A enfiteuse é o mais amplo dos “jus in re aliena”, transferindo ao enfiteuta o jus utendi, fruendi e até o disponendi, pois este pode alienar seus direitos sem que haja anuência do senhorio, podendo ainda reivindicar a coisa de quem quer que seja.
Analisando o instituto em questão é possível notar o desdobramento da propriedade imóvel, material em propriedade imóvel material, porém incorpórea, já que o enfiteuta, com a constituição da enfiteuse, passará a ter a propriedade incorpórea do imóvel, mas com efeitos distintos.
O que se tem como enfiteuse é o contrato registrado no Cartório de Registro de Imóveis, por ato inter vivos (transferência de domínio) ou causa mortis (testamento), podendo ainda por questões jurisprudenciais, ser adquirido por meio da usucapião.
Pelo artigo 1.231 do CC, não há dualidade de domínio, sendo impossível a coexistência de dois direitos de propriedade sobre a mesma coisa, por isso significa dizer, que ainda que imóvel, há uma propriedade incorpórea de bem material (imóvel), em que, de um lado, tem-se o enfiteuta, foreiro que também é proprietário com limitações, sendo o seu direito denominado domínio útil, e, o senhorio que tem o domínio direto. Corroborando este entendimento, na linguagem da professora Maria H. D. o verdadeiro titular do domínio do bem aforado é o senhorio direto
Objeto da Enfiteuse
Como objeto da enfiteuse, necessariamente pelo que se extrai do artigo 678 e 680 do CC de 1.916, deverá ser coisa imóvel, limitando-se a terras não cultivadas ou terrenos que se destinem a edificação, podendo ser ainda terrenos de marinha e acrescidos regulados por lei especial, conforme o artigo 2.038, §2º do CC de 2.002.
Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247 do CC), salvo os casos expressos no Código Civil. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos o registro, da enfiteuse.
Importante deixar consignado que, “fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores.” (CC, art.2.038).
Outro ponto de destaque em relação ao objeto é que, o contrato de enfiteuse é perpétuo, e a enfiteuse por tempo limitado considera-se arrendamento.
