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Obrigação de Fazer na Elaboração do Projeto

Obrigação de Fazer na Elaboração do Projeto

Há uma primeira fase na implantação da incorporação, consistente no cumprimento de uma obrigação de fazer, em que se elabora o projeto e se constrói a edificação através do próprio incorporador ou de terceiros. Constitui o que muitos chamam de fase preliminar do contrato de incorporação (pacto de contrahendo). Os interessados em adquirir assinam contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma, ou contrato de compra e venda de coisa futura, ou contrato de promessa de compra e venda de fração ideal do terreno, juntamente com o contrato de construção por empreitada ou por administração, ou contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária ou de hipoteca.

 

A elaboração do projeto da incorporação torna-se um passo de importância vital, pois vem a ser a representação da realidade futura, permitindo a visão de como será a obra. Através do projeto partem os orçamentos e os preços da frações ideais. Serve de elemento fundamental para calcular o custo. Uma vez devidamente formalizado, encaminha-se o pedido de aprovação nos diversos órgãos municipais e mesmo estaduais, como os encarregados de fornecimento de água e luz, de prestar os serviços de esgoto, e o de proteção ambiental.

 

 Se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra.

 

Quando o objeto da execução for obrigação de fazer, o devedor será citado para satisfazê-la no prazo que o juiz Ihe assinar, se outro não estiver determinado no título executivo.

 

Se, no prazo fixado, o devedor não satisfizer a obrigação, é lícito ao credor, nos próprios autos do processo, requerer que ela seja executada à custa do devedor, ou haver perdas e danos; caso em que ela se converte em indenização. O valor das perdas e danos será apurado em liquidação, seguindo-se a execução para cobrança de quantia certa.

 

Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.

 

Tratando-se de contrato que tenha por objeto a transferência da propriedade de coisa determinada, ou de outro direito, a ação não será acolhida se a parte que a intentou não cumprir a sua prestação, nem a oferecer, nos casos e formas legais, salvo se ainda não exigível.

 

O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Imóveis.

 

 São títulos executivos extrajudiciais, a escritura pública ou outro documento público assinado pelo devedor; o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas; o instrumento de transação referendado pelo Ministério Público, pela Defensoria Pública ou pelos advogados dos transatores.

 

O devedor de obrigação de entrega de coisa certa, constante de título executivo extrajudicial, será citado para, dentro de 10 (dez) dias, satisfazer a obrigação ou, seguro o juízo (art. 737, II CPC), apresentar embargos.   O juiz, ao despachar a inicial, poderá fixar multa por dia de atraso no cumprimento da obrigação, ficando o respectivo valor sujeito a alteração, caso se revele insuficiente ou excessivo.

 

O devedor poderá depositar a coisa, em vez de entregá-la, quando quiser opor embargos. Depositada a coisa, o exequente não poderá levantá-la antes do julgamento dos embargos.

Se o executado entregar a coisa, lavrar-se-á o respectivo termo e dar-se-á por finda a execução, salvo se esta tiver de prosseguir para o pagamento de frutos ou ressarcimento de prejuízos.

 

Não sendo a coisa entregue ou depositada, nem admitidos embargos suspensivos da execução, expedir-se-á, em favor do credor, mandado de imissão na posse ou de busca e apreensão, conforme se tratar de imóvel ou de móvel.

 

Alienada a coisa quando já litigiosa, expedir-se-á mandado contra o terceiro adquirente, que somente será ouvido depois de depositá-la.

 

O credor tem direito a receber, além de perdas e danos, o valor da coisa, quando esta não Ihe for entregue, se deteriorou, não for encontrada ou não for reclamada do poder de terceiro adquirente.  Não constando do título o valor da coisa, ou sendo impossível a sua avaliação, o exequente far-lhe-á a estimativa, sujeitando-se ao arbitramento judicial. Serão apurados em liquidação o valor da coisa e os prejuízos.

 

Havendo benfeitorias indenizáveis feitas na coisa pelo devedor ou por terceiros, de cujo poder ela houver sido tirada, a liquidação prévia é obrigatória. Se houver saldo em favor do devedor, o credor o depositará ao requerer a entrega da coisa; se houver saldo em favor do credor, este poderá cobrá-lo nos autos do mesmo processo.

 

O juiz poderá, a requerimento do embargante, atribuir efeito suspensivo aos embargos quando, sendo relevantes seus fundamentos, o prosseguimento da execução manifestamente possa causar ao executado grave dano de difícil ou incerta reparação, e desde que a execução já esteja garantida por penhora, depósito ou caução suficientes.

 

Em suma, o descumprimento das obrigações pelo incorporador trazem duas opções aos adquirentes de unidades contratadas na fase da elaboração e de implantação do empreendimento: a destituição do incorporador, ficando resolvido o negócio jurídico com ele entabulado, ou a exigência do cumprimento forçado do contrato – alternativa esta mais difícil e de duvidoso resultado prático, posto que o incorporador se encontra geralmente em estado de insolvência.

 

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases, "exclusivamente para fins de estudo":

 

 

 

 

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atualizado em  11-11-2014//20:59:06

 

Referências Consultadas

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