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Responsabilidades Pela Incorporação Imobiliária

Responsabilidades Pela Incorporação Imobiliária

A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser:

 

1) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com título, desde que o incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas , após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: 

 

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

 

b) irrevogabilidade e irretratabilidade. A promessa irretratável é documento definitivo, não sujeito às contingências de um arrependimento, tanto mais frequente como o aviltamento da moeda, provocado pela inflação, tornou mais instáveis os preços e, consequentemente, inseguros os negócios;

 

c) imissão imediata do promitente-comprador na posse, proporcionando-lhe com isso o poder sobre a coisa;

 

d) possibilidade de alienação do imóvel em frações ideais, decorrentes da ausência de estipulação em contrário. Com efeito, o promitente-comprador, em princípio, pode assumir o compromisso de alienar o objeto de que tem promessa. Contudo, sendo lícita a restrição convencional ao seu direito, a promessa ou a subsequente cessão há de ser livre de estipulação ou cláusula obstativa das futuras alienações;

 

e) consentimento para demolição e construção, que é uma decorrência da posse em que o promitente se invista. Não é necessária a cláusula expressa, bastando que do contexto e das circunstâncias resulte a anuência do promitente-vendedor, cedente ou promitente-cedente à demolição de prédio acaso existente no terreno e à futura edificação;

 

f) registro, pois, no nosso sistema, é no Registro de Imóveis que reside toda a vida das operações em torno da propriedade imobiliária e é o registro da promessa e das cessões, ou promessas de cessão, que gera o direito real, habilitando seu titular a perseguir a coisa, em mãos de um terceiro adquirente.

 

O direito real de aquisição que habilita o promitente comprador, seu cessionário ou promitente cessionário a exercer a atividade da incorporação é da mesma natureza do direito real de aquisição atribuído ao devedor fiduciante, que tiver alienado fiduciariamente o terreno em garantia de alguma obrigação, estando este igualmente habilitado a promover incorporação imobiliária, desde que seu título se revista dos mesmos requisitos acima referidos.

 

2) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62).

Neste caso, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário deste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa da Lei e se transcreva prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento, sendo que, a desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis, e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.

 

3) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no registro de imóveis competente. 

Toda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja constituída, terá um ou mais incorporadores solidariamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a período de carência.

 

Os três primeiros diplomas indicados na letra b regulam o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e agrimensor, enquanto o último regulamenta o exercício da profissão de corretor de imóveis.

 

Sendo incorporador o proprietário do terreno, comprovará a titularidade pela apresentação do documento de propriedade, como escritura pública, carta de sentença, formal de partilha, com o devido registro imobiliário. Enquadram-se nessa qualidade o promitente comprador, o promitente permutante, o cessionário destes, cumprindo que exibam, sempre, os títulos, nos quais conste a imissão na posse, não aparecendo qualquer proibição de venda e dando o caráter de irrevogabilidade e irretratabilidade às avenças.

 

Na eventualidade de constar o construtor como incorporador, necessário que apresente o contrato social (no caso de ser pessoa jurídica) ou a declaração de empresário individual (se for pessoa natural), onde figure a incorporação imobiliária como objeto da atividade.

 

Se o incorporador for corretor de imóveis, necessário que acompanhe o registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI.

 

Tanto na hipótese de construtor como de corretor, comprovar-se-á a outorga de mandato ou procuração para a finalidade da incorporação, concedida pelo proprietário ou titular de direitos aquisitivos.

 

No caso do ente da Federação emitido na posse em face de decisão proferida no processo de desapropriação, depreende-se que trata de um ente público, pertencente à União, Estado, Distrito Federal ou Município e suas entidades delegadas. Consoante aparece na redação, elemento para admitir a incorporação é a imissão na posse advinda de decisão judicial em processo de desapropriação. A imissão poderá ocorrer no início do processo.

 

Frisa-se, no entanto, que além do proprietário, do construtor, do corretor de imóveis e do ente da Federação, admite-se como incorporador aquele que contrata com o proprietário do imóvel ou uma empresa de empreendimentos imobiliários para a finalidade de organizar e dirigir a incorporação. Expõe mais Everaldo Augusto Cambler:

 

Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

 

Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador. Trata-se aqui de uma presunção irrefragável, praesumptio legis et de lege, que não pode ser ilidida por prova em contrário, porque instituída em lei, para defesa dos adquirentes.

 

Uma Empresa pode ser incorporador; o incorporador é uma empresa imobiliária. Ou, segundo o art. 966 do Código Civil, um empresário. Exerce atividade empresária.

 

Quando o incorporador é uma sociedade anônima, as operações são mercantis, obrigatoriamente mercantis, em decorrência do disposto na lei especial respectiva, capituladas na atividade mercantil por força ou autoridade de lei, da classificação de Carvalho de Mendonça, comercialista. Quando for uma sociedade comercial, ainda não há dificuldade na sua classificação como empresa mercantil: ato de comércio por natureza. Quando é uma empresa de construção, também se lhe atribui, ex vi legis, a natureza mercantil, expressamente definida na Lei n. 4.068, de 9 de junho de 1962 (art. l.º: “São comerciais as empresas de construção”).

 

Com o advento do Código Civil de 2002, a incorporação de edifício, qualquer que seja a estrutura societária adotada, seja a da sociedade anônima, da sociedade limitada ou outra admitida em lei, qualifica-se como atividade empresária, e o incorporador constitui uma empresa, porque “exerce profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços” (Código Civil, art. 966, caput).

 

Com efeito, na incorporação há uma série de atos que tanto podem ser civis como comerciais (mandato, compra e venda, corretagem etc.), mas que, tendo em vista o seu exercício com fito de lucro, facilmente se situam na órbita mercantil. Não são, pois, os atos praticados pelo incorporador incompatíveis com a natureza comercial. O obstáculo maior está na qualificação da operação imobiliária como mercancia, mas isto já é assunto superado e que de certo modo perdeu interesse, como assinala Ripert.

 

O incorporador, dentro da doutrina de que fomos pioneiros e que nem a má redação da lei conseguiu perturbar, é uma empresa.

 

Pessoa física ou jurídica, comerciante ou não comerciante, o incorporador se caracteriza pela sua atividade. É, precisamente, o que ocorre na noção moderna de empresa.

 

Toda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja constituída, terá um ou mais incorporadores solidariamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a período de carência. Não havendo incorporação sem incorporador, não poderão ser lançadas e postas as unidades à venda ou anunciadas por qualquer meio, sem a menção de quem seja o incorporador, ainda mesmo na fase inicial ou no período da carência, em que é lícita a desistência do negócio.

 

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases, "exclusivamente para fins de estudo":

 

 

 

 

 

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atualizado em  11-11-2014//20:59:06

Referências Consultadas

Direito Ao Alcance De Todos