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Obrigações do Adquirente na Incorporação

Obrigações do Adquirente na Incorporação

a. Às obrigações do adquirente (expressão esta usada na acepção assim do comprador com título formal, como do promitente-comprador ou cessionário deste) correspondem direitos do incorporador;

 

b. O incorporador terá o prazo máximo de 60 dias, a contar do termo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acordo com discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

 

c. Sendo a proposta obrigatória para o proponente e havendo a Lei do Condomínio e Incorporações assinado prazo ao incorporador para que promova a celebração do contrato relativo à fração ideal do terreno, e bem assim do contrato de construção e da convenção de condomínio, daí advém para o subscritor da proposta ou policitante a correlata obrigação de comparecer a Cartório, ou no lugar designado, para a assinatura desses documentos.

 

d. Se lhe assiste o direito de responsabilizar o incorporador pela omissão quanto a estas providências, por outro lado torna-se inadimplente se não açode à convocação para firmar estes instrumentos contratuais e, desta sorte, arma desde logo o incorporador de uma poderosa alegação (a da exceptio non adimpleti contractus), para o caso de se retardar o início da construção;

 

e. Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela relativa a construção, os efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição da parte construída, mas, também, sobre a fração ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente paga;

 

f. Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo incorporador por preço global compreendendo quota de terreno e construção, inclusive com parte de pagamento após a entrega da unidade, discriminar-se-ão, no contrato, o preço da quota de terreno e o da construção.

 

g. A Lei n. 4.591/1964 cogita da cláusula resolutiva expressa no art. 41. Mas a doutrina nos ensina que, pela elaboração dos juristas medievais, a lex commissoria, de tão correntia que era, passou a se considerar ínsita em todo contrato bilateral, e de tal jeito que, mesmo na ausência de estipulação, pode o prejudicado pelo inadimplemento do outro contratante pedir que o contrato se resolva.

Quando o legislador do Condomínio e Incorporações aludiu à estipulação da condição resolutiva, teria pretendido excluir a resolutiva tácita?

 

A resposta somente pode ser negativa.

 

A condição resolutiva tácita é uma causa extintiva de todo contrato bilateral, consagrada em todos os Códigos, princípio em virtude do qual a inexecução por uma das partes tem como consequência facultar à outra promover a sua resolução, se não preferir a alternativa de reclamar a prestação. E tal efeito existe, ainda que não tenha sido expressamente estipulado.

 

E, sendo a incorporação um contrato bilateral, tem cabimento a condição resolutiva tácita, cujo efeito seria então este: mesmo na falta de convenção expressa, o incorporador lesado pela inexecução das prestações por parte do adquirente pode promover a resolução do contrato.

 

Entretanto, o mecanismo da faculdade resolutória difere. Se a resolução foi expressamente pactuada, opera a cláusula de pleno direito. Na falta de ajuste explícito, torna-se necessário que o incorporador faça interpelar o adquirente, pela via judicial, assinando-lhe o prazo para o pagamento, sob pena de resolução, e somente na falta de atendimento à notificação é que pode ter lugar a extinção do contrato.

 

Operada a resolução, por invocação da resolutiva tácita, a consequência é a mesma da expressa, pois nos efeitos a lex comissoria não varia, senão na forma de operar. E, como é da essência da propriedade horizontal que o condomínio sobre o terreno e partes comuns é indissociável da propriedade exclusiva da unidade autônoma, a resolução por falta de pagamento das prestações relativas ao terreno gera a da parte correspondente à construção; e vice-versa, o não pagamento das prestações atinentes à construção causando a resolução do contrato estende-se à aquisição da fração ideal, independentemente de já estar pago o preço totalmente. 

 

h. No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal de terreno e partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado a resolução sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações contratualmente atribuídos ao inadimplente, com relação a construção.

 

i. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno. Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a resolução, o direito sobre a construção porventura existente. Neste caso, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular.

 

Nas hipóteses anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sobre a unidade autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, e, se os ex-titulares tiverem de recorrer à cobrança judicial do que lhes for devido, somente poderão garantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração de terreno.

 

j. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

 

Alternativamente à ação de resolução, o promitente vendedor está legitimado a obter a satisfação do seu crédito, correspondente ao saldo do preço da promessa, mediante ação de execução, sendo este líquido, certo e exigíve.

 

k. No processo de execução pode ser penhorado qualquer bem do devedor (promitente comprador), inclusive os direitos aquisitivos sobre o imóvel objeto da promessa, que, ainda que destinado à moradia, não está protegido pela regra da impenhorabilidade tendo em vista que a dívida terá sido constituída para aquisição ou construção do imóvel (Lei n. 8.009/1990, art. 3.º). O valor desses direitos aquisitivos será analisado por avaliador judicial e será levado a leilão, podendo ser adjudicados pelo credor exequente (promitente vendedor), nos termos do art. 685-A do Código de Processo Civil.

 

A jurisprudência ainda é rarefeita, tendo em vista que só recentemente foi regulamentada a garantia fiduciária de bens imóveis, mas não se questiona a adequação do procedimento legal de extinção desse contrato mediante execução do crédito e leilão do imóvel objeto da garantia, tendo em vista (a) a inexistência de conflito entre o art. 53 do CDC e o art. 27 da Lei n. 9.514/97, pois este último estabelece procedimento capaz de gerar recursos suficientes para restituição de parte das quantias pagas pelo devedor fiduciante, (b) a conformidade do procedimento com o critério usual de acertamento de haveres nas execuções de crédito, em geral, e com a configuração própria da garantia fiduciária, em especial, e (c) a Lei n. 9.514/97 é lei especial nova e, portanto, naquilo que é peculiar à garantia fiduciária, prevalece sobre o CDC, que é lei geral anterior, sobretudo porque regula de forma específica a regra enunciada genericamente pelo art. 53 do CDC.

 

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases, "exclusivamente para fins de estudo":

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atualizado em  11-11-2014//20:59:06

Referências Consultadas

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