Eu direito real de garantia e de aquisição, independentemente de divergências de entendimento, sendo, portanto, um imaterial, incorpóreo e intangível.
Na promessa de compra e venda o titular não tem os poderes inerentes da propriedade inerentes da propriedade sobre determinada coisa.
O autor Orlando Gomes, citado pela professora Maria H. D.,
“considera como um direito real sobre coisa alheia sui gereneris, porque envolve um pouco de direito real de gozo e um pouco de direito real de garantia, reduzindo-se a uma mera limitação do poder de disposição do proprietário que o constitui, que, em seu registro fica impedido de alienar a coisa, e, se o fizer, o compromissário comprador poderá reivindicar a propriedade do imóvel ou executar o contrato de compromisso, exigindo o adimplemento da obrigação contraída pelo promitente-vendedor.”.[1]
Na mesma obra da autora e, na mesma página, a autora discorda de que seja um direito real de gozo, pois o domínio da coisa permanece nas mãos do promitente-vendedor, com a resolução do contrato o seu direito de propriedade volta à plenitude. A autora entende, não ser satisfatório sua inclusão nos direitos reais de garantia, destinado, tão somente, a assegura a prestação prometida no contrato, em razão dos direitos reais de garantia ter outra finalidade. Conclui-se então, que equivale a um direito real limitado, direito de aquisição, assecuratório não do contrato futuro, mas da outorga da escritura definitiva não só em relação às partes contratantes como erga omnes, colocando tal instituto como direito real sobre coisa alheia de aquisição.
Consiste a promessa irretratável de compra e venda no contrato pelo qual o promitente vendedor obriga-se a vender ao compromissário comprador determinado imóvel, pelo preço, condições e modos convencionados, outorgando-lhe a escritura definitiva quando houver o adimplemento da obrigação. O compromissário comprador, por sua vez, obriga-se a pagar o preço e cumprir todas as condições estipuladas na avença, adquirindo, em consequência, direito real sobre o imóvel, com a faculdade de reclamar a outorga da escritura definitiva, ou sua adjudicação compulsória havendo recusa por parte do promitente vendedor. “São direitos reais o direito do promitente comprador do imóvel.”
Distinto da propriedade, na promessa de compra e venda o titular não tem os atributos do domínio sobre a coisa.
É um direito real novo, pelas suas características, como por suas finalidades. E deve, consequentemente, ocupar um lugar à parte na classificação dos direitos reais. Nem é um direito real pleno ou ilimitado (propriedade), nem se pode ter como os direitos reais limitados que o Código Civil, na linha dos demais, arrola e disciplina.
O compromisso ou promessa irrevogável de venda não é um contrato preliminar, porque a adjudicação compulsória só será possível nas obrigações de dar, protegido pela obrigação de outorga da escritura definitiva.[2], já o contrato preliminar gera, tão somente, obrigação de fazer o contrato definitivo.
Reflexos dos Bens Incorpóreos no Direito Imobiliário
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[1] Maria H. D. vl. 4, op. Cit. P. 641 –
[2] CC, art. 1.418. “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”
