A hipoteca é um direito real de garantia de natureza civil, que grava coisa imóvel ou bem que a lei entende por hipotecável, pertencente ao devedor ou a terceiro, sem transmissão de posse ao credor, conferindo a este o direito de promover a sua venda judicial, pagando-se, preferentemente, se inadimplente o devedor.
É um negócio jurídico cível que requer a presença de dois sujeitos: o ativo que é o credor hipotecário, cujo crédito está garantido por hipoteca, e o passivo que é o devedor hipotecante, que dá o bem como garantia do pagamento da dívida.
É exigível que o devedor continue na posse do imóvel. Tal circunstância representa fator relevante na constituição da hipoteca. Todavia, o seu direito deixa de ser pleno, pois a coisa está vinculada à solução da dívida, pesando sobre ela o ônus representado pelo direito de garantia do credor sobre coisa alheia;
É indivisível, grava o bem, enquanto não se liquidar a obrigação, a hipoteca subsiste, por inteiro, sobre a totalidade da coisa onerada, ainda que haja pagamento parcial do débito.
Se o imóvel, dado em garantia hipotecária, vier a ser loteado, ou se nele se constituir condomínio edilício, poderá o ônus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autônoma, se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os donos, obedecida a proporção entre o valor de cada um deles e o crédito.
Em razão da indivisibilidade, quando excutido o bem, e o produto não bastar para pagamento da dívida e despesa judiciais, o devedor continuará, pessoalmente, obrigado pelo restante.
Qualquer obrigação de natureza econômica, pode ser garantido por hipoteca, pois, é acessório de uma dívida, cujo pagamento pretende garantir, de modo que se extinguir, anular ou resolver a obrigação principal, desaparecerá o ônus real.
A hipoteca pode ser constituída para garantia de dívida futura ou condicionada, desde que determinado o valor máximo do crédito a ser garantido, sendo que, neste caso, a execução da hipoteca dependerá de prévia e expressa concordância do devedor quanto à verificação da condição, ou ao montante da dívida.
Caso haja divergência entre o credor e o devedor, caberá àquele fazer prova de seu crédito. Reconhecido este, o devedor responderá, inclusive, por perdas e danos, em razão da superveniente desvalorização do imóvel.
