- Os efeitos centrais da licitação
- proporcionar ao credor hipotecário a segurança de que o bem gravado se liberte com o pagamento do valor real, uma vez que, sendo ele parte concorrente nela, não o deixaria sair por preço inferior;
- e de outro lado consolidar a aquisição do adquirente, que se expõe a uma competição, embora dentro de um círculo fechado de licitantes.
A condição jurídica do adquirente do imóvel hipotecado é análoga à do evicto, pelo que se lhe aplicam os princípios desta como um dos “casos assemelhados.”.
- f) Os efeitos secundários
Se o imóvel for adjudicado ao adquirente, consolida-se o seu direito, forro do ônus, sem a necessidade de averbação ou nova transcrição, pois que para ele o título aquisitivo é o anterior, e não o que lhe advém da adjudicação, de alcance meramente confirmatório. Se o for ao credor hipotecário ou ao fiador, cancela-se a transcrição em nome do adquirente, vencido na licitação, e abrese outra transcrição em nome do adjudicatário, com a apresentação da carta adjudicatória ao oficial do registro.
- Perempção da hipoteca
Os contratos de hipoteca declararão, sob pena de não terem eficácia, o prazo fixado para pagamento. Na hipoteca convencional, Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir. A rigor, tendo a hipoteca caráter acessório, deveria seguir o destino da obrigação principal: extinta esta, a hipoteca teria o mesmo fim. Todavia, a obrigação principal pode se estender por longo período, mediante acordo entre o devedor e o credor, ou em virtude de fatos que suspendem ou interrompem a prescrição especificados nos arts. 197 e 198 do Código Civil. O casamento entre credor e devedor, por exemplo, determina a suspensão do prazo prescricional da pretensão, que só voltará a correr com a dissolução da sociedade conjugal. Urge salientar que a perempção pelo decurso do prazo atinge somente a hipoteca convencional. A legal prolonga-se indefinidamente, enquanto perdurar a situação jurídica que ela visa resguardar, “mas a especialização, em completando vinte anos, deve ser renovada”, com observação de que: Vale o registro da hipoteca, enquanto a obrigação perdurar; mas a especialização, em completando vinte anos, deve ser renovada. efeito, se a prorrogação só vier a ser averbada depois do vencimento da primeira hipoteca, já terá surgido para o segundo credor hipotecário, por ocasião da averbação, o direito de executar a sua hipoteca ou de remir o bem, em relação ao primeiro ônus real que sobre ele recai.
- Prefixação do valor do imóvel hipotecado para fins de arrematação, adjudicação e remição
É lícito aos interessados fazer constar das escrituras o valor entre si ajustado dos imóveis hipotecados, o qual, devidamente atualizado, será a base para as arrematações, adjudicações e remições, dispensada a avaliação.
A faculdade conferida aos interessados facilita a execução, permitindo a dispensa da avaliação dos imóveis hipotecados. Desse modo, no edital que obrigatoriamente deve preceder a arrematação, o valor dos bens que dele constará será aquele ajustado pelas partes. Não se admite que uma delas, nessa fase, venha solicitar, unilateralmente, a avaliação dos aludidos imóveis por perito designado pelo juiz, pois a norma legal é taxativa e não deixa margem a discordâncias futuras.
Nada obsta, todavia, que se proceda à avaliação, estando todos os interessados de acordo com a sua realização, nem que estes, ao invés de estimarem previamente o valor do bem, apenas estabeleçam parâmetros para a sua fixação.
Desse modo, quando as partes estabelecerem, de comum acordo, o valor dos imóveis hipotecados e, por ocasião da execução, apesar de corrigido monetariamente, mostrar-se ele ínfimo ou excessivo, a solução será a avaliação atual dos aludidos bens, afastando a estimativa por elas feita, uma vez que não podem ser prejudicadas pelas circunstâncias mencionadas, a atualização monetária reflete as vicissitudes pelas quais pode passar um imóvel, com reflexos no seu valor. Por essa razão, embora o ajuste feito pelas partes, constante do instrumento hipotecário, devidamente atualizado, seja a base a ser observada no processo, não podendo qualquer delas se insurgir contra tal estimativa, não se pode olvidar que tal ajuste é de natureza contratual, estando sujeito, portanto, às regras concernentes aos contratos em geral, inclusive a estabelecida no art. 317 do Código Civil, que trata da teoria da imprevisão.
- Instituição de loteamento ou condomínio no imóvel hipotecado
Se o imóvel, dado em garantia hipotecária, vier a ser loteado, ou se nele se constituir condomínio edilício, poderá o ônus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autônoma, se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os donos, obedecida a proporção entre o valor de cada um deles e o crédito. O credor só poderá se opor ao pedido de desmembramento do ônus, provando que o mesmo importa em diminuição de sua garantia. Salvo convenção em contrário, todas as despesas judiciais ou extrajudiciais necessárias ao desmembramento do ônus correm por conta de quem o requerer. O desmembramento do ônus não exonera o devedor originário da responsabilidade a que se refere o art. 1.430 do CC, salvo anuência do credor.
A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel. Subsistem os ônus reais constituídos e registrados, anteriormente à hipoteca, sobre o mesmo imóvel. Com o progresso e o enorme desenvolvimento da construção civil, inúmeros edifícios e loteamentos de grande porte, abertos ou fechados, emolduram os grandes centros, traçando o seu perfil arquitetônico. É muito comum nesses casos o construtor e o loteador, para fazerem frente ao empreendimento, recorrerem a um empréstimo bancário, oferecendo em garantia hipotecária o próprio terreno a ser loteado ou no qual será erigido o edifício sobre o qual se instituirá o condomínio.
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Tendo em vista que o pagamento feito ao incorporador e devedor, pelo promitente comprador, pode não ser repassado à instituição financeira credora, que financiou o empreendimento, decidiu a aludida Corte que, para que tal divisão da hipoteca seja eficaz, será necessário que os pagamentos sejam feitos diretamente ao banco credor. Este, retendo dos valores pagos pelos adquirentes a parte correspondente à parcela da dívida referente ao empréstimo que fez ao construtor, repassará a este o valor excedente. O direito do credor seria, assim, o de receber diretamente de cada cliente o pagamento da respectiva prestação.