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Infrações e Penalidades

Infrações e Penalidades

Toda lei é dotada de sanção, embora a intensidade desta varie, o que suscitou mesmo distribuí-las em perfeitas, menos que perfeitas e imperfeitas, conforme expusemos e explicamos em nossas Instituições de direito civil, arrimado a bons autores, tanto nossos quanto alheios.

 

É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

 

Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver.

 

 Se o débito não for liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da cota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.

 

Desde a instituição desse procedimento especial pela Lei n. 4.591/1964, o procedimento extrajudicial de execução passou a ser legalmente admitido para cobrança de várias espécies de créditos, entre os quais se citam os créditos hipotecários vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação (Decreto-lei n. 70/1966) e os créditos garantidos por propriedade fiduciária de bem imóvel (Lei n. 9.514/1997, art. 27).

 

Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.

 

        PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.

        § 1º lncorrem na mesma pena:

 

        I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a construção das edificações;

 

        II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados.

 

        § 2º O julgamento destes crimes será de competência de Juízo singular, aplicando-se os artigos 5º, 6º e 7º da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951.

        § 3º Em qualquer fase do procedimento criminal objeto deste artigo, a prisão do indicado dependerá sempre de mandado do Juízo referido no § 2º. 

 

        Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:

        I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei;

        lI - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei;

        III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese de seus § § 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da Convenção do condomínio;

        V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do artigo 55, desta Lei;

        VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa.

        PENA - Multa de 5 a 20 vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.

        Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o incorporador, responderão solidariamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis.

 

A definição do delito está bem clara e é de apuração objetiva. Na sua etiologia não se insere a indagação doanimus do agente, a saber, se teve ou não o propósito de prejudicar. Para a lei, é crime o fato em si de informar mal a respeito da incorporação anunciada ou em andamento. O público e os interessados confiam as suas economias à vista de certos dados. E, como a incorporação gera a concentração de recursos enormes, arrecadados nesse público, a lei impõe a contrapartida da lealdade nas divulgações e nas informações.

 

Por duas formas pode-se incidir na falta aqui prevista: por ação ou por omissão. Infringe a lei quem deturpa os fatos, deforma os elementos ou altera os dados, levando ao conhecimento do público ou dos interessados uma situação que não corresponde à realidade. Contravém a ela, igualmente, aquele que sonega informações ou omite esclarecimentos que tinha e devia prestar, levando outrem a supor uma realidade inexistente, em razão da falta de devida elucidação. Desde que a informação é inexata, a explicação omissa ou a afirmação falsa, sobre aquelas circunstâncias que a lei salienta e considera fundamentais na incorporação ou na construção, concretiza-se a figura delituosa e incorre o agente nas penas de um a quatro anos de reclusão e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salário mínimo legal vigente no País. Paga, pois, o infrator com a pena carcerária e paga ainda com a sanção econômica que, variável na proporção das elevações salariais, acompanhará os aumentos de custo de vida, permanecendo sempre atualizada.

 

Quando o incorporador, o construtor ou o corretor são pessoa física, a responsabilidade civil e a responsabilidade criminal facilmente se apuram, porque o fato é imputável à pessoa determinada, que arcará assim com as consequências do delito cometido. No entanto, no caso de ser pessoa jurídica, como societas distat a singulis, a responsabilidade civil fica adstrita aos haveres sociais, e a criminal se esvai, se se ativer ao conceito clássico da imputabilidade direta, exclusivamente.

 

A lei, punindo o incorporador pelas faltas definidas como contravenção penal, não deixou imunes os demais participantes do negócio. Admitiu a hipótese, considerada padrão, de o incorporador ser o responsável direto como parte contratante e, levando-lhe o rigor da Lei de Economia Popular, obriga-o a exercer constante assistência e vigilância. O incorporador não pode funcionar como um mero intermediário, que aproxima os interessados e sai do negócio com o seu lucro assegurado. Ao contrário, a ele está preso até o fim e sofre a pena se se omitir. No entanto, no caso de contratos relativos a incorporações, de que não participa o incorporador, responderão solidariamente pelas faltas capituladas como contravenções o construtor, o corretor, o proprietário do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo contra o incorporador, se as faltas cometidas lhe foram imputadas.

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases, "exclusivamente para fins de estudo":

 

 

 

 

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atualizado em  11-11-2014//20:59:06

Referências Consultadas

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