- Pela extinção da obrigação principal, isto porque o ônus real é uma relação jurídica acessória, seguindo a sorte da principal. Cessa a garantia real, com a extinção da dívida assegurada. P ex.: extinta a obrigação pela dação em pagamento, com a entrega de objeto diverso do devido, desaparecerá também a hipoteca. Porém, se não prevalecer a dação, como na hipótese de ser o credor evicto, a aquisição não terá nenhum efeito, restabelecendo-se a obrigação primitiva e com ela a garantia real. "Se o credor for evicto da coisa recebida em pagamento, restabelecer-se-á a obrigação primitiva, ficando sem efeito a quitação dada, ressalvados os direitos de terceiros". A regra não tem, contudo, caráter absoluto. E a razão é que a obrigação se extingue muitas vezes por motivos técnicos que permitem a sobrevivência ou a transferência da obrigação acessória, ou o seu restabelecimento. Caso típico da primeira hipótese é a do pagamento com subrogação, que sem perder a qualificação de modalidade extintiva da obrigação transfere ao solvens todos os direitos, ações, privilégios e garantias do primitivo, em solução, a hipoteca subsiste.
Com a novação, a obrigação cessa, em razão do surgimento de nova, que a extingue. Mas é lícito ao credor ressalvar a hipoteca, anticrese ou penhor se os bens tiverem sido dados em garantia pelo próprio devedor, ou mesmo por terceiro se este for parte na novação Realizada a novação, extingue os acessórios da dívida, sempre que não houver estipulação em contrário, o que autoriza concluir que a estipulação contrária mantém viva a hipoteca;
- Pelo perecimento da coisa, por deixar a hipoteca sem objeto. Essa destruição, requerida pela lei, deverá ser total, pois, se houver deterioração, Cerda parcial ou desvalorização de bem onerado, a relação hipotecária subsiste no remanescente, autorizando o credor a pedir reforço, sob pena de vencimento antecipado. É mister salientar que a hipoteca só se extingue quando ocorre o perecimento total do imóvel hipotecado. Se for parcial, a garantia permanecerá sobre a parte remanescente, Se o bem hipotecado for destruído por culpa de terceiro compelido a ressarcir o dano, o direito do credor hipotecário sub-roga-se no valor dessa indenização de perdas a danos, conservando seu direito de preferência. O mesmo sucede no caso de indenização solvida pela Companhia de Seguro a no caso da quantia paga pelo poder expropriante, sendo desapropriado o bem gravado. "Nos casos de perecimento da coisa dada em garantia, esta se sub-rogará na indenização do seguro, ou no ressarcimento do dano, em benefício do credor, a quem assistirá sobre ela preferência até seu completo reembolso." ;
- Pela resolução da propriedade, pois se o devedor tinha sobre o imóvel onerado propriedade resolúvel com o implemento da condição resolutiva, ou do termo ajustado, ter-se-á a perda do domínio previsto no título constitutivo e, conseqüentemente, isso acarretará extinção da garantia real . Isto é assim porque uma vez resolvida a propriedade, deixa de ser dono quem deu o bem em garantia e, como o domínio é requisito da hipoteca, perde esta seu supedâneo jurídico, deixando, então, de existir. Se, porém, tal resolução do domínio se der por causa superveniente, como no de doação revogada por ingratidão, subsistirá o ônus real anterior. Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor. Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor;
- Pela renúncia do credor, que deverá ser inequívoca , a que, além de expressa, por exemplo, quando ele, juntamente com o devedor, requer o cancelamento da hipoteca, pode ser tácita, como no caso de o credor consentir na hipoteca do imóvel a outrem. Requer, para ser válida, a capacidade do renunciante, bem como a de disposição do bem, pois seu efeito imediato é converter o credor hipotecário em quirografário. Por ser ato unilateral, independe de consentimento do devedor. Estamos-nos referindo à renúncia do ônus real, caso em que cessa este, mas subsiste a obrigação; se, contudo, a renúncia envolver perdão do débito, extingue-se este a sua garantia real. Convém ressaltar que esta hipótese extintiva só se aplica à hipoteca convencional, uma vez que a legal, inspirada num interesse de ordem pública, é irrenunciável.
Todavia, mesmo no caso das hipotecas legais, há uma hipótese na qual se pode admitir a renúncia: ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinquente, para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais, tendo em vista que se trata, in casu, de hipoteca que atende apenas aos interesses privados da vítima. "Não se efetuará a adjudicação ou alienação de bem do executado sem que da execução seja cientificado, por qualquer modo idôneo e com pelo menos 10 (dez) dias de antecedência, o senhorio direto, o credor com garantia real ou com penhora anteriormente averbada, que não seja de qualquer modo parte na execução".
Embora a renúncia, como ato abdicativo de direitos, deva ser expressa e por escritura pública, se o seu valor ultrapassar a taxa legal, admite-se que seja tácita, em determinados casos, como, por exemplo, quando o credor hipotecário, estando devidamente intimado, não comparece à praça para exercer sua preferência. Ou, ainda, quando o credor, juntamente com o devedor, requer o cancelamento da hipoteca. A renúncia, para ser válida, requer a observância das condições extrínsecas e intrínsecas exigidas para a constituição do ônus. Intuitivamente, independe do consentimento do devedor, por ser ato unilateral;
- Pela remição, isto é, resgate do bem gravado pelo próprio devedor a sua família, pelo credor sub-hipotecário a pelo terceiro adquirente, pois, com a liberação do imóvel hipotecado, tem-se a extinção da garantia real.
Se o devedor da obrigação garantida pela primeira hipoteca não se oferecer, no vencimento, para pagá-la, o credor da segunda pode promover-lhe a extinção, consignando a importância e citando o primeiro credor para recebêla e o devedor para pagá-la; se este não pagar, o segundo credor, efetuando o pagamento, se sub-rogará nos direitos da hipoteca anterior, sem prejuízo dos que lhe competirem contra o devedor comum.
Se o primeiro credor estiver promovendo a execução da hipoteca, o credor da segunda depositará a importância do débito e as despesas judiciais. O adquirente do imóvel hipotecado, desde que não se tenha obrigado pessoalmente a pagar as dívidas aos credores hipotecários, poderá exonerarse da hipoteca, abandonando-lhes o imóvel. O adquirente notificará o vendedor e os credores hipotecários, deferindo-lhes, conjuntamente, a posse do imóvel, ou o depositará em juízo. Poderá o adquirente exercer a faculdade de abandonar o imóvel hipotecado, até as vinte e quatro horas subsequentes à citação, com que se inicia o procedimento executivo.
Dentro em trinta dias, contados do registro do título aquisitivo, tem o adquirente do imóvel hipotecado o direito de remi-lo, citando os credores hipotecários e propondo importância não inferior ao preço por que o adquiriu.
Se o credor impugnar o preço da aquisição ou a importância oferecida, realizar-se-á licitação, efetuando-se a venda judicial a quem oferecer maior preço, assegurada preferência ao adquirente do imóvel.
Não impugnado pelo credor, o preço da aquisição ou o preço proposto pelo adquirente, haver-se-á por definitivamente fixado para a remissão do imóvel, que ficará livre de hipoteca, uma vez pago ou depositado o preço. Se o adquirente deixar de remir o imóvel, sujeitando-o a execução, ficará obrigado a ressarcir os credores hipotecários da desvalorização que, por sua culpa, o mesmo vier a sofrer, além das despesas judiciais da execução. Disporá de ação regressiva contra o vendedor o adquirente que ficar privado do imóvel em conseqüência de licitação ou penhora, o que pagar a hipoteca, o que, por causa de adjudicação ou licitação, desembolsar com o pagamento a hipoteca importância excedente à da compra e o que suportar custas e despesas judiciais;
- Pela sentença passada em julgado que decrete a nulidade ou anulabilidade do ônus real, tendo por base a ausência de algum dos requisitos objetivos, subjetivos a formais, e a existência de algum vício de consentimento (erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão) ou defeito social (simulação a fraude). Hipótese em que cessam todos os efeitos da garantia real, desaparecendo a sequela e a preferência. O credor hipotecário não perderá, com esta sentença, a condição creditícia, só que passará a ser quirografário. Se a sentença invalidar a obrigação, atingirá a hipoteca, extinguindo todos os direitos creditórios;
- Pela prescrição aquisitiva. Assim, por exemplo, se terceira pessoa adquire o bem gravado, como livre a desembaraçado de qualquer ônus real, a não for incomodada durante 10 anos, consuma-se a prescrição aquisitiva.
Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico;
- Pela arrematação do imóvel onerado por quem der maior lance ou adjudicação requerida pelo credor hipotecário, pelo cônjuge, ,descendentes ou ascendentes do executado. O ônus real extingue-se, portanto, com o praceamento, no executivo hipotecário, do imóvel gravado, a quem o adquirir recebe-o livre a desimpedido; se citado o credor hipotecário para a arrematação promovida por outro credor, o seu comparecimento para exercer o direito de prelação valida a arrematação, como se fosse executivo hipotecário por ele mesmo movido.
Todavia, não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução. "Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução";
- Pela consolidação, que é a reunião, na mesma pessoa, das qualidades de credor hipotecário a de proprietário do imóvel. Extingue-se a garantia real porque não pode incidir sobre bem próprio, de forma que se o credor hipotecário adquire o domínio do bem gravado, a hipoteca desaparece;
- Pela perempção legal ou usucapião de liberdade, pois decorridos 30 anos de seu registro sem que haja renovação, a hipoteca extinguir-se-á, não sendo mais admissível qualquer prorrogação. Dá-se a liberação do imóvel onerado pelo decurso desse lapso de tempo. Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir. O prazo da hipoteca convencional não pode ser superior a trinta anos. Se as partes na constituição do gravame, estabeleceram limite temporal para sua duração inferior àquele prazo, permitida será a prorrogação da sua vigência, por meio de averbação junto à matrícula do imóvel, levada a efeito mediante requerimento de ambos os contratantes, desde que a soma final não ultrapasse o prazo legal. Com isso a hipoteca terá um alongamento de seu prazo, sem que se opere a extinção do liane que lhe deu origem, ou a constituição de outro em substituição daquele. Com o decurso de 30 anos, contados da data de sua contratação, havendo ou não prorrogação , automaticamente a hipoteca tornar-se-á perempta.
Escoado tal prazo, a hipoteca cessará de produzir seus efeitos, mesmo que os interessados o queiram, exceto a constituição de nova hipoteca, por novo título a novo registro, que contudo não atingirá a posição do credor, que será a mesma do contrato perempto.
Como consequência da extinção do ônus real, ter-se-á de proceder ao cancelamento de seu registro, pois sua extinção só terá efeito contra terceiros depois de averbada no respectivo Cartório Imobiliário.
- Usucapio libertatis - Não há confundir a perempção do registro ou liberação do imóvel pelo decurso de 30 anos passados sobre a inscrição com a prescrição da hipoteca, prescrição extintiva correlata à prescrição da obrigação garantida. Com a perempção do registro, a obrigação subsiste, mas a garantia real perime, porque não se admite o gravame hipotecário perpétuo. Dentro do prazo de 30 anos, toda renovação é lícita, e basta a simples menção em instrumento particular. Escoado o triplo decênio, cessa de produzir efeitos a inscrição hipotecária, ainda que os interessados o queiram, salvo a constituição de nova hipoteca, por novo título e nova inscrição, embora se lhe mantenha a precedência que então lhe competir. O que perime é o direito mesmo, que não existirá mais em relação a terceiros.
Tem fundamento no princípio que se opõe à perpetuidade deste direito real, e estabelece que em perfazendo 30 anos da data da inscrição, não mais se poderá prorrogar, e somente subsiste o contrato hipotecário reconstituindose por novo título e nova inscrição, embora se lhe mantenha a precedência anterior. O registro de hipoteca convencional valerá pelo prazo de 30 (trinta) anos, findo o qual só será mantido o número anterior se reconstituída por novo título e novo registro. O bem hipotecado se libera, já que não subsiste o contrato hipotecário fundado no título anterior. E de conseguinte extingue-se o vínculo, ocorrendo aquisição do direito à liberação do bem gravado por uma circunstância análoga à aquisição per usucapionem – usucapio libertatis, que também se denomina perempção do registro.
Cancelamento da Inscrição da hipoteca
Como consequência da extinção da hipoteca, ter-se-á de proceder ao cancelamento da inscrição realizado pelo oficial do respectivo registro, por averbação à margem com a menção da data, sob responsabilidade de sua assinatura e menção da causa extintiva. Extingue-se ainda a hipoteca com a averbação, no Registro de Imóveis, do cancelamento do registro, à vista da respectiva prova. Diz-se voluntário ou convencional o cancelamento a que se procede mediante um ato de vontade dos interessados, traduzido no requerimento de ambas as partes, se forem capazes e conhecidas do oficial. Chama-se cancelamento necessário ou coativo aquele que se realiza por decreto judicial, em virtude de sentença. Forçoso é ainda o que tem lugar mediante a prova do fato determinante, o qual entretanto não se perfaz pela simples verificação do oficial, porém, utilizada a via do mandado do juiz. Em qualquer caso, não se efetivará o cancelamento por sentença de que penda recurso, qualquer que seja o efeito deste, mesmo o extraordinário interposto para o Supremo Tribunal Federal.
Não basta, porém, que se reporte a ela. Necessita ainda de ter presente o instrumento que a contém.
Daí excluir-se o cancelamento por ordem verbal, seja dos interessados, seja de qualquer autoridade, judiciária inclusive. Somente à vista de um escrito poderá o oficial fazê-lo. E o escrito será:
- requerimento emanado do credor e devedor;
- requerimento do devedor instruído com instrumento de quitação, ou autorização em forma, ou procuração bastante do credor;
- mandado judicial contendo a determinação específica, expedido com base em processo contencioso ou administrativo;
- sentença passada em julgado, de que resulte a referência expressa à extinção da hipoteca;
- carta de arrematação ou adjudicação do imóvel gravado, expedida pela Juízo da execução hipotecária.
O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.
