterior;

 

III - o arrendatário, para iniciar qualquer cultura cujos frutos não possam ser recolhidos antes de terminado o prazo de arrendamento, deverá ajustar, previamente, com o arrendador a forma de pagamento do uso da terra por esse prazo excedente;

 

IV - em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificação extrajudicial das propostas existentes. Não se verificando a notificação extrajudicial, o contrato considera-se automaticamente renovado, desde que o arrendador, nos 30 (trinta) dias seguintes, não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, tudo mediante simples registro de suas declarações no competente Registro de Títulos e Documentos;

 

V - os direitos assegurados no inciso IV do caput deste artigo não prevalecerão se, no prazo de 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, o proprietário, por via de notificação extrajudicial, declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou por intermédio de descendente seu;

 

VI - sem expresso consentimento do proprietário é vedado o subarrendamento;

 

VII - poderá ser acertada, entre o proprietário e arrendatário, cláusula que permita a substituição de área arrendada por outra equivalente no mesmo imóvel rural, desde que respeitadas as condições de arrendamento e os direitos do arrendatário;

 

VIII - o arrendatário, ao termo do contrato, tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis; será indenizado das benfeitorias voluptuárias quando autorizadas pelo proprietário do solo; e, enquanto o arrendatário não for indenizado das benfeitorias necessárias e úteis, poderá permanecer no imóvel, no uso e gozo das vantagens por ele oferecidas, nos termos do contrato de arrendamento e das disposições do inciso I deste artigo; 

 

IX - constando do contrato de arrendamento animais de cria, de corte ou de trabalho, cuja forma de restituição não tenha sido expressamente regulada, o arrendatário é obrigado, findo ou rescindido o contrato, a restituí-los em igual número, espécie e valor;

 

 X - o arrendatário não responderá por qualquer deterioração ou prejuízo a que não tiver dado causa;

 

XI - na regulamentação desta Lei, serão complementadas as seguintes condições que, obrigatoriamente, constarão dos contratos de arrendamento:

 

a) limites da remuneração e formas de pagamento em dinheiro ou no seu equivalente em produtos; 

 

b) prazos mínimos de arrendamento e limites de vigência para os vários tipos de atividades agrícolas; 

 

c) bases para as renovações convencionadas;

 

d) formas de extinção ou rescisão;

 

e) direito e formas de indenização ajustadas quanto às benfeitorias realizadas;

 

XII - a remuneração do arrendamento, sob qualquer forma de pagamento, não poderá ser superior a 15% (quinze por cento) do valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias que entrarem na composição do contrato, salvo se o arrendamento for parcial e recair apenas em glebas selecionadas para fins de exploração intensiva de alta rentabilidade, caso em que a remuneração poderá ir até o limite de 30% (trinta por cento) 

XIII - a todo aquele que ocupar, sob qualquer forma de arrendamento, por mais de cinco anos, um imóvel rural desapropriado, em área prioritária de Reforma Agrária, é assegurado o direito preferencial de acesso à terra ..Vetado...

 

Fica instituído o Programa de Arrendamento Rural, destinado ao atendimento complementar de acesso à terra por parte dos trabalhadores rurais qualificados para participar do Programa Nacional de Reforma Agrária, na forma estabelecida em regulamento. Os imóveis que integrarem o Programa de Arrendamento Rural não serão objeto de desapropriação para fins de reforma agrária enquanto se mantiverem arrendados, desde que atendam aos requisitos estabelecidos em regulamento.

 

  Características gerais

 

a) Cessão temporária de uso e gozo; 
b) Remuneração que se opera na locação de coisa por meio do aluguel; na de serviço (pelo salário) e na empreitada (pelo preço); 
c) Contratualidade, pois tem natureza jurídica contratual: bilateral, oneroso, comutativo, consensual, de execução continuada. 
d) Realizados entre os sujeitos contratuais: 
Sujeito ativo: locador, senhorio ou arrendador. 
Sujeito passivo: locatário, inquilino ou arrendatário

bilateral: as obrigações sao recíprocas;

 oneroso: as partes detêm vantagens que provêm de um sacrifício;

 comutativo: as partes sabem o que devem prestar, há equilíbrio na relaçao;

 consensual: basta a aposiçao de vontades para formalizar o contrato;

 de execuçao continuada: "sao os que se cumprem por meio de atos reiterados". O vínculo contratual perdura até o fim do prazo avençado para o término do contrato.

 

A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei (8.245/91); Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: as locações:

 

Locação De Coisa

 

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

Em se tratando de exploração de frutos ou prestação de serviços, a locação se fará sob forma de arrendamento, mediante condições especiais, aprovadas pelo Ministro da Fazenda. Salvo em casos especiais, expressamente determinados em lei, não se fará arrendamento por prazo superior a 20 (vinte) anos. 

Quando o projeto envolver investimentos cujo retorno, justificadamente, não possa ocorrer dentro do prazo máximo de 20 (vinte) anos, a cessão sob o regime de arrendamento poderá ser realizada por prazo superior, observando-se, nesse caso, como prazo de vigência, o tempo seguramente necessário à viabilização econômico-financeira do empreendimento, não ultrapassando o período da possível renovação.

 

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

 

O arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Na locação mercantil de prédios, pretende o legislador a proteção do negócio e da propriedade comercial, em benefício do inquilino comerciante, impedindo que o locador tire proveito da valorização trazida pela atividade comercial ao seu imóvel. Por isso, o comerciante, atendendo às exigências legais, permanecerá no imóvel independentemente da vontade do locador, para ser prestigiado pelos anos de clientela no local. As normas visam à estabilidade da relação locatícia, garantindo a renovatória quando:

I) contrato por escrito, com prazo determinado;

II) o prazo mínimo da locação a renovar deve ser de cinco anos;

III) o locatário deve explorar o mesmo ramo de comércio pelo prazo mínimo de três anos ininterruptos.

 

Na soma desses três requisitos, terá o locatário direito de renovar a locação, tutelando-se o fundo do comércio criado. O direito à renovatória deverá ser exercido dentro do prazo decadencial – um ano até seis meses da data do término do contrato a prorrogar. Caso o locador alegue que precisa do imóvel, para uso próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano – e seja ele, locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente, detentor da maioria do capital –,o juiz fixará oquantum de indenização a que o locatário terá direito pela perda do fundo de comércio, abrangendo as despesas de mudança (artigo 52, inciso II, e §§ 1.º e 3.º, da Lei n. 8.245/91). Os prazos para desocupação do imóvel locado vêm descriminados no artigo 63 da Lei de Locação.

No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.

Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.

Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida.

Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias. É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

 

Elementos

 

Do conceito de locação de coisas  transparecem os seus três elementos fundamentais: o objeto, o preço e o consentimento.

 

O objeto pode ser coisa móvel ou imóvel. O bem móvel deve ser infungível; se fungível, será contrato de mútuo. Admite-se, no entanto, a locação de coisa móvel fungível quando o seu uso tenha sido cedido, por certo prazo e aluguel, ad pompam et ostentationem, ou seja, para fins de ornamentação, como uma cesta de frutas com adornos raros, por exemplo. 

Uma coisa pode ser alugada por inteiro ou em frações. Num prédio urbano, por exemplo, pode-se alugar um andar, uma loja, um pedaço de parede para a fixação de cartazes de propaganda, uma garagem etc.9. Se o contrato nada estipular em contrário, a locação abrange os acessórios da coisa (CC, arts. 92 a 97 e 566, I). Assim, se se refere a uma fazenda, verbi gratia, estende-se às casas, pertenças e benfeitorias nela existentes. Também podem ser dadas em locação coisas comuns a diversas pessoas, desde que os condôminos resolvam alugá-las por deliberação da maioria (CC, art. 1.323).

 

A locação dos bens imóveis urbanos residenciais ou comerciais continua regida pela Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245, de 18-10-1991), visto que o Código Civil de 2002 não dispõe a respeito da locação de prédios. Os imóveis rurais regem-se pelo Estatuto da Terra (Lei n. 4.504, de 30-11-1964), que regula o arrendamento rural, aplicando-se supletivamente o Código Civil, segundo dispõe o § 9º do art. 92 do aludido Estatuto.

 

O preço, denominado aluguel ou remuneração, é essencial para a sua configuração, pois haverá comodato, e não locação, se o uso e gozo da coisa forem cedidos a título gratuito, como retromencionado. Será fixado pelas partes ou mediante arbitramento administrativo ou judicial, ou ainda imposto por ato governamental, como no caso dos táxis e dos prédios urbanos. Pode ainda depender de concorrência pública, nas locações de bens da União (Dec.-Lei n. 9.760, de 5-9-1946, art. 95, parágrafo único)12. Não pode, todavia, a sua estipulação ser deixada, potestativamente, ao arbítrio exclusivo de um dos contratantes.

É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.

Em geral, o pagamento é fixado em dinheiro, a ser pago periodicamente (por semana, quinzena ou mês), como contrato de execução prolongada ou sucessiva (tempus successivum habet), nada impedindo seja pago de uma só vez por todo o período da locação, como sucede com os aluguéis de temporada, que podem ser exigidos antecipadamente e de uma só vez (art. 20 da atual Lei do Inquilinato: Lei n. 8.245/91). A referida lei veda a estipulação do aluguel em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17), não admitindo a exigência de pagamento antecipado, salvo a exceção apontada no citado dispositivo. A falta de pagamento do aluguel enseja ao locador o direito de cobrá-lo sob a forma de execução (CPC, art. 585, V) ou de pleitear a resolução do contrato, tanto no direito comum quanto no regime especial do inquilinato, mediante ação de despejo.

O valor do aluguel será estipulado livremente, porém somente será passível de reajuste:

"É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.  É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste."

Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira: 

 

Lugar do pagamento do aluguel

 

No silêncio do contrato, a obrigação locatícia é quesível, efetuando-se o pagamento do aluguel e dos encargos da locação no domicílio do locatário (CC, art. 327). Na locação de imóveis urbanos, o pagamento se faz “no imóvel locado quando outro local não tiver sido indicado no contrato” (Lei n. 8.245/91, art. 23, I). É comum, no entanto, ser convencionado outro local para o pagamento, transformando-se a obrigação em portável. O preço será devido ao locador durante todo o período em que a coisa estiver à disposição do locatário, ainda que não utilizada efetivamente.

 

O consentimento pode ser expresso ou tácito. É capaz de locar quem tem poderes de administração. Não se exige, necessariamente, que seja proprietário, como ocorre com o inventariante em relação aos bens do espólio, com o usufrutuário, com os pais e outros representantes legais no tocante aos bens dos representados etc. O proprietário aparente, como é o possuidor de boa-fé, estando usufruindo a coisa, pode arrendá-la ou locá-la. A simples posse jurídica habilita o possuidor a alugar. O art. 1.507, § 2º, do Código Civil autoriza expressamente o credor anticrético, salvo pacto em sentido contrário, a alugar a coisa recebida em garantia. O próprio locatário poderá sublocar, com o consentimento prévio e escrito do locador (Lei n. 8.245/91, art. 13).

O locatário tem de ser pessoa estranha à coisa locada. Desse modo, o locador não pode ser locatário ou sublocatário de si próprio ou de sua própria coisa, ou seja, não pode receber coisa sua em locação, salvo se o uso da coisa, por força do contrato ou em virtude de lei, pertencer validamente a outrem. Pode haver, no entanto, rescisão parcial do contrato de locação, como no caso de o senhorio ter de habitar uma parte do prédio que já havia alugado.

 

 Capacidade dos contraentes, que é a condição sine qua non da validade do consentimento dado por eles, uma vez que a intenção deliberada de contratar requer que o contratante tenha consciência de seu ato e que o pratique livre e espontaneamente. Pessoa casada não precisa da autorização do outro consorte para locar objeto que lhe pertence, salvo se for contrato de locação de prédio urbano por prazo igual ou superior a 10 anos (artigo 3.º da Lei n. 8.245/91). Qualquer um dos cônjuges pode contratar como locatário; após a morte deste, o outro terá direito de continuar com a locação (artigo 11 da Lei n. 8.245/91).

Tutor e curador só podem dar em arrendamento o imóvel do incapaz sob sua guarda, mediante prévia autorização judicial e praça pública (artigo 1.747, inciso V, aplicado à tutela e à curatela, conforme referência feita pelo artigo 1.742, ambos do Código Civil).

 O pai poderá, no exercício do pátrio poder, arrendar sem qualquer formalidade.

A pessoa que não é proprietária do bem locado, só pode dar a coisa em locação se puder ceder ao locatário o uso e gozo.

Os absoluta e relativamente incapazes só poderão alugar imóvel se representados ou assistidos, respectivamente.

 A locação de imóveis pode recair num todo ou em parte, no principal ou nos acessórios. Exemplo: alugar o apartamento e a garagem.

São credores pignoratícios, independentemente de convenção: o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio, pelos aluguéis ou rendas.

Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.

Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso.

Desde a assinatura do compromisso até a homologação da partilha, a administração da herança será exercida pelo inventariante.

 

Forma Livre

 

A locação é um contrato consensual, que independe de forma especial, poderá ser ajustado por escrito ou verbalmente, a não ser em casos especiais, para as quais a lei requer forma escrita, ex: 

A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

O instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na livre disposição e administração de seus bens, prova as obrigações convencionais de qualquer valor; mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros, antes de registrado no registro público.A prova do instrumento particular pode suprir-se pelas outras de caráter legal.

Salvo os casos expressos, a prova exclusivamente testemunhal só se admite nos negócios jurídicos cujo valor não ultrapasse o décuplo do maior salário mínimo vigente no País ao tempo em que foram celebrados. Qualquer que seja o valor do negócio jurídico, a prova testemunhal é admissível como subsidiária ou complementar da prova por escrito.

E para fins de averbação, também deverá ser subscrito por duas testemunhas.; 

O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida. 

O registro previsto no n° 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no n° 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador.

Normas especiais que prevalecem sobre as gerais;

Estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros: Os contratos de locação de prédios, sem prejuízo do disposto no artigo 167,  I, 3; 

 

 

No Registro de imóveis, além da matrícula, serão feitos: I - o registro: dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada.

Dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vegência no caso de alienação da coisa locada;

Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

 

 


 
 
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