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Patrimônio de Afetação

Patrimônio de Afetação

Na economia de um país em desenvolvimento, ganha relevo, assim, a atividade desenvolvida pela indústria da construção civil. Indústria que é composta de dois grandes ramos: infraestrutura em geral (estradas, pontes, saneamento) e imobiliário.

 

Pode-se afirmar que se instituiu um regime especial da propriedade, com a finalidade de proteger a incorporação como uma entidade que vai adquirindo cada vez mais autonomia. O intuito é trazer maior segurança jurídica aos adquirentes de imóveis na planta ou ainda em construção. E justamente para evitar desvios de valores, onerações do imóvel e a responsabilidade do acervo por outras obrigações do incorporador; para garantir o pagamento das obrigações, como as fiscais, as previdenciárias, as relativas a materiais e à mão de obra, a financiamentos; e também para fugir dos riscos patrimoniais de outros negócios, cujos insucessos acarretam a responsabilidade, estabeleceu-se a separação do acervo da incorporação, com a sua personalização em ente distinto e autônomo, embora não se separando do patrimônio do incorporador. Considera-se uma garantia em favor dos credores, sobretudo dos adquirentes, que ficarão protegidos por uma tutela especial.

 

De grande relevância outro propósito da afetação, que é tornar o acervo da incorporação imune dos credores cujos créditos não se encontram vinculados ao empreendimento, ou em que as dívidas do incorporador não tiveram origem na sua implantação.

 

Considera-se uma garantia em favor dos credores, sobretudo dos adquirentes, que ficarão protegidos por uma tutela especial.

 

Mesmo que se dê a separação do patrimônio (patrimônio de Afeteação) para a finalidade de garantia, não se cria um patrimônio distinto, desvinculado do patrimônio do incorporador. Acontece que a autonomia que incidirá nos bens separados é exclusivamente funcional, isto é, em função de sua instituição destinada a servir de suporte até a conclusão da obra e a entrega das unidades aos adquirentes. Para tanto, a fim de bem delimitar o alcance, abre-se uma conta gráfica, na qual se registrarão como ativo realizável o terreno sobre o qual se erigirá o edifício e todos os investimentos realizados até o momento do registro, bem como os valores que, em perspectiva, darão ingresso; e como passivo faz-se o registro da contrapartida do incorporador, ou seja, do que se responsabiliza, e assim vão lançados o valor do terreno e dos investimentos lançados no ativo do patrimônio. Ocorre que, pela natureza do contrato, a venda das unidades abrange a fração ideal do terreno, dos investimentos já feitos e a projeção daquilo que se construirá.

 

A teoria da afetação, como se sabe, atende à necessidade de privilegiar determinadas situações merecedoras de tutela especial; para tal, admite-se a segregação, dentro de um mesmo patrimônio, de determinados bens ou núcleos patrimoniais que, identificados por sua procedência ou destinação, são encapsulados no patrimônio geral do titular para que fiquem excluídos dos riscos de constrição por dívidas ou obrigações estranhas à sua destinação, como são os casos dos bens objeto de fideicomisso, o bem de família (Código Civil, arts. 1.711 e segs.), o imóvel de moradia da família (Lei n. 8.009/1990), entre outros.

 

A destinação de certos bens ou certo núcleo patrimonial a determinada finalidade importa em reservá-los a certo grupo de credores, mediante vinculação do respectivo ativo para satisfação dos créditos desses credores, com exclusão dos demais credores do patrimônio geral do devedor.

 

A incorporação imobiliária se ajusta com perfeição à teoria da afetação, seja porque seu especial alcance econômico e social a tornam merecedora de tutela especial, seja porque é dotada de estrutura material e jurídica autônoma, justificando seja conferida proteção especial aos credores desse negócio, priorizando-se a posição jurídica dos adquirentes. Num acervo patrimonial próprio, que, por estar imune a constrição por dívidas estranhas àquele negócio específico, confere especial segurança jurídica e patrimonial ao grupo dos respectivos credores (entre eles os adquirentes), sem que isso prejudique o curso normal dos demais negócios do incorporador, pois cada uma das demais incorporações é dotada de receita suficiente para pagamento de suas próprias obrigações.

 

A propriedade imobiliária que integra a incorporação, podem ser formada de vasto acervo patrimonial, ativo ou passivo, e composto de terreno, do direito de construção, de acessões, receitas originadas do pagamento das contraprestações pela venda de unidades, maquinário, equipamento, direitos, materiais de construção, obrigações relativas ao negócio, encargos trabalhistas e fiscais, contribuições previdenciárias, contas a pagar etc. O conjunto de bens e valores, pelo sistema da afetação, fica sujeito uma espécie de indisponibilidade, que importa em agregá-lo ou vinculá-lo ao empreendimento, e acarretando a sua incomunicabilidade.

 

Todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato.

 

Pode-se afirmar que se instituiu um regime especial da propriedade, com a finalidade de proteger a incorporação como uma entidade que vai adquirindo cada vez mais autonomia. O intuito é trazer maior segurança jurídica aos adquirentes de imóveis na planta ou ainda em construção. E justamente para evitar desvios de valores, onerações do imóvel e a responsabilidade do acervo por outras obrigações do incorporador; para garantir o pagamento das obrigações, como as fiscais, as previdenciárias, as relativas a materiais e à mão de obra, a financiamentos; e também para fugir dos riscos patrimoniais de outros negócios, cujos insucessos acarretam a responsabilidade, estabeleceu-se a separação do acervo da incorporação, com a sua personalização em ente distinto e autônomo, embora não se separando do patrimônio do incorporador.

Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação. O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação.

 

Os bens que integram o conjunto da afetação têm, no seu tratamento, como que quase uma personalidade própria, formando um mundo destacado, com um tratamento próprio, uma contabilidade individual e diferente daquela da empresa incorporadora, que perdura enquanto destinado ao cumprimento da função de garantia e segurança que a lei incumbiu. Tanto isto que o controle e a fiscalização são individuados e distintos, em conta corrente bancária separada das demais contas do incorporador.

 

Este regime vai até a conclusão da obra e a entrega das unidades, constituindo uma entidade autônoma, que é dirigida pela chamada Comissão de Representantes dos adquirentes, com poderes de administração em certas ocasiões, como no caso de atraso injustificado da obra, de falência ou mesmo prenúncios de insolvência. Passa a gerir o acervo de bens e valores, que ficam intangíveis em relação às obrigações do incorporador. Assumindo a administração direta, sem a intervenção judicial, determinará as medidas convenientes para o prosseguimento das obras, inclusive promovendo a venda de unidades condominiais ainda em nome do incorporador, ou que se encontram no que se pode chamar de “estoque”. Seguirá impulsionando a construção, com autonomia para tanto, não sendo atingida pelos efeitos da falência, ou do regime de recuperação judicial do empresário incorporador. Assim, os créditos decorrentes de obrigações contraídas com a incorporação não se submetem ao regime da falência ou do processo de recuperação, efetuando-se o pagamento com recursos da própria incorporação.

 

A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. Uma vez afetada, a incorporação torna-se incomunicável em relação ao patrimônio geral do incorporador e a outras incorporações por ele empreendidas e submete-se a um regime de vinculação de receitas que assegure os meios para execução da obra; o ativo do patrimônio de afetação só responde pelas obrigações e dívidas a ela vinculadas.

 

Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação (termo de afetação), a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.

 

A afetação importa num encargo ao incorporador, mas não atinge seu direito subjetivo, de modo que, sendo titular do terreno e das acessões, o incorporador, a despeito da afetação, continua investido dos poderes de livre disposição das unidades em construção e de administração das receitas do negócio, estando o exercício desses poderes apenas condicionado pelo cumprimento da finalidade de conclusão da obra e entrega das unidades aos adquirentes, com títulos aquisitivos registrados.

 

Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

 

No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação.  A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.

 

As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros.

Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento. A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.

 

A Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação. A nomeação não transfere para o nomeante qualquer responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou por qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do incorporador ou do construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, de construção e de outros contratos eventualmente vinculados à incorporação.

 

A pessoa que, em decorrência do exercício da, obtiver acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta de zelo, dedicação e sigilo destas informações. A pessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer cópia de seu relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta, não constituindo esse fornecimento quebra de sigilo.

Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembleia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos poderes necessários para exercer todas as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se for caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações destes.

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases, "exclusivamente para fins de estudo":

 

 

 

 

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atualizado em  11-11-2014//20:59:06

Referências Consultadas

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