Antes de adentrar ao campo de classificação legal, faz-se necessário, tecer conceitos doutrinários a respeito deste instituto.
Trata-se de bens acessórios introduzidos em um bem móvel ou imóvel, visando a sua conservação ou melhora da sua utilidade. Enquanto os frutos e produtos decorrem do bem principal, as benfeitorias são nele introduzidas.
Este assunto das benfeitorias será um pouco mais detalhado, uma vez que há importante destaque nos efeitos da posse e no direito de retenção.
Possuidor de boa fé – O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.
No Direito Obrigacional – As benfeitorias necessárias ou úteis, não abonadas ao que sofreu a evicção, serão pagas pelo alienante. Aos frutos, acessões, benfeitorias e deteriorações sobrevindas à coisa dada em pagamento indevido, aplica-se o disposto neste Código sobre o possuidor de boa-fé ou de má-fé, conforme o caso.
Na Locação - Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.
No Usufruto – Salvo disposição em contrário, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e seus acrescidos. Se o dono não fizer as reparações a que está obrigado, e que são indispensáveis à conservação da coisa, o usufrutuário pode realizá-las, cobrando daquele a importância despendida.
No Condomínio – Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
No Direito de Família – Entram na comunhão, as benfeitorias em bens particulares de cada cônjuge.
No Direito das Sucessões – Só o valor dos bens doados entrará em colação; não assim o das benfeitorias acrescidas, as quais pertencerão ao herdeiro donatário, correndo também à conta deste os rendimentos ou lucros, assim como os danos e perdas que eles sofrerem.
Cumpre ainda fazer uma observação quanto ao possuidor de má-fé, que mesmo estando nessa condição, serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias, não tendo portanto, direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.
Ocupantes de Imóveis da União – O ocupante de imóvel da União sem assentimento desta poderá ser sumariamente despejado e perderá, sem direito a qualquer indenização, tudo quanto haja incorporado ao solo. A União poderá, em qualquer tempo que necessitar do terreno, imitir-se na posse do mesmo, promovendo sumariamente a sua desocupação, sendo que, as benfeitorias existentes no terreno somente serão indenizadas, pela importância arbitrada pelo S.P.U., se por este for julgada de boa fé a ocupação. (Dec. Lei nº
9.760/46, arts. 48, § 2 71 e 132, § 1).
Neste passo, faz-se necessário tecer diferenças entre benfeitorias e acessões.
Para o professor Fabio U. C., “As benfeitorias são acessórios que alteram, em parte, o principal, seja revertendo o estado de deterioração deste, seja melhorando-o.”[1]
Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.
As acessões são modos originários de adquirir a propriedade, e, em razão da definição legal de que “São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.” (CC, art. 79), em consequência, o Código Civil no seu art. 1.248 contempla cinco formas de acessão, no que concerne à propriedade imóvel: formação de ilhas; aluvião, isto e, acréscimos formados por depósitos e aterros naturais ou pelo desvio das águas dos rios; avulsão, ou seja, porção de terra destacada de um terreno por força natural, violenta, que se ajunta a outro; abandono de álveo e construções de obras ou plantações, não havendo duvidas de que não se trata de bens acessórios, mas sim do próprio imóvel em si, incorporado por forças externas, fatos eventuais ou fortuitos. “Nessas hipóteses, segundo consoante os doutrinadores e entre eles o professor Carlos Roberto, “não há benfeitorias, mas acréscimos decorrentes de fatos eventuais e inteiramente fortuitos, e, não são eles indenizáveis, porque, para a sua realização, não ocorre qualquer esforço do possuidor ou detentor.”[2][3] Enquanto que, os bens acessórios, é aquele cuja existência supõe a do principal. Continuando, cumpre ainda tecer os estudos do professor Orlando Gomes, citado na obra da professora Maria H. D., em sua obra, que segundo o seu entendimento,
“Orlando Gomes, baseado em Barassi, entende que a acessão é o aumento do volume ou do valor do objeto da propriedade devido a forças externas, fatos eventuais ou fortuitos. Por isso não é indenizável, pois para sua realização o possuidor ou detentor não concorreu com seu esforço. Somente o proprietário lucra com a acessão, sem compensação alguma para quem quer que seja. Por ser coisa acessória segue o destino da principal; se esta for vendida, alienada estará a que se
82 lhe incorporou.”
Interessante que, as benfeitorias são obras ou despesas feitas em bem que já existe, enquanto que, as acessões industriais são obras que criam coisas novas, e têm regime jurídico diverso, sendo um dos modos de aquisição da propriedade imóvel.
Feito as considerações iniciais, segue-se a classificação apontada na lei:
“As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.” (CC, art. 96)
Vale lembrar, que esta classificação não tem caráter absoluto, pois uma mesma benfeitoria pode enquadrar-se em uma ou outra espécie, dependendo das circunstâncias. Isso por que o mesmo bem poderá ter natureza de benfeitorias necessárias, úteis ou voluptuária. Cite-se como exemplo, uma piscina na academia de natação (benfeitoria necessária), uma piscina na casa de praia (benfeitoria útil), pois aumenta objetivamente o valor, mas, que, também, uma piscina em uma casa do interior, em que os donos só aparece de vez em quando para sair do stress do dia a dia, (benfeitoria voluptuária).
5.12.4.1. Benfeitorias Voluptuárias
São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou de elevado valor. Podem ser custosas ou não. Elas podem fazer com que o bem fique mais valorizado, ou simplesmente tornar o bem mais agradável. Consiste em objetos de luxo e recreio.
5.12.4.2. Benfeitorias Úteis
São as que “aumentam ou facilitam o uso do bem”, as que não se enquadram na categoria de necessárias, mas aumentam objetivamente o valor do bem.
5.12.4.3. Benfeitorias Necessárias
São aquelas realizadas para permitir a normal exploração econômica da coisa. Sendo essenciais ao bem principal, são as que têm por fim conservar ou evitar que o bem se deteriore.
“Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.” (CC, art. 1.220)
Percebe-se a importância de saber este conceito, uma vez que, até o possuidor de má-fé, terá direito de ser ressarcido de tais benfeitorias.
Pouca utilidade social teria a conservação material ou jurídica simplesmente estática das coisas, quando na verdade essa espécie de conservação é apenas o fundamento de sua conservação dinâmica, ou seja, de sua exploração econômica.
Reflexos dos Bens Incorpóreos no Direito Imobiliário
BIBLIOGRAFIA
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[1] Fabio U. C. vl. 1, op. Cit. P.248
[2] Carlos R. G. vl. 1, op. Cit. P.283
[3] Maria H. D., Vl. 1, op. Cit. P. 388 e 389
