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Obrigações do Incorporador para com o Adquirente

Obrigações do Incorporador para com o Adquirente

A grande inovação instituída na Lei n. 4.591/1964 foi a criação de direito real, instituído em favor dos adquirentes de unidades, como também do incorporador, com o registro da incorporação.

 

O incorporador terá o prazo máximo de 60 dias, a contar do termo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acordo com discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão.

 

A celebração dos contratos se dá, com mais frequência, por meio de (I) promessa de compra ou venda, (II) construção ou (III) compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária.

 

É prática consagrada no mercado a contratação da promessa de venda da unidade imobiliária como coisa futura, pela qual o incorporador, sendo proprietário do terreno e das acessões, promete vender a unidade e entregá-la “pronta” por preço certo, reajustável ou não, acrescido de juros ou não, assumindo o risco da construção, custe quanto custar, e podendo executá-la por si ou por terceiros; o promitente comprador, por sua vez, se obriga a pagar o preço convencionado, geralmente em parcelas, com atualização monetária e juros. Na linguagem corrente, esse contrato é conhecido como promessa de venda a preço fechado.

 

Outra forma contratual empregada com muito menor frequência é a venda ou a promessa de venda, cujo objeto é a fração ideal do terreno, e não a unidade; nessa outra forma, celebra-se um contrato de venda ou de promessa de venda da fração ideal e um contrato de construção, o primeiro entre incorporador e o adquirente e o segundo entre uma construtora e o adquirente, tendo como objeto a execução da obra, podendo a construtora ser a própria empresa incorporadora; são contratos distintos, mas operam coligados para realização da incorporação.

 

Traço distintivo importante entre a promessa a preço fechado e a promessa de venda da fração conjugada com contrato de construção é a responsabilidade pelo custo da unidade: enquanto no primeiro caso o custo da construção é atribuído exclusivamente ao incorporador, custe quanto custar, na venda da fração ideal conjugada com contrato da construção esse custo é atribuído ao adquirente.

 

A alienação fiduciária, como sabemos, é negócio jurídico de transmissão condicional, e na incorporação imobiliária é convencionada exclusivamente com função de garantia; o contrato é denominado alienação fiduciária e a garantia, propriedade fiduciária; trata-se de propriedade resolúvel que o devedor (ou terceiro prestador da garantia) transmite ao credor; extingue-se essa propriedade automaticamente tão logo cumprida a obrigação garantida.

 

Admite-se a contratação da alienação fiduciária para garantia de quaisquer obrigações.

 

Nas incorporações imobiliárias, a operação se formaliza, basicamente, mediante coligação de três operações, a saber:

 

(I) abertura de crédito do incorporador ao adquirente,

 

(II) venda da unidade imobiliária do incorporador ao adquirente e, em ato subsequente,

 

(III) alienação fiduciária deste último ao incorporador. No primeiro momento, o incorporador figura como creditador e o adquirente como tomador do crédito; no segundo momento, o incorporador/creditador passará a figurar como vendedor e o adquirente como tomador do crédito e devedor; no terceiro momento, o incorporador/creditador passará a figurar como credor e como proprietário fiduciário e o adquirente como devedor e fiduciante. Por efeito dessa operação, o incorporador será investido na propriedade fiduciária da unidade que acabara de vender ao adquirente, sendo essa uma propriedade sob condição resolutiva, com escopo de garantia; já o adquirente, em posição de devedor fiduciante, será investido na posse direta sobre o imóvel e no direito real de reaquisição da propriedade; esse direito real é caracterizado como um direito sob condição suspensiva, de modo que, uma vez verificada a condição (que corresponde ao pagamento do preço), dá-se a automática reversão da propriedade plena ao devedor fiduciante, independentemente de qualquer outro negócio jurídico ou intervenção judicial.

 

Constitui-se a propriedade fiduciária mediante registro do contrato, no Registro de Imóveis, ato que igualmente importa no desdobramento da posse do imóvel, ficando o credor fiduciário com a posse indireta e o devedor fiduciante com a posse direta. 

 

Tendo função de garantia, a alienação fiduciária em garantia é acessória de um direito de crédito ou de uma obrigação à qual está vinculada para fins de garantia. Portanto, seguirá sempre a sorte do direito principal, de modo que, em caso de cessão do crédito, a propriedade fiduciária que o garante será igualmente transmitida ao cessionário do direito creditório.

 

Nos contratos de construção, seja qual for seu regime deverá constar expressamente a quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos, devidas ao Poder Público, bem como as despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio. Quando o serviço público for explorado mediante concessão, os contratos de construção deverão também especificar a quem caberão as despesas com as ligações que incumbam às concessionárias no caso de não estarem elas obrigadas a fazê-las, ou, em o estando, se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade.

 

A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

 

A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:

 

I - bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;

 

II - o direito de uso especial para fins de moradia;

 

III - o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;

 

IV - a propriedade superficiária.

 

Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses  III e IV ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado.

 

No caso de imóveis enfitêuticos, o laudêmio só será exigível se, no curso do contrato, o domínio útil vier a ser consolidado no patrimônio do fiduciário, aplicando-se o mesmo princípio à exigibilidade do imposto de transmissão inter vivos.

 

Decorrido  no prazo de quinze dias sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

 

São partes no contrato o devedor e o credor; caso a garantia seja prestada por terceiro, que seja o titular do bem a ser transmitido em garantia, figurará esse também como garantidor; caso seja constituída numa operação de compra e venda com financiamento de entidade financeira, no contexto de uma incorporação imobiliária, são partes o vendedor (incorporador), o devedor (adquirente) e o credor (entidade financeira).

 

Os atos e contratos referidos na Lei n. 9.514/97 ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

 

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro, público leilão para a alienação do imóvel. Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

 

A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a transferência, ao cessionário, de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia.

 

O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.

 

No primeiro caso, cuida-se de cessão de direito creditório garantido pela propriedade fiduciária, que o credor-fiduciário transfere ao cessionário com todos os seus acessórios. Essa cessão somente investirá o cessionário na propriedade fiduciária depois de averbada na matrícula do imóvel (Lei de Registros Públicos, art. 167, inc. II, item 21).

 

Pela cessão dos direitos do devedor-fiduciante, o cessionário fica sub-rogado nos direitos e obrigações constituídas no respectivo contrato. Embora não haja previsão expressa na lei, essa cessão deve ser igualmente averbada na matrícula do imóvel, de modo a tornar o cessionário do fiduciante titular do direito real de aquisição sobre o imóvel e legitimá-lo a adquirir a propriedade plena do imóvel quando completar o cumprimento das obrigações contratuais a que estiver vinculada a propriedade fiduciária.

 

Nas operações em que haja financiamento para a construção, a comercialização se faz mediante financiamento concedido pela entidade financeira aos adquirentes, conjugado com o contrato de compra e venda e pacto adjeto de alienação fiduciária, na seguinte sequência:

 

(I) a entidade financeira concede financiamento ao adquirente, em valor correspondente ao saldo do preço da futura unidade imobiliária;

 

 

(II) o incorporador vende a futura unidade ao adquirente, recebendo o preço diretamente da entidade financeira, em regra, sob forma de crédito que será liberado parceladamente ao incorporador, na medida em que sejam executadas as etapas da obra; e

 

 

(III) o adquirente, já como proprietário da futura unidade, a aliena fiduciariamente à entidade financeira em garantia do crédito que tomou para comprar o imóvel. Anote-se, por relevante, que as parcelas do crédito correspondentes a cada etapa da obra são entregues ao incorporador ou à construtora, mas em nome e por conta dos adquirentes, já que eles, e não o incorporador, é que são os titulares do crédito para a construção e aquisição da unidade.

 

Os direitos do titular da propriedade resolúvel (fiduciário) e do titular do direito aquisitivo sob condição suspensiva (fiduciante) são “direitos opostos e complementares, e o acontecimento que aniquila o direito de um consolidará, fatalmente, o do outro” (...); “isso decorre da feição complementar atribuída às duas condições, de maneira que a todo proprietário sob condição suspensiva corresponde um proprietário sob condição resolutiva, e reciprocamente”.

 

Dada essa concepção, o fiduciante fica investido em um direito expectativo, que corresponde ao direito de recuperar automaticamente a propriedade, uma vez verificada a condição resolutiva; será ele um proprietário sob condição suspensiva, autorizado a praticar os atos conservatórios do seu direito eventual, “enquanto o verdadeiro proprietário é o que adquiriu a cousa sob condição resolutiva”.

 

Dado o efeito retroativo da condição resolutiva, o implemento da condição retrotrai os seus efeitos ao tempo da aquisição, daí por que aquele em favor de quem se opera a resolução do domínio é considerado como se nunca o tivesse alienado de si e o proprietário em favor de quem se resolve o domínio pode reivindicar a coisa de quem quer que a detenha.

 

Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.

 

Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor.

 

A esse propósito, diz Serpa Lopes: “sobrevindo a resolução de um negócio com a verificação da condição, não há certamente um negócio novo destruindo os efeitos do precedente, não há retrocesso de direito; assim, o comprador sob condição resolutiva não se torna vendedor, ocorrida a condição, nem vice-versa. A operação consistirá no cancelamento de todas as inscrições resultantes do ato resolutivo, restaurando a situação primitiva, dada a força retroativa da condição e sua natureza eminentemente resolutiva, sendo aplicável a lição de Coviello, ‘quando um ato é por lei retroativo, deve-se considerá-lo isento de transcrição’”.

 

Em consequência, uma vez efetivado o pagamento da dívida com garantia fiduciária de bem imóvel, o ato que restaura a propriedade plena do fiduciante é simples averbação, que opera o cancelamento da propriedade fiduciária, pelo qual

(I) será revigorado o registro anterior, constante da matrícula do Registro de Imóveis, pelo qual se atribuía a propriedade ao fiduciante, ou

(II) será conferido direito de propriedade plena ao cessionário do fiduciante, desde que efetivado o pagamento integral da cessão. A averbação que opera o cancelamento da propriedade fiduciária é feita à vista do “termo de quitação” que o fiduciário deve fornecer ao fiduciante no prazo de trinta dias após o resgate da dívida.

 

Ao contratar a promessa de venda, o incorporador transmite ao adquirente os direitos aquisitivos sobre o imóvel, os iura utendi e fruendi, e conserva consigo o domínio, que só transmitirá quando o adquirente complementar o pagamento do preço, fazendo-o mediante novo contrato, o de compra e venda.

 

Já ao contratar a compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária o incorporador transmite a propriedade plena ao adquirente e as partes firmam três contratos coligados, a saber, o de financiamento, o de compra e venda e o de garantia fiduciária; por essa operação o incorporador concede crédito ao adquirente e lhe vende a unidade, transmitindo-lhe desde logo o domínio pleno (diferentemente da promessa, em que só transmite os iura utendi e fruendi), e, em ato subsequente, o adquirente o alienará ao incorporador, ressalvado que essa alienação tem função exclusiva de garantia, e é por essa razão que a propriedade que o incorporador recebe é resolúvel, que se extingue automaticamente tão logo satisfeito seu crédito, independentemente de novo negócio jurídico e de intervenção judicial.

 

A promessa é contrato preliminar cuja função é estabelecer um vínculo obrigacional visando uma futura compra e venda; concluído seu ciclo natural, com o pagamento do preço convencionado, dá-se sua extinção, seguindo-se a celebração de outro contrato, o de compra e venda do imóvel objeto do contrato.

 

Já a alienação fiduciária tem função de garantia e, portanto, sempre dependente de outro contrato, em geral de empréstimo ou financiamento, que se submete aos arts. 586 e seguintes do Código Civil, razão pela qual só se extingue mediante satisfação do crédito garantido; é esse contrato principal, de crédito, que determina a formação, a execução e a extinção da garantia fiduciária.

 

Na promessa de compra e venda (contrato preliminar, que contempla obrigações de fazer para ambas as partes), a extinção do contrato se faz mediante ação judicial de resolução do contrato, com o retorno das partes ao estado anterior, daí por que o promitente vendedor conserva a propriedade no seu patrimônio e restitui as quantias pagas ao promitente comprador, depois de deduzir a multa contratual compensatória e demais encargos, além da taxa de ocupação, se o imóvel já estiver ocupado.

 

Já o financiamento com pacto adjeto de alienação fiduciária contempla obrigações somente para a parte devedora, isto é, a obrigação de restituir a quantia financiada.

 

O mútuo é o empréstimo de coisas fungíveis. Omutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade.

 

Nesta espécie de negócio, a função da propriedade fiduciária é apenas assegurar ao credor direito ao conteúdo econômico do bem, e por isso a lei manda que ele venda o bem em público leilão e restitua ao devedor o saldo que porventura restar.

 

Na promessa, a permanência do bem no patrimônio do credor (promitente vendedor) é a regra; na alienação fiduciária, exceção.

 

Visando facilitar a circulação dos créditos imobiliários, em geral, notadamente aqueles oriundos da comercialização de imóveis nas incorporações imobiliárias, a Lei n. 10.931/2004 criou a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI).

 

Trata-se de instrumento de representação de créditos imobiliários, que reproduz condensadamente as características do contrato imobiliário no qual foi constituído o crédito que representa – identificação das partes, objeto do contrato, valores, condições de pagamento, garantias etc. Não se trata, portanto, de instrumento de constituição do crédito, mas de simples representação, de modo que os créditos são constituídos pelos meios usuais de origem de crédito imobiliário (compra e venda de imóvel com financiamento ou parcelamento do pagamento do preço e pacto adjeto de hipoteca ou de alienação fiduciária, empréstimo sem destinação específica garantidos por direito real imobiliário, promessa de compra e venda de imóveis etc.), e seus elementos podem ser reproduzidos em CCIs emitidas pelo respectivo credor para facilitar a circulação do crédito.

 

A CCI pode representar qualquer espécie de crédito imobiliário, seja hipotecário, fiduciário, seja oriundo de promessa de compra e venda ou qualquer outro crédito que, por alguma forma, esteja vinculada a uma operação imobiliária.

 

A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a transferência, ao cessionário, de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia.

 

Importante ressalva é a do art. 25 da Lei n. 10.931/2004, que proíbe a “emissão de CCI com garantia real quando houver prenotação ou registro de qualquer outro ônus real sobre os direitos imobiliários respectivos, inclusive penhora ou averbação de qualquer mandado ou ação judicial”.

 

Característica relevante da CCI é a possibilidade de emissão independente da prévia existência de endossatário, a qualquer momento da existência do crédito, e de negociação independente de autorização do devedor, podendo emiti-la e endossá-la se e quando vier a ceder o crédito nela representado (Lei n. 10.931/2004, art. 21).

 

Outro importante mecanismo de circulação dos créditos constituídos pelos contratos de comercialização nas incorporações imobiliárias é a securitização de créditos imobiliários, que possibilita a antecipação das receitas oriundas das vendas de imóveis a prazo e, assim, permite ao incorporador acelerar o ciclo da sua atividade produtiva.

 

Define-se a securitização de créditos imobiliários como a operação pela qual uma companhia securitizadora emite títulos lastreados em créditos imobiliários de que seja titular e os coloca no mercado (Lei n. 9.514/1997, art. 8.º).

 

A securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora, do qual constarão os seguintes elementos:

 

I - a identificação do devedor e o valor nominal de cada crédito que lastreie a emissão, com a individuação do imóvel a que esteja vinculado e a indicação do Cartório de Registro de Imóveis em que esteja registrado e respectiva matrícula, bem como a indicação do ato pelo qual o crédito foi cedido;

 

II - a identificação dos títulos emitidos;

 

III - a constituição de outras garantias de resgate dos títulos da série emitida, se for o caso.

 

Será permitida a securitização de créditos oriundos da alienação de unidades em edificação sob regime de incorporação nos moldes da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

 

A operação se desenvolve em três momentos principais, a saber: no primeiro momento, o titular de direitos creditórios oriundos da comercialização de imóveis (em geral, empresa incorporadora), e, estando esses direitos plenamente disponíveis, cede-os a uma companhia securitizadora; no segundo momento, a securitizadora emite títulos em correspondência a esses créditos; no terceiro momento, a securitizadora vende esses títulos no mercado.

 

O processo de securitização se desenvolve, basicamente, mediante os seguintes atos:

 

a) contrato de cessão de crédito, pelo qual a incorporadora transmitirá os créditos para a companhia securitizadora ou para uma entidade financeira que haverá de vincular-se à securitizadora;

 

b) averbação das cessões de crédito nos Registros de Imóveis competentes, para deixar assentada sua transmissão à securitizadora;

 

c) “Termo de Securitização” emitido pela companhia securitizadora; esse “termo” é o ato pelo qual são identificados os títulos emitidos e os créditos vinculados à emissão;

 

d) averbação do “Termo de Securitização” nos Registros de Imóveis competentes.

 

As companhias securitizadoras de créditos imobiliários, instituições não financeiras constituídas sob a forma de sociedade por ações, terão por finalidade a aquisição e securitização desses créditos e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de Certificados de Recebíveis Imobiliários, podendo emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com as suas atividades. O Conselho Monetário Nacional - CMN poderá fixar condições para o funcionamento das companhias.

 

Importante fator de segurança para os investidores é a atribuição, aos subscritores dos títulos, da titularidade fiduciária dos créditos que lastreiam os títulos, que os submete a um regime fiduciário constituído mediante declaração unilateral da securitizadora, no contexto do “termo de securitização”, ficando esses créditos alocados num patrimônio de afetação destinado específica e exclusivamente ao resgate dos títulos.

 

A instituição do regime fiduciário visa evitar que os direitos dos investidores sejam atingidos por eventuais desequilíbrios patrimoniais da securitizadora, a partir da ideia de que não se deve transmitir ao mercado senão os riscos da carteira dita “securitizada”.

 

Já tratamos da denúncia da incorporação em decorrência de ressalva instituída com prazo de carência e já estudamos os seus efeitos administrativos e as providências correspondentes.

 

No entanto, existe uma consequência de natureza econômica. A desistência gera uma dívida, imediatamente, para o incorporador, quanto às prestações ou quantias já arrecadadas dos candidatos à aquisição das unidades: é ele obrigado a restituí-las.

 

Sobre os totais corrigidos, haja ou não alteração sensível, contam-se juros de 6% ao ano.

 

Os juros de mora foram fixados em 6% ao ano pela Lei n. 4.591/1964 em correspondência à taxa estabelecida pelo Código Civil de 1916 (art. 1.062), mas, levando em conta que o Código Civil de 2002 estabelece juros de mora à taxa prevista em lei para os impostos devidos à Fazenda Nacional, isto é, 1% (um por cento) ao mês (CTN, § 1.º do art. 161), e é essa taxa que deve ser aplicada sobre o débito do incorporador na hipótese de denúncia da incorporação.

 

Com essa correção monetária, defende-se a economia dos adquirentes contra qualquer tipo de manobra, de que a mais importante e mais benéfica ao incorporador tem sido a retenção dos recursos financeiros dos adquirentes, seu emprego em investimentos lucrativos, e ao fim uma restituição pura e simples, ou acrescida de juros, mas numa desproporção absurda em face do aviltamento do valor aquisitivo da moeda nacional, devida ao surto inflacionário que nos atingiu desde os dias que se seguiram à Segunda Guerra Mundial, e se agravaram em função de fatores vários, não se logrando até hoje debelá-la.

 

A ideia da correção monetária não é nova, porém uma técnica de sustentar o valor real da moeda em oposição à teoria nominalista, e é o remédio hábil a evitar os abusos do devedor que joga com o tempo, aproveitando a depreciação que nas épocas de inflação se transforma numa constante. Como demonstramos em estudo especializado e pioneiro,20 e como explicamos em nossas Instituições.

 

O fim do contrato é a edificação. Para isto se celebra. Com este objetivo estabelecem-se os compromissos. Neste desideratum, o ajuste se determina. E, perseguindo esta finalidade, as partes acordam em aceitar cláusulas e condições.

 

A partir desses pressupostos, a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, mencionou, então, certas regras, de aplicação obrigatória, que constituem condições legais de incorporação e que se aplicam em relação a qualquer incorporador, seja pessoa física, seja pessoa jurídica (art. 43), que haja contratado a entrega de unidade a prazo e preço certos, determinados ou determináveis.

 

Dando ênfase à regra, a Lei n. 4.591/1964 o declara em termos peremptórios: Somente cabe reajustamento quando expressamente estipulado, e, ainda nesta hipótese, apenas será lícito a ele proceder dentro das condições contratadas (art. 55, § 6.º). Se ficar assentado que se reajustem os preços somente quando houver aumento do salário mínimo legal, não tem cabimento em outra oportunidade. Se ficar convencionado que o lucro não é reajustável, excluir-se-á da revisão esta parcela de composição dos preços. Em suma, o reajustamento como cláusula de favor para uma parte, e geradora de ônus para a outra, somente se aplica nos termos explícitos e estritos em que tenha sido convencionado. E na ausência de estipulação vigora a praesumptio legis do preço fixo.

 

Com efeito, determinando o registro da incorporação, após o exame da documentação apresentada ao Oficial (art. 32, § 1.º) e estabelecendo que os contratos de compra- e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas, serão averbados à margem deste registro, elevou a nova lei os direitos dos adquirentes à categoria de iura in re. E, no seu regulamento, instituído no Decreto n. 55.815, de 8 de março de 1965, ficou por expresso declarado: “A averbação dos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão desta ou promessa de cessão, aludidas no § 2.º do art. 1.º, atribui aos compromissados direito real oponível a terceiros, e far-se-á à vista do instrumento de compromisso, em o qual o oficial lançará a nota indicativa do Livro, página e data do assento”.

 

Enquanto subsistir o registro, a consequência é esta. E não há mister qualquer pesquisa doutrinária para indagar sobre quando será possível o cancelamento do registro, porque ao propósito é expresso o aludido decreto: “A inscrição não pode ser cancelada senão: a) em cumprimento da sentença; b) a requerimento do incorporador, enquanto nenhuma unidade for objeto de compromisso devidamente averbado, ou mediante o consentimento de todos os compromissários ou seus cessionários, expresso em documento por eles assinado, ou por procuradores com poderes especiais” (Decreto n. 55.815, art. 6.º).

 

Com a nova Lei dos Registros Públicos (Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973), ficou mantido o mesmo princípio no art. 255: “Além dos casos previstos nesta lei, a inscrição de incorporação ou loteamento só será cancelada a requerimento do incorporador ou loteador, enquanto nenhuma unidade ou lote for objeto de transação averbada, ou mediante o consentimento de todos os compromissários ou cessionários”.

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases, "exclusivamente para fins de estudo":

 

 

 

 

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atualizado em  11-11-2014//20:59:06

 

 

Referências Consultadas

Direito Ao Alcance De Todos