O artigo 1.201, § único do CC, prescreve que, “o possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção.” Sendo essa presunção juris tantum, e, consequentemente, conforme o art. 1.202 do mesmo dispositivo citado, “a posse de boa-fé só perde este caráter no caso e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente.”
Sob este conceito, se faz necessário ainda, apontar que, o justo título não é o domínio e sim um instrumento hábil para transmitir o domínio, sendo justificável nos moldes do entendimento doutrinário atual, a distinção entre domínio e propriedade, na medida que, a propriedade é mais ampla que o domínio, em razão deste último não conter o justo título, isso consoante os ensinamentos do professor Carlos Roberto,
“Justo título, em suma, é o que seria hábil para transmitir o domínio e a posse se não contivesse nenhum vício impeditivo dessa transmissão. Uma escritura de compra e venda, devidamente registrada, por exemplo, é um título hábil para a transmissão de imóvel. No entanto, se o vendedor não era o verdadeiro dono (aquisição a non domino) ou se era um menor não assistido por seu representante legal, a aquisição não se perfecciona e pode ser anulada. Porém a posse do adquirente presume-se ser de boa-fé, porque estribada em justo título.”[1]
O artigo 1.200 do Código Civil rege que, “é justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária.”, ou seja, a posse que for violenta, clandestina ou precária, será injusta, e, conforme a doutrina, a violência, clandestinidade ou precariedade, seriam vícios que impedem a aquisição da posse, não se confundindo com o justo título que, pela leitura do parágrafo único do artigo 1.201, independentemente dos vícios aparentemente apontados, o possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, (...), sendo que em tese, o possuidor poderá não ter o justo título, mas ter a posse justa, ou seja, a posse adquirida sem ser precária, por violência ou clandestina.
Sendo assim, e trazido para este estudo mais um conceito doutrinário, do excelentíssimo professor Caio Mario,
“A conceituação do justo título leva, pois, em consideração a faculdade abstrata de transferir a propriedade, e é neste sentido que se diz justo qualquer fato jurídico que tenha o poder em tese de efetuar a transmissão, embora na hipótese lhe faltem os requisitos para realizá-la.”[2]
Ressalta-se ainda, a questão do justo título nas conceituações doutrinárias, nos ensinamentos do professor Fabio Ulhoa,
“Na definição de justo título, duas posições tecnológicas se divisam. De um lado, há tecnólogos que consideram indispensável à configuração do justo título a existência de um documento, isto é, um instrumento escrito em mãos do possuidor, que seria hábil à transferência do domínio se tivesse sido outorgado pelo verdadeiro proprietário (Rodrigues, 2003, 5:110; Nunes, 2000:27). De outro, há os que se contentam com a existência de um negócio jurídico, não necessariamente escrito, desde que revestido da aparência de aptidão à transferência do domínio (Gomes, 1958:169/171; Monteiro, 2003, 3:126/127). Este último é o entendimento mais correto. O justo título pode ser oral, principalmente quando se trata de usucapião de bens móveis, mas também quando destinado à aquisição da propriedade imobiliária.”[3]
Importa neste instante, tecer os estudos legais prescritos na lei, senão vejamos. “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247 do CC), salvo os casos expressos neste Código.” (CC, art. 1.226 e 1.227)
Quanto aos direitos reais sobre coisas móveis, não há problema quanto à aquisição de domínio, que, opera-se com a tradição. Porem, o mesmo não se pode dizer referente aos bens imóveis, que, inclusive é o foco deste estudo, ainda que, por via reflexas, poderá envolver os bens móveis, que, nestes casos, para ter eficácia contra terceiros, necessariamente precisará ter o justo título que conforme a lei são aqueles referidos títulos registrados no Cartório de Registro de Imóveis, inclusive, o entendimento do Supremo é pacífico no sentido da essencialidade da transcrição, no cartório de registro público, do negócio jurídico translativo do domínio do bem.
Para efeitos de títulos registráveis, com grande maestria o professor Guilherme, acentua que,
“pode-se conceituar como título o documento público competente (e também o particular em alguns casos), que atende às formalidades legais e que contenha de maneira direta o ato ou negócio jurídico registrável, com a perfeita descrição e identificação do objeto e das partes. No dizer de Núnez Lagos, todo título registrável deve conter um corpo e uma alma. O corpo é o documento dotado de fé pública (continente), e a alma é o ato ou negócio jurídico nele contido (conteúdo).”[4]
Neste aspecto, fica mais fácil notar a diferença de um justo título para aquisição de propriedade de bens móveis para como os bens imóveis.
O título registrável, no caso, é o traslado da escritura, que constitui cópia autêntica, integral e exata do ato lavrado no livro de notas. O traslado é o reflexo fidedigno da escritura pública, expedido pelo notário às partes com a finalidade de que o direito nele constante seja inscrito no Registro de Imóveis para fins de constituição e oponibilidade.
De acordo com o disposto no art. 221 da Lei 6.015/1973, “somente” são admitidos para registro os seguintes títulos:
- escrituras públicas;
- escritos particulares autorizados em lei;
- atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público;
- sentenças estrangeiras devidamente homologadas pelo Superior Tribunal de Justiça;
- títulos judiciais como as cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo; e
- títulos administrativos como contratos ou termos administrativos, assinados com a União, Estados e Municípios no âmbito de programas de regularização fundiária e de programas habitacionais de interesse social, dispensado o reconhecimento de firma (redação dada pela Lei 12.424, de 2011).
A conclusão que se tira da lei é que, não há possibilidade de se registrar nenhum outro tipo de título, porém, o artigo 21 deixou de incluir documentos que também podem ser registrados, tais como as cédulas de crédito rural, comercial e industrial, dentre outras.
Cumpre ainda observar que, o artigo 21 mencionou a restrição apenas quanto ao registro, sem fazer qualquer alusão quanto à averbação, sendo aceitos outros documentos, por exemplo, requerimento assinado pelo interessado, com firma reconhecida, acompanhado de planta e memorial descritivo para averbação de retificação de área, etc.
Questionário proposto somente àqueles que pretender o Certificado
Aula 8. Dos Atos Objetos de Registros Imobiliários
Reflexos dos Bens Incorpóreos no Direito Imobiliário
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[1] Carlos R. G. Vl. 5, op. Cit. P. 87
[2] Caio M. da S. vl. 4, op. Cit. P. 144
[3] Fabio U. C. vl. 4, op. Cit. P. 36
[4] LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos –Teoria e Pratica – São Paulo: METODO, 2014. P. 395 – “Em geral, o título inscritível deve ser um documento público, seja ele notarial, judicial ou administrativo. Em outros sistemas jurídicos, o documento particular apenas excepcionalmente pode ser considerado título inscritível, uma vez que não é dotado da mesma força de veracidade, certeza e autenticidade do documento público. O documento notarial, por excelência, que produz o efeito de título registrável, como vimos, é a escritura pública, embora também a ata notarial, a nosso ver, possa ser inscrita no fólio real como título comprobatório de fatos e atos averbáveis, como estado familiar, destruição ou extinção de prédio ou de imóvel, etc. Os títulos judiciais são as certidões, mandados e cartas de sentença relativos a sentenças e decisões judiciais que se refiram a direitos inscritíveis, tais como aquisição de propriedade por usucapião, desapropriação judicial, carta de arrematação ou adjudicação, a extinção do condomínio pelo registro do formal de partilha, etc. Finalmente, os títulos administrativos são os documentos públicos emitidos por funcionários públicos em sentido estrito ou agentes públicos, como a certidão do registro da sociedade com transferência de imóvel do sócio à nova pessoa jurídica, ou em decorrência de fusão, incorporação, dissolução ou extinção da sociedade (expedida pela Registro Mercantil ou Registro Civil de Pessoas Jurídicas após recepção de documento particular ou público de constituição da sociedade contratual ou societária); termo de constituição de reserva legal; decreto de expropriação, ato de tombamento, certidão de lei ou publicação no Diário Oficial sobre mudança de nome de logradouro público ou alteração dos números dos imóveis urbanos ou extensão da zona urbana; alvará de construção, certidões extraídas por registrador civil (casamento, óbito, alteração do nome da pessoa, entre tantos outros.”
