Servidão e Seus Reflexos no Direito Imobiliário

Analisando o instituto em questão é possível verificar os efeitos da constituição da Servidão no Direito Imobiliário. Uma observação importante é que a servidão incide necessariamente sobre bens materiais (imóveis), ainda que se possa entender como propriedade incorpórea do titular do domínio.

 

A servidão Predial, em resumo, se constitui pelo direito real em favor de um prédio dominante, sobre outro prédio serviente, pertencente a donos diverso, podendo ser criado em virtude da lei, ou, por vontade das partes, com objetivo precípuo das servidões prediais, é proporcionar uma valorização do prédio dominante, tornando mais útil, agradável e cômodo, acompanhando sempre os imóveis quando transferidos, dado a sua perpetuidade.

 

Há de e observar que a servidão em si, é um propriedade incorpórea, uma vez que, tanto o prédio dominante já tem um dono, como o prédio serviente, que também já tem dono, mas entre um e outro, ao se constituir a servidão surge, uma propriedade incorpórea, sobre o bem imóvel que surtirá efeitos no direito imobiliário.

 

Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247 do CC), salvo os casos expressos no Código Civil. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos o registro, das servidões em geral.

 

Reflexos da Servidão no Direito Imobiliário

 

  1. A servidão não pode recair sobre o prédio do próprio titular da coisa, isto porque os imóveis (dominantes e servientes) tem que pertencer a donos diversos;
  2. A servidão serve a coisa e não o dono, por isso, mais uma vez demonstra que o dono da servidão tem é uma propriedade incorpórea, intangível;
  3. Não se pode de uma servidão constituir outra;
  4. A servidão se constitui mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis, ou seja, não se presume;
  5. A servidão uma vez constituída é inalienável, intransferível total ou parcialmente, não podendo ser cedida ou gravada com uma nova servidão;
  6. A servidão por ser um direito real, concede o seu titular ação confessória, (actio confessória);
  7. Tem como atributo a inalienabilidade, pepertuidade e indivisibilidade, porém, nada impede que seja a servidão constituída ad tempus, subordinado a termo determinado ou a condição, vencido o prazo, a servidão se extingue;
  8. Todas as servidões, continuas ou descontinuas, aparentes ou não aparentes, estabelece-se mediante contrato, que deverá ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis;
  9. Outras formas de constituição podem ser, por testamentos, por sentença judicial, por meio da usucapião, após cumprir o período de prescrição aquisitiva, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no RI;
  10. As servidões prediais não se confundem com o direito de vizinhança, uma vez que este decorre da lei para dirimir conflitos entre vizinhos, ao passo que aquele, constitui-se por lei ou, por vontade das partes; 
  11. O dono da servidão tem direito de realizar obras necessárias à sua conservação e uso;
  12. O dono da servidão pode exigir a ampliação da servidão para facilitar a exploração do prédio dominante, é o que se extrai do artigo 1.385, § 3º do CC, “Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrêla; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.”;
  13. O dono pode renunciar a servidão, com intenção de afastá-lo do patrimônio, sendo que neste caso, constitui-se uma das causas extintivas da servidão;
  14. O dono pode remover, de um local para outro, e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente;
  15. Pagar e fazer todas as obras para uso e conservação da servidão, e, se a servidão pertencer a mais de um prédio, serão as despesas rateadas entre os respectivos donos, se o contrário não dispuser expressamente o título;
  16. Evitar, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente, ou seja, exercer a servidão civiliter modo, isto por que, constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro;
  17. Há ainda, para título de conhecimento, as proteções jurídicas para amparar as servidões, da qual seja: ação confessória e negatória, ação de manutenção de posse, ação de nunciação de obra nova e ação de usucapião.

 

E por fim, convém ainda ressaltar que, como já foi estudada que, uma das características da servidão é a perpetuidade, o que não significa dizer, que não possa ser extinto, mas seja qual for à forma de extinção, só produzirão efeitos contra terceiros, com o cancelamento do registro de seu titulo constitutivo, exceto no caso de desapropriação, que é de pleno Iuri. 

 

Conclui-se que, a propriedade incorpórea (dono da servidão), que envolve dois bens materiais (imóveis), uma vez registrada, só se extingue quando cancelada. Interessante que, não está sendo estudado aqui, os direitos do proprietário quanto ao bem imóvel em si, mas sim os seus efeitos quando constituídos pelos direitos reais, sendo assim, destaca-se também, que, se o prédio dominante estiver hipotecado, e a servidão se mencionar no título hipotecário, será também preciso, para a cancelar, o consentimento do credor, uma vez que, a servidão proporciona uma valorização ao prédio dominante, tornando-o mais útil e agradável. 

 

Reflexos dos Bens Incorpóreos no Direito Imobiliário

Conclusão

BIBLIOGRAFIA