Obrigações com eficácia real são obrigações oponíveis a terceiro que, adquire-se o direito sobre determinado bem, sem perder seu caráter de direito a uma prestação.
São exemplos, os contratos, que, embora, seus efeitos diretos são pessoais, contudo, poderá ser alcançado pela eficácia real, se, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, ex. para alguns doutrinadores, o contrato de alienação fiduciária em garantia, que é um contrato real que, para ter eficácia contra terceiros deverá ser levado a registro no órgão competente.
Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro. (CC, art. 576), ou seja, neste caso, o contrato existe, é válido, mas a sua eficácia não está subordinada a uma condição, da qual seja, “constar no Registro”, caso esteja consignado e registrado em cartório, deverá seguir os tramites da Lei das Locações.
Outro exemplo a se considerar, é a obrigação com eficácia real, a que resulta de compromisso de compra e venda, em favor do promitente comprador, mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, sendo que, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel, se, concluído o contrato preliminar, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
A eficácia real, considerado a natureza da obrigação, está subordinado o registro no Cartório Imobiliário, gerando obrigação de fazer, sujeito a adjudicação compulsória, ressaltando-se ainda que, conforme o Enunciado 30 aprovado na I Jornada de Direito Civil realizada pelo Conselho da Justiça
Federal: “A disposição do parágrafo único do art. 463 do novo Código Civil[1] deve ser interpretada como fator de eficácia perante terceiros”. Desse modo, mesmo não registrado, o contrato preliminar gera obrigação de fazer para as partes. E neste sentido, da mesma forma, também já se manifestou o STJ com a Súmula 239, “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.” Referenciado a execução específica do art. 639 (atual art. 466-B[2]) do Código de Processo Civil, ainda que se trate de contrato preliminar não inscrito no registro de imóveis.
Reflexos dos Bens Incorpóreos no Direito Imobiliário
[1] CC, Art. 463. “O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.”
[2] CPC, art. 466-B. “Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.”
