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Negócios Imobiliários

Negócios Imobiliários

 atualizado em 14-02-2015//13:04:33

 

CONTRATO DE CORRETAGEM

 

 Conceitos, Características e natureza

 

Corretagem (ou mediação) é o contrato pelo qual uma pessoa, sem relação de dependência, se obriga, mediante remuneração, a obter para outrem um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas, ou a fornecer-lhe as informações necessárias para a celebração do contrato. O corretor aproxima pessoas que pretendem contratar, procurando conciliar interesses; ele coloca o seu cliente em contato com pessoas interessadas a celebrar contratos com ele. É uma intermediação entre um vendedor e um comprador. No entanto ele não está vinculado àquele que pretendem efetuar entre si o contrato futuro. Realizado o negócio fará jus a uma remuneração. E não terá culpa se o acordo visado fracassar.

Maria Helena Diniz explica que: "Trata-se de obrigação de fazer, que se desenvolve mediante esforços empregados para a convergência de interesses opostos ou mesmo coincidentes de outras pessoas. Não terá culpa se o acordo obtido malograr, fazendo jus à remuneração que lhe é devida". A autora exemplifica este entendimento com decisão do Pretório Excelso: "O Supremo Tribunal Federal decidiu a respeito que: ‘É inconfundível o contrato de mediação com aquele que visa proporcionar. Destarte, ainda que rescindido ou desfeito o último, razão inexiste para a devolução da percentagem recebida’ (RE 83.974-RJ; 2ª Turma)".    

Além da obrigação de fazer - aproximação efetiva entre distintas pessoas que têm intenção de celebrar determinado contrato, inclusive com o trabalho de aconselhamento inerente à possibilidade de concreção do negócio principal no bojo da intermediação - o objeto do trabalho levado a cabo pelo corretor deve conduzir necessariamente ao resultado do seu serviço. Daí porque se diz que se trata de uma obrigação de resultado.

 Contrato bilateral, oneroso, aleatório ou comutativo, consensual e acessório. Trata-se de uma obrigação de fazer. E de resultado (e não de meio), pois não depende do serviço prestado propriamente, mas em razão do resultado obtido (a venda).

 

ESPÉCIES DE CORRETAGENS

 

 EXERCIDA POR QUALQUER PESSOA

 

Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

São aqueles que exercem o ofício de intermediadores continuadamente, porém sem nenhuma designação oficial, e assim encontramos nesta categoria os corretores de espetáculos públicos; os de artistas; os de esportistas profissionais; e os de bens móveis, entre outros.

 

O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias.

Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. Ao possuidor do título de técnico em transações imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição.

 

O exercício da profissão de corretor de imóveis, em todo o território nacional, somente será permitido. As atribuições poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos da Lei.

 

O atendimento ao público interessado na compra, venda, permuta ou locação de imóvel, cuja transação esteja sendo patrocinada por pessoa jurídica, somente poderá ser feito por corretor de imóveis inscrito no Conselho Regional da jurisdição.

 

O número da inscrição do corretor de imóveis ou da pessoa jurídica constará obrigatoriamente de toda propaganda, bem como de qualquer impresso relativo à atividade profissional.

 

Somente poderá anunciar publicamente o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado.

 

A inscrição do corretor de imóveis e da pessoa jurídica será objeto de Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis.

 

O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de corretor de imóveis, constituídos em autarquia, dotada de personalidade jurídica de direito público, vinculada ao Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira.

 

As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas. As pessoas jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio, gerente ou diretor um corretor de imóveis individualmente inscrito.

 

A inscrição do corretor de imóveis e da pessoa jurídica será objeto de Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis.

 

Somente poderão ser membros do Conselho Regional os corretores de imóveis com inscrição principal na jurisdição há mais de 2 (dois) anos e que não tenham sido condenados por infração disciplinar.

 

 

 OBJETO

  

"O objeto do contrato de corretagem não é o serviço do corretor em si mesmo considerado, mas o resultado desse serviço, que, por sua vez, não se reduz à conclusão do negócio pretendido, melhor se identificando como a eliminação, por parte do corretor, de qualquer obstáculo à sua celebração. A obrigação do corretor, portanto, embora não se confunda com a contratação almejada, a cargo do vendedor e do comprador, tampouco pode ser confundida com a gestão que lhe é cometida no sentido de buscar possíveis compradores".

 

"O corretor vende o resultado útil de seu trabalho, de modo que se seu labor tornar-se inútil não haverá que se falar em qualquer remuneração, pois receberá a comissão não em virtude do serviço prestado, mas em razão do resultado obtido".

 

De um lado, a obrigação do corretor é de promover a aproximação útil das partes (obrigação de fazer); de outro, diligenciar no sentido de que os eventuais obstáculos surgidos durante a negociação sejam devidamente equacionados ou removidos (obrigação de resultado).

 

De qualquer maneira, a doutrina qualifica a obrigação do corretor como sendo de resultado, e não meramente de meio:

"Com razão, portanto, os que identificam na obrigação de resultado, não de meio, a obrigação do corretor. ‘A obrigação do corretor, sendo de resultado, somente produzirá efeitos em relação ao comitente (proprietário do bem ou cliente), no instante em que o acordo para o negócio se efetivar, em razão da intermediação realizada. Logo, infere-se daí que pouco importará a dedicação e o trabalho do corretor".

 

COMPETÊNCIA DO CORRETOR DE IMÓVEIS

 

Compete ao Corretor

  • proceder a avaliação do imóvel a ser vendido;
  • combinar o preço e as condições de venda;
  • firmar contrato relativo à sua prestação de serviço;
  • examinar toda a documentação do imóvel, bem como apresentá-la aos possíveis adquirentes; encaminhar ao vendedor as propostas oferecidas pelos candidatos à compra; emitir recibo de sinal ou de princípio de pagamento; fornecer toda a documentação do imóvel ao adquirente para que este a examine antes de ser lavrada a escritura.

O Corretor de Imóveis está habilitado também para exercer funções como gestão empresarial de imobiliárias e incorporadoras, controle e recebimento de aluguéis e condomínios, avaliação mercadológica de imóveis, despachante documental, planejamento de empreendimentos, consultor de financiamentos, gestor de consórcio imobiliário, marketing imobiliário, estatística do mercado imobiliário, assessor técnico para implantação e gestão de plantas genéricas de valores e assessor imobiliário para órgãos públicos.

HONORÁRIOS  -   

 

 

Diz-se que a corretagem é devida quando da conclusão da intermediação. Essa retribuição é devida ao corretor de imóveis com percentual ajustado com o proprietário sobre o preço da transação.

Tabela de Comissões e Serviços

O corretor deve contratar, previamente, por escrito e com exclusividade, a prestação de seus serviços profissionais conforme Lei n.º 6.530/78 e resolução Cofeci 458/95.
A presente tabela deve ser observada nos contratos celebrados, especialmente quanto aos limites mínimos nela estabelecidos, sendo vedado ao corretor contratar e trabalhar com índice abaixo dos aqui estabelecidos.

 

atualizado em 23-08-2014/19:08:56

 

 

 

 

 

 

Referências Consultadas

 

Direito Ao Alcance De Todos