Massa Falida e o Direito Imobiliário

Em relação aos bens da empresa que compõe a massa falida, não será muito aprofundado neste estudo, mas, é importante tecer alguns comentários que, para segurança jurídica das relações entre credores e devedores, deverão ser observados, sob pena do negócio jurídico ser considerado ineficaz.

 

O art. 29 da Lei de Falência (Lei 11.101/2005) elenca os atos que, praticados mesmo, “antes da falência”, tenha ou não o contratante conhecimento do estado de crise econômico-financeira do devedor, seja ou não intenção deste fraudar credores, são ineficazes em relação à massa falida, e, conforme a mesma lei, estes atos praticados com a intenção de prejudicar credores, provando-se o conluio fraudulento entre o devedor e o terceiro que com ele contratar e o efetivo prejuízo sofrido pela massa falida, são revogáveis, a não ser que estes atos tenham sido previstos e realizados na forma definida no plano de recuperação judicial, sendo que, desta forma, não será declarado ineficaz ou revogado.

 

Neste aspecto, serão demonstrados aqueles que pode causar mais prejuízo nas relações imobiliárias, dos quais sejam:

  1. A constituição de direito real de garantia, ou seja, hipoteca, penhor, anticrese, alienação fiduciária, caução real, inclusive a retenção, dentro do termo legal, tratando-se de dívida contraída anteriormente; se os bens dados em hipoteca forem objeto de outras posteriores, a massa falida receberá a parte que devia caber ao credor da hipoteca revogada;
  2. A prática de atos a título gratuito, exemplo a doação de bens da empresa, seja móveis ou imóveis, desde 2 (dois) anos antes da decretação da falência;
  3. A renúncia à herança ou a legado, até 2 (dois) anos antes da decretação da falência. Antes de qualquer comentário, a herança é um bem imóvel, e a renúncia, equivale a alienação. Sendo assim, pode-se conceituar a herança como ato unilateral, pelo qual o herdeiro declara expressamente que não aceita a herança a que tem direito. Neste ponto, vale destacar que, para que a renuncia seja eficaz, deverá seguir requisitos previstos no estudo dos direitos da sucessões, e não somente estes, como também, o previsto na Lei 11.101/2005, isto porque, se este bem de herança (imóvel, incorpóreo, imaterial), for alienado, até dois anos antes da decretação de falência, serão ineficazes.
  4. Os registros de direitos reais e de transferência de propriedade entre vivos, por título oneroso ou gratuito, ou a averbação relativa a imóveis realizados após a decretação da falência, salvo se tiver havido prenotação anterior.
  5. A venda ou transferência de estabelecimento feita sem o consentimento expresso ou o pagamento de todos os credores, a esse tempo existentes, não tendo restado ao devedor bens suficientes para solver o seu passivo, salvo se, no prazo de 30 (trinta) dias, não houver oposição dos credores, após serem devidamente notificados, judicialmente ou pelo oficial do registro de títulos e documentos, isto porque, o estabelecimento empresarial é composto de vários bens, que no seu conjunto, traz a existência do bem incorpóreo, (estabelecimento empresarial), e, se for alienado qualquer dos bens que compõe este patrimônio, serão ineficazes.

 

Insta esclarecer, que, a ação revocatória deverá ser proposta pelo administrador judicial, por qualquer credor ou pelo Ministério Público no prazo de 3 (três) anos contado da decretação da falência, mas nada impede que, a ineficácia seja  declarada de ofício pelo juiz, podendo ainda , ser alegada em defesa ou pleiteada mediante ação própria ou incidentalmente no curso do processo.

 

E, por fim, a sentença que julgar procedente a ação revocatória determinará o retorno dos bens à massa falida em espécie, com todos os acessórios, ou o valor de mercado, acrescidos das perdas e danos.

Ressalta-se ainda, que na falência, o administrador judicial não poderá, sem autorização judicial, após ouvidos o Comitê e o devedor no prazo comum de 2 (dois) dias, transigir sobre obrigações e direitos da massa falida e conceder abatimento de dívidas, ainda que sejam consideradas de difícil recebimento. (art. 22, §3º da LFRE)

 

Reflexos dos Bens Incorpóreos no Direito Imobiliário

Conclusão

BIBLIOGRAFIA