Efeitos da Hipoteca; Credor, Devedor eTerceiros

 

 

 

Efeitos da Hipoteca em relação ao credor, ao devedor, a terceiros e ao objeto hipotecado.

 

O direito real de hipoteca produz efeitos a partir do registro do título constitutivo, mas só se apresenta em toda sua plenitude quando o titular promove a execução judicial. Antes disso o direito do credor permanece em estado potencial. Se o devedor paga a dívida, a garantia não é utilizada, embora tenha cumprido a sua função

 

Seu efeito principal é o de vincular um bem imóvel ao cumprimento de uma obrigação; porém, por outro lado, produz a hipoteca efeitos em relação ao devedor, ao credor, à relação jurídica em si mesma, a terceiros e aos bens gravados.

 

 

Quanto aos seus efeitos em relação ao devedor

 

Pode-se dizer que uma vez constituído o ônus real, passará o devedor a sofrer limitações nos seus direitos sobre o bem onerado, pois:

 

1) Apesar de conservar todos os direitos sobre o imóvel gravado, não poderá praticar atos que, direta ou indiretamente, o desvalorizem, deteriorem ou destruam; Não perde o devedor, igualmente, a posse do bem gravado, o que é uma característica da hipoteca E, assim, cabe-lhe usar dos interditos para defendê-la contra o credor ou terceiros que a molestem.

 

2) Não poderá alterar a substância da coisa hipotecada, modificando-lhe a destinação, acarretando diminuição de seu valor.

 

3) Não poderá constituir outro direito real sobre o imóvel hipotecado.

 

4) Poderá alienar o bem gravado, porque não perde o "jus disponendi" transferindo-o ao adquirente, juntamente com o ônus que o grava. Será considerada nula a cláusula que proibir o proprietário de alienar imóvel hipotecado, porque não perde o jus disponendi,, transferindo o bem ao adquirente, juntamente com o ônus que o grava, mas poderá haver convenção estipulando que o crédito hipotecário se vencerá, se o imóvel for alienado. "Pode convencionar-se que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado".

Mas, se fizer essa alienação, antes do registro da hipoteca, o adquirente não sofrerá os seus efeitos, embora o devedor alienante possa incorrer nas penas do estelionato, por ter ocultado o fato (CP, art. 171, § 2°)."Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento: Nas mesmas penas incorre quem:  I - vende, permuta, dá em pagamento, em locação ou em garantia coisa alheia como própria".

 

5) Proposta a ação executiva, o imóvel é tirado das mãos do devedor, para ser vendido judicialmente a entregue ao depositário judicial. Desde esse momento perde o devedor o direito de o alienar a de perceber seus frutos, a qualquer ato seu de alienação ou de percepção de frutos será presumido como fraude à execução.

 

6) Como não perde a posse do imóvel hipotecado poderá defendê-la contra o credor ou terceiros que a molestarem.

 

7) O imóvel pode ser hipotecado mais de uma vez, mediante novo título, quer em favor do mesmo credor, quer de outra pessoa (CC, art. 1.476). Essa hipoteca de bem hipotecado denomina-se sub-hipoteca, que poderá efetivar-se desde que o valor do imóvel exceda o da obrigação garantida pela anterior, para que se possa pagar o segundo credor hipotecário com o remanescente da excussão da primeira hipoteca, reconhecendo-lhe a preferência, relativamente aos credores quirografários. Se o preço obtido na venda judicial promovida pelo primeiro credor só for suficiente para pagar a sua dívida, o credor sub-hipotecário passará à condição de quirografário.

"O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor. Salvo o caso de insolvência do devedor, o credor da segunda hipoteca, embora vencida, não poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira. Não se considera insolvente o devedor por faltar ao pagamento das obrigações garantidas por hipotecas posteriores à primeira.".

Entretanto, é bom ressaltar que só se permite essa nova hipoteca, se não houver cláusula proibitiva a mediante a feitura de novo título, não se admitindo a mera averbação no registro imobiliário, ainda que se trate de simples aumento do primitivo débito hipotecário, sendo imprescindível, ainda, a menção no seu título constitutivo do ônus anterior, pois é crime de estelionato, outorga de garantia sobre bem gravado, ocultando do devedor essa circunstância.


Cabe dizer, ainda, que, antes de vencida a primeira hipoteca, não poderá o credor sub-hipotecário excuti-la, devendo esperar o vencimento da antecedente (pois tem apenas como garantia a parcela do valor do imóvel gravado que sobra após o pagamento da primeira), salvo no caso de insolvência ou falência do devedor.

 

8) O credor sub-hipotecário poderá remir a primeira hipoteca, no seu vencimento, se o devedor não se oferecer para pagá-la, consignando a importância do débito a das despesas judiciais, caso se esteja promovendo a execução, citando o credor anterior para recebê-la, e o devedor para pagá-la, se quiser, sub-rogando-se assim nos direitos do credor a quem satisfez, sem prejuízo dos que lhe competirem contra o devedor comum . "Se o primeiro credor estiver promovendo a execução da hipoteca, o credor da segunda depositará a importância do débito e as despesas judiciais."

 

9) O devedor tem direito à libertação do bem gravado, mediante o cumprimento da obrigação, podendo compelir o credor, que injustamente o recusar, a receber o débito.

 

10) O devedor poderá antecipar o pagamento de sua dívida, ainda que parceladamente, sendo lícito ao credor exigir que tal amortização não seja inferior a 25% do valor inicial do débito. "O devedor poderá sempre liquidar ou amortizar a dívida quando hipotecaria ou pignoratícia antes do vencimento, sem sofrer imposição de multa, gravame ou encargo de qualquer natureza por motivo dessa antecipação. O credor poderá exigir que a amortização não seja inferior a 25% do valor inicial da dívida. Em caso de amortização os juros só serão devidos sobre o saldo devedor".

 

O Código Civil de 2002, afastando qualquer dúvida que pudesse existir anteriormente, declara peremptoriamente, no art. 1.475, como já foi comentado, que “é nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado”. Não perde ele, com efeito, em virtude da hipoteca, o ius disponendi. A alienação transfere o domínio, mas este passa ao adquirente com o ônus hipotecário. Anula-se somente a cláusula que a proíbe, mas não a hipoteca. O parágrafo único do aludido dispositivo, todavia, considera lícita a cláusula que estabeleça que o crédito hipotecário se torna exigível, vencendo-se antecipadamente, “se o imóvel for alienado”.

Vencida e não cumprida a dívida, o credor promove a execução hipotecária, recaindo a penhora preferencialmente sobre o bem dado em hipoteca. Este é subtraído do poder do devedor e apreendido judicialmente, sendo levado à hasta pública, para que o produto da arrematação sirva para a satisfação do credor. Se preferir, poderá o último requerer a sua adjudicação. Nesta fase, o direito de preferência se exerce plenamente.

Desde a constrição judicial perde o devedor não apenas o direito de alienar o imóvel, como também o de receber os frutos. Cabe-lhe, todavia, o excesso de preço apurado na praça.

 

 

Quanto aos seus efeitos em relação ao credor

 

 

Tem-se que, desde o momento em que entra a viger até que se opere a sua extinção, a hipoteca mantém o bem gravado em segurança especial ao credor, que tem interesse na sua conservação, e pode exigi-la.

 

Arrematado o imóvel, o credor hipotecário se paga pelo preço obtido, ou mediante adjudicação do próprio bem, com preferência sobre qualquer outro credor, salvo os que o sejam por custas judiciais, tributos e dívidas oriundas do salário do trabalhador agrícola pelo produto da colheita para a qual houver concorrido com seu trabalho.

 

1) O credor, desde o momento em que se inicia o ônus real até sua extinção, tem direito de exigir a conservação do bem gravado, pois a hipoteca o mantém tendo em vista a segurança pessoal do credor.

 

2) Antes do executivo hipotecário, o credor tem apenas um direito potencial, pois se o devedor paga seu débito, a garantia não se concretiza. Todavia, se vencida a não paga a dívida, ou deixando o devedor de cumprir sua obrigação, pode o credor promover a excussão da hipoteca mediante executivo hipotecário, exceto nos casos de perecimento da coisa ou de sua desapropriação, em que se verifica a sub-rogação real na indenização paga pela companhia de seguro ou pelo poder expropriante. O seu direito de execução pressupõe a exigibilidade da dívida, ou seja, seu vencimento a inadimplemento.

 

O imóvel será executado por meio de ação de execução (CC, art. 1.501, in fine), iniciando-se com a penhora do bem gravado (CPC, art. 585, 111), a fim de vendê-lo judicialmente; seu produto será destinado ao pagamento do crédito, com preferência sobre qualquer outro credor, devendo-se pagar, prioritariamente, as custas judiciais, os tributos a as dívidas oriundas do salário do trabalhador agrícola, pelo produto da colheita para a qual houver concorrido com seu trabalho (CC, arts. 1.422 a parágrafo único, a 964, VIII).

 

Se a execução for insuficiente para pagar o exequente, este poderá penhorar outros bens do devedor e, se sobrevier falência deste, suspender-se-á a execução (Lei nº 11.101/2005, art. 6º).

 

Alterando o direito tradicional, o Decreto-lei n. 70/66 permitiu a execução de créditos hipotecários por via extrajudicial, e a Lei n. 5.741/71 estabeleceu rito sumário para a ação de cobrança de dívidas hipotecárias vinculadas ao sistema financeiro de habitação`. Atribuindo-se a um "agente fiduciário" a venda extrajudicial a sumária do bem gravado, quando o credor é instituição financeira (Dec.-lei n. 70/66, arts. 29 a 31).

 

O credor poderá escolher, então, a forma de execução prevista no direito processual comum ou a via extrajudicial. Se optar por esta última deverá comunicar ao agente fiduciário que a hipoteca se venceu, sem pagamento. Cumprirá, então, ao agente, dentro de 10 dias do recebimento desse comunicado, notificar o devedor para purgar sua mora, no prazo. Se ele não atender à notificação, o "agente fiduciário" venderá o bem gravado em leilão público, após o preenchimento de certas formalidades, dentro de 15 dias imediatos ao anúncio por edital do primeiro leilão.

 

3) "Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução." Se o imóvel hipotecado for penhorado por outro credor, além desse fato implicar o vencimento antecipado da hipoteca, não pode ser validamente praceado sem a citação do credor hipotecário. Nossos juízes a tribunais têm decretado a nulidade de alienações judiciais, que desobedecem esse comando legal.

 

4) O credor pode pedir o reforço da garantia hipotecária, se ela se reduzir, sob pena de vencimento antecipado. "O credor da hipoteca legal, ou quem o represente, poderá, provando a insuficiência dos imóveis especializados, exigir do devedor que seja reforçado com outros".

 

5) A fim de não lesar o credor, "São ineficazes em relação à massa falida, tenha ou não o contratante conhecimento do estado de crise econômico-financeira do devedor, seja ou não intenção deste fraudar credores: a constituição de direito real de garantia, inclusive a retenção, dentro do termo legal, tratando-se de dívida contraída anteriormente; se os bens dados em hipoteca forem objeto de outras posteriores, a massa falida receberá a parte que devia caber ao credor da hipoteca revogada. Presumem-se fraudatórias dos direitos dos outros credores as garantias de dívidas que o devedor insolvente tiver dado a algum credor."

 

 

No que concerne aos seus efeitos quanto à relação jurídica em si mesma é preciso salientar que: 

 

 


1) A hipoteca convencional pode ser estipulada por qualquer prazo; legal, por sua vez, perdura indefinidamente, enquanto se prolongar a situação jurídica que visa garantir.  Portanto, a estipulação desse prazo na hipoteca convencional ficará ao arbítrio das partes, "Os contratos de penhor, anticrese ou hipoteca declararão, sob pena de não terem eficácia: 

 

I - o valor do crédito, sua estimação, ou valor máximo;

 

II - o prazo fixado para pagamento;

 

III - a taxa dos juros, se houver;

 

IV - o bem dado em garantia com as suas especificações.

 

Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir.

Entretanto, se as partes quiserem continuar com o ônus real deverão reconstituir nova hipoteca, por novo título e novo registro, mantida a precedência que lhe competia. Havendo reconstituição da hipoteca, manter-se-á em benefício do credor hipotecário o mesmo número de registro e igual precedência, que, então, lhe competir, visto tratar-se de ônus real, que, apesar de reconstituído, dá prosseguimento ao anterior, em nada alterando a posição creditória, permanecendo idêntica à oriunda do contrato perempto, quanto à sua preferência, no produto de excussão, relativamente aos outros direitos reais de terceiros.

 

2) Reconhece-se a preferência ao credor hipotecário que terá o direito de se pagar prioritariamente sem se sujeitar a concursos ou rateios. Assim, paga-se, em primeiro lugar, com o preço obtido na excussão hipotecária, o credor hipotecário, salvo as despesas judiciais a impostos ou taxas devi dos pelo próprio imóvel, ao passo que os demais credores só poderão concorrer sobre o remanescente. É tão acentuado este atributo, que se aplica o preço do imóvel, obtido na excussão hipotecária, ao pagamento da hipoteca, prioritariamente em relação a outros créditos privilegiados, que somente podem concorrer sobre o remanescente, salvo, obviamente, as despesas judiciais e impostos devidos pelo próprio imóvel.

 

3) A sequela, como o próprio vocábulo indica, é a particularidade de seguir a coisa onde quer que se encontre, própria dos direitos reais em geral. Se o imóvel é transferido, inter vivos ou causa mortis, pode o credor persegui-lo em poder do adquirente, e sem dependência de ressalva especial. Incumbe ao credor promover a execução do imóvel onerado e sua venda, mesmo que não seja mais propriedade do devedor hipotecário. Por isto mesmo se poderá dizer que a venda do bem gravado, não extinguindo a hipoteca, é um ato indiferente para o credor, no sentido de que sempre lhe será lícito exercer seu direito contra o adquirente.

 

Cria-se um vínculo real entre o credor e o imóvel gravado. Este vínculo é oponível erga omnes, pois confere ao credor hipotecário o direito de sequela. De modo que se o bem onerado for transferido inter vivos ou mortis causa o credor poderá segui-lo em poder do adquirente, que, por sua vez, não poderá, alegando ignorância do fato, impedir que o prédio seja objeto de execução. Presume-se negligente o comprador que não verificou no Registro de Imóveis, antes de adquirir o imóvel, se havia ou não ônus real incidindo sobre ele. 

 

O adquirente do imóvel hipotecado, desde que não se tenha obrigado pessoalmente a pagar as dívidas aos credores hipotecários, poderá exonerar-se da hipoteca, abandonando-lhes o imóvel. O adquirente notificará o vendedor e os credores hipotecários, deferindo-lhes, conjuntamente, a posse do imóvel, ou o depositará em juízo. Poderá o adquirente exercer a faculdade de abandonar o imóvel hipotecado, até as vinte e quatro horas subsequentes à citação, com que se inicia o procedimento executivo.

 

 


Relativamente aos seus efeitos em relação a terceiros é preciso observar que: 

 

 

Assim, não vale de escusa ao adquirente do imóvel hipotecado a alegação de ignorância da existência do ônus, pois este figura obrigatoriamente no Registro de Imóveis. Sempre será lícito ao credor exercer o seu direito contra ele. Daí a razão por que ordinariamente o adquirente, nas compras e vendas de bens imóveis, exige do alienante certidão negativa de ônus reais incidentes sobre eles. Nenhum outro credor poderá promover validamente a venda judicial do imóvel sem citação do credor hipotecário, nem disputar o rateio do seu produto, senão quanto às sobras, depois de pago preferencialmente o credor garantido.

 

1) A hipoteca produz efeitos em relação a eles, na sua condição de direito real, pois uma vez registrada, como vimos, é oponível erga omnes.

 

2) É licita a alienação do imóvel hipotecado a terceiro, que o recebe juntamente com o ônus que o grava. É preciso esclarecer que se o adquirente do imóvel hipotecado não se obrigou pessoalmente a pagar as dívidas aos credores hipotecários, poderá exonerar-se da hipoteca, abandonando ou deixando o referido imóvel àqueles credores (CC, art. 1.479).

 

"A recusa do credor, quando notificado pelo adquirente de imóvel hipotecado comunicando-lhe o interesse em assumir a obrigação, deve ser justificada." (IV JORNADA DE DIREITO CIVIL - enunciado 353 do Conselho da Justiça Federal).

 

O adquirente que não quiser remir o imóvel privar-se-á da sua posse,  colocando-o à disposição dos credores, furtando-se aos efeitos da execução, até as vinte e quatro horas subsequentes à citação, com que se inicia o procedimento executivo, ou melhor, a execução do débito. Para tanto, deverá notificar o vendedor a os credores hipotecários, deferindo-lhes, conjuntamente, a posse do imóvel, ou depositando-o em juízo.

 

3) Não poderá um outro credor promover, validamente, a venda judicial do imóvel, sem notificar o credor hipotecário.

 

4) A cessão do crédito hipotecário poderá ser feita sem o consentimento do devedor, investindo o cessionário nas mesmas garantias a preferências que acompanham o crédito cedido, mesmo em relação aos credores anteriores à cessão. Há, tão-somente, uma mudança subjetiva com integridade do vínculo. Poder-se-á averbar tal cessão à margem do registro hipotecário`, obedecendo a forma pública ou particular da hipoteca, "O cessionário de crédito hipotecário tem o direito de fazer averbar a cessão no registro do imóvel.". Sendo necessária tal averbação, se houver pluralidade de cessões da mesma hipoteca, o conflito resolver-se-á pela prioridade do registro.

 

5) E possível a sub-rogação, na hipoteca, que se dá pela substituição do credor satisfeito por aquele que paga o débito ou fornece o numerário para a solutio.

  

Em relação aos seus efeitos quanto aos bens gravados, observa-se que:

 

 

1) A hipoteca adere-se ao imóvel, acompanhando-o em todas as mutações subjetivas, até que se opere sua extinção.

 

2) Perecendo o bem hipotecado, desaparece o ônus real. Se houver qualquer indenização pelo causador do dano, pela companhia seguradora, tem-se a sub-rogação real, protraindo os efeitos da hipoteca sobre esse valor. Destruída a coisa hipotecada, cessa a relação hipotecária (v. nº 362, infra). Mas, se por uma razão jurídica restar ao proprietário direito ao valor dela (indenização devida pelo causador do dano, seguro em caso de sinistro, ou outra eventualmente ocorrente), dá-se a sub-rogação, protraindo os efeitos da hipoteca sobre esse valor. 

 

É óbvio que o preço não passa a ser “objeto da hipoteca”, pois que esta incide sempre em imóvel. Mas a consequência é que o credor hipotecário exerce o seu direito preferencial sobre o valor sub-rogado, sem concorrência com os quirografários.

 

3) Se houver reconstrução do prédio, pelo segurador ou responsável, o credor não poderá, é óbvio, exigir o preço, porque a restauração do imóvel onerado abrange a reedificação pleno iure, independentemente de novo ato ou de nova declaração de vontade.

 

4) Estende-se às benfeitorias ou acessões trazidas ao bem gravado, por ato humano ou acontecimentos naturais.

 

5) A hipoteca assegura o cumprimento de obrigações acessórias, ou melhor, dos juros, multas, custas judiciais, despesas de fiscalização.

 

 

Efeitos quanto aos acessórios do crédito

 

Destinando-se a garantir o pagamento da dívida, até sua liquidação, entendemos, não obstante pareceres autorizados em contrário, que a hipoteca assegura o cumprimento das obrigações acessórias (juros, multa, custas judiciais, despesas de fiscalização).

 

 

A remição hipotecária

 

 

A remição da hipoteca é o direito concedido a certas pessoas, de liberar o imóvel onerado, mediante pagamento da quantia devida, independentemente do consentimento do credor.

O direito de remição compete:

 

a) ao próprio devedor;

 

b) ao credor da segunda hipoteca; e

 

c) ao adquirente do imóvel hipotecado. O direito de remissão compete precipuamente ao devedor, mas a lei o confere, excepcionalmente, ao credor da segunda hipoteca e ao adquirente do imóvel hipotecado.

 

1) Ao credor sub-hipotecário - " Se o devedor da obrigação garantida pela primeira hipoteca não se oferecer, no vencimento, para pagá-la, o credor da segunda pode promover-lhe a extinção, consignando a importância e citando o primeiro credor para recebê-la e o devedor para pagá-la". consignará judicialmente a importância devida (capital a juros) a as despesas judiciais se promovida a execução, citando o credor anterior para recebê-la, bem como o devedor para pagá-la, se o quiser. "se este não pagar, o segundo credor, efetuando o pagamento, se sub-rogará nos direitos da hipoteca anterior, sem prejuízo dos que lhe competirem contra o devedor comum. Parágrafo único. Se o primeiro credor estiver promovendo a execução da hipoteca, o credor da segunda depositará a importância do débito e as despesas judiciais".

Esta remição não terá efeito extintivo da relação obrigacional, esse segundo credor sub-roga-se na garantia a direitos do primeiro, sem prejuízo dos que lhe competirem contra o devedor comum. Portanto, não libera o bem gravado em proveito do devedor; afasta, tão-somente, da concorrência o primeiro credor, fazendo com que o sub-hipotecário assuma, em relação ao imóvel onerado, uma condição privilegiada. 

Constitui essa remição uma espécie de compra forçada imposta ao credor da primeira hipoteca, que assim fica obrigado a vender o seu crédito, não sendo prejudicado em nada, pois receberá tudo a que fazia jus.

 


2) Ao adquirente do imóvel hipotecado - Dentro em trinta dias, contados do registro do título aquisitivo, tem o adquirente do imóvel hipotecado o direito de remi-lo, citando os credores hipotecários e propondo importância não inferior ao preço por que o adquiriu. Se o credor impugnar o preço da aquisição ou a importância oferecida, realizar-se-á licitação, efetuando-se a venda judicial a quem oferecer maior preço, assegurada preferência ao adquirente do imóvel.  Não impugnado pelo credor, o preço da aquisição ou o preço proposto pelo adquirente, haver-se-á por definitivamente fixado para a remissão do imóvel, que ficará livre de hipoteca, uma vez pago ou depositado o preço. Se o adquirente deixar de remir o imóvel, sujeitando-o a execução, ficará obrigado a ressarcir os credores hipotecários da desvalorização que, por sua culpa, o mesmo vier a sofrer, além das despesas judiciais da execução. Disporá de ação regressiva contra o vendedor o adquirente que ficar privado do imóvel em consequência de licitação ou penhora, o que pagar a hipoteca, o que, por causa de adjudicação ou licitação, desembolsar com o pagamento da hipoteca importância excedente à da compra e o que suportar custas e despesas judiciais.

Esta remição extingue a hipoteca, sem fazer, contudo, com que o crédito desapareça, porque o devedor não é quitado, devendo pagar sua dívida ao adquirente do imóvel, que se sub-roga nos direitos do primitivo credor hipotecário. Não há mais que se falar em garantia real, pois esta não tem consistência quando recai sobre bem da propriedade do credor.

isto porque um dos efeitos da hipoteca é o direito de sequela do credor, fazendo com que o ônus se vincule ao imóvel, de modo que se for alienado, transfere-se, igualmente, o gravame, podendo o credor segui-lo em poder de quem quer que se encontre. Não convindo esta situação ao adquirente, autoriza-lhe a norma jurídica que libere o bem adquirido desse vínculo, mediante a remição, pois, caso contrário, terá que se sujeitar à excussão do imóvel.

O adquirente do imóvel hipotecado poderá mover ação regressiva (actio in rem verso) contra  o alienante, se vier a sofrer a perda do bem em consequência de licitação ou penhora, para reaver o valor dos prejuízos sofridos com as despesas oriundas de execução, por parte de credores do vendedor sobre o imóvel adquirido, ou cm o pagamento do que despendeu com a hipoteca, inclusive com o quantum pago mesmo acima do preço da compra (incluindo atualização monetária, gastos com o contrato e com o registro), e com as custas e despesa judiciais.

 

3) Ao devedor da hipoteca ou aos membros de sua família - Realizada a praça, o executado poderá, até a assinatura do auto de arrematação ou até que seja publicada a sentença de adjudicação, remir o imóvel hipotecado, oferecendo preço igual ao da avaliação, se não tiver havido licitantes, ou ao do maior lance oferecido.

Antes de adjudicados ou alienados os bens, pode o executado, a todo tempo, remir a execução, pagando ou consignando a importância atualizada da dívida, mais juros, custas e honorários advocatícios.

Igual direito caberá ao cônjuge, aos descendentes ou ascendentes do executado. Idêntico direito pode ser exercido pelo credor com garantia real, pelos credores concorrentes que hajam penhorado o mesmo bem, pelo cônjuge, pelos descendentes ou ascendentes do executado.

A adjudicação considera-se perfeita e acabada com a lavratura e assinatura do auto pelo juiz, pelo adjudicante, pelo escrivão e, se for presente, pelo executado, expedindo-se a respectiva carta, se bem imóvel, ou mandado de entrega ao adjudicante, se bem móvel.

 

4) A massa falida -  no caso de falência, ou insolvência, do devedor hipotecário, "mediante  pedido do administrador judicial" o direito de remição defere-se à massa, ou aos credores em concurso, não podendo o credor recusar o preço da avaliação do imóvel. Pode o credor hipotecário, para pagamento de seu crédito, requerer a adjudicação do imóvel avaliado em quantia inferior àquele, desde que dê quitação pela sua totalidade.  O restante da dívida hipotecária entrará, obviamente, em concurso com as quirografárias. É possível remir, em benefício da massa , mediante autorização judicial, bens apenhados, penhorados  ou legalmente retidos. Portanto, a remição nesta hipótese, far-se-á independentemente da realização da praça, tomando-se por base o valor da avaliação oficial.

Dada a quitação, o credor hipotecário que requereu a adjudicação do imóvel onerado não poderá ser admitido no processo de falência ou insolvência de seu devedor, ante a extinção do vínculo que o prendia a ele. Se a avaliação do imóvel gravado for maior do que o quantum devido, o credor hipotecário apenas poderá requerer a adjudicação se vier repor em favor da massa falida ou dos outros credores em concurso a diferença entre o montante do débito e o valor conferido pela avaliação oficial.

 

5) Os efeitos centrais da licitação - 

 

a) proporcionar ao credor hipotecário a segurança de que o bem gravado se liberte com o pagamento do valor real, uma vez que, sendo ele parte concorrente nela, não o deixaria sair por preço inferior;

b) e de outro lado consolidar a aquisição do adquirente, que se expõe a uma competição, embora dentro de um círculo fechado de licitantes.

A condição jurídica do adquirente do imóvel hipotecado é análoga à do evicto, pelo que se lhe aplicam os princípios desta como um dos “casos assemelhados” .

 

6) Os efeitos secundários 

 

Se o imóvel for adjudicado ao adquirente, consolida-se o seu direito, forro do ônus, sem a necessidade de averbação ou nova transcrição, pois que para ele o título aquisitivo é o anterior, e não o que lhe advém da adjudicação, de alcance meramente confirmatório.67 Se o for ao credor hipotecário ou ao fiador, cancela-se a transcrição em nome do adquirente, vencido na licitação, e abre-se outra transcrição em nome do adjudicatário, com a apresentação da carta adjudicatória ao oficial do registro.

 

 

Perempção da hipoteca

 

 

Os contratos de hipoteca declararão, sob pena de não terem eficácia, o prazo fixado para pagamento.

Na hipoteca convencional, Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir.

A rigor, tendo a hipoteca caráter acessório, deveria seguir o destino da obrigação principal: extinta esta, a hipoteca teria o mesmo fim. Todavia, a obrigação principal pode se estender por longo período, mediante acordo entre o devedor e o credor, ou em virtude de fatos que suspendem ou interrompem a prescrição especificados nos arts. 197 e 198 do Código Civil. O casamento entre credor e devedor, por exemplo, determina a suspensão do prazo prescricional da pretensão, que só voltará a correr com a dissolução da sociedade conjugal.

Urge salientar que a perempção pelo decurso do prazo atinge somente a hipoteca convencional. A legal prolonga-se indefinidamente, enquanto perdurar a situação jurídica que ela visa resguardar, “mas a especialização, em completando vinte anos, deve ser renovada” , com observação de que: Vale o registro da hipoteca, enquanto a obrigação perdurar; mas a especialização, em completando vinte anos, deve ser renovada.

efeito, se a prorrogação só vier a ser averbada depois do vencimento da primeira hipoteca, já terá surgido para o segundo credor hipotecário, por ocasião da averbação, o direito de executar a sua hipoteca ou de remir o bem, em relação ao primeiro ônus real que sobre ele recai.

 

 

Prefixação do valor do imóvel hipotecado para fins de arrematação, adjudicação e remição

 

 

É lícito aos interessados fazer constar das escrituras o valor entre si ajustado dos imóveis hipotecados, o qual, devidamente atualizado, será a base para as arrematações, adjudicações e remições, dispensada a avaliação.

A faculdade conferida aos interessados facilita a execução, permitindo a dispensa da avaliação dos imóveis hipotecados. Desse modo, no edital que obrigatoriamente deve preceder a arrematação, o valor dos bens que dele constará será aquele ajustado pelas partes. Não se admite que uma delas, nessa fase, venha solicitar, unilateralmente, a avaliação dos aludidos imóveis por perito designado pelo juiz, pois a norma legal é taxativa e não deixa margem a discordâncias futuras.

Nada obsta, todavia, que se proceda à avaliação, estando todos os interessados de acordo com a sua realização, nem que estes, ao invés de estimarem previamente o valor do bem, apenas estabeleçam parâmetros para a sua fixação. 

Desse modo, quando as partes estabelecerem, de comum acordo, o valor dos imóveis hipotecados e, por ocasião da execução, apesar de corrigido monetariamente, mostrar-se ele ínfimo ou excessivo, a solução será a avaliação atual dos aludidos bens, afastando a estimativa por elas feita, uma vez que não podem ser prejudicadas pelas circunstâncias mencionadas, a atualização monetária reflete as vicissitudes pelas quais pode passar um imóvel, com reflexos no seu valor. Por essa razão, embora o ajuste feito pelas partes, constante do instrumento hipotecário, devidamente atualizado, seja a base a ser observada no processo, não podendo qualquer delas se insurgir contra tal estimativa, não se pode olvidar que tal ajuste é de natureza contratual, estando sujeito, portanto, às regras concernentes aos contratos em geral, inclusive a estabelecida no art. 317 do Código Civil, que trata da teoria da imprevisão.

 

 

 Instituição de loteamento ou condomínio no imóvel hipotecado

 

 

Se o imóvel, dado em garantia hipotecária, vier a ser loteado, ou se nele se constituir condomínio edilício, poderá o ônus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autônoma, se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os donos, obedecida a proporção entre o valor de cada um deles e o crédito. O credor só poderá se opor ao pedido de desmembramento do ônus, provando que o mesmo importa em diminuição de sua garantia.  Salvo convenção em contrário, todas as despesas judiciais ou extrajudiciais necessárias ao desmembramento do ônus correm por conta de quem o requerer. O desmembramento do ônus não exonera o devedor originário da responsabilidade a que se refere o art. 1.430, salvo anuência do credor.

 A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel. Subsistem os ônus reais constituídos e registrados, anteriormente à hipoteca, sobre o mesmo imóvel. Com o progresso e o enorme desenvolvimento da construção civil, inúmeros edifícios e loteamentos de grande porte, abertos ou fechados, emolduram os grandes centros, traçando o seu perfil arquitetônico. É muito comum nesses casos o construtor e o loteador, para fazerem frente ao empreendimento, recorrerem a um empréstimo bancário, oferecendo em garantia hipotecária o próprio terreno a ser loteado ou no qual será erigido o edifício sobre o qual se instituirá o condomínio. 

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Tendo em vista que o pagamento feito ao incorporador e devedor, pelo promitente comprador, pode não ser repassado à instituição financeira credora, que financiou o empreendimento, decidiu a aludida Corte que, para que tal divisão da hipoteca seja eficaz, será necessário que os pagamentos sejam feitos diretamente ao banco credor. Este, retendo dos valores pagos pelos adquirentes a parte correspondente à parcela da dívida referente ao empréstimo que fez ao construtor, repassará a este o valor excedente. O direito do credor seria, assim, o de receber diretamente de cada cliente o pagamento da respectiva prestação. 

 

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases das principais obras, "exclusivamente para fins de estudo":

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Contrato Agrário ou de Parceria Rural

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

atualizado em 25-08-2014/19:17:05



Referências Consultadas

 

Direito Ao Alcance De Todos