Extinção do Contrato de Alienação Fiduciária

A obrigação garantida por alienação fiduciária, pode ser extinta pelo cumprimento ou descumprimento, pelo adimplemento ou inadimplemento da obrigação.

 

“A sub-rogação transfere ao novo credor todos os direitos, ações, privilégios e garantias do primitivo, em relação à dívida, contra o devedor principal e os fiadores.” (CC, art. 349)

 

Uma observação que se faz em relação a transferência de direitos por meio da cessão, é que, a CF, legitima a competência Municipal para  instituir impostos sobre, transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição. (CF, art. 156, II)

 

Aplica-se à propriedade fiduciária, no que couber, o disposto nos arts.

1.421, 1.425, 1.426, 1.427 e 1.436 do Código Civíl.

“Art. 1.436. Extingue-se o penhor:

- extinguindo-se a obrigação;

- perecendo a coisa;

- renunciando o credor;

- confundindo-se na mesma pessoa as qualidades de credor e de dono da coisa;

- dando-se a adjudicação judicial, a remissão ou a venda da coisa empenhada, feita pelo credor ou por ele autorizada.

1o Presume-se a renúncia do credor quando consentir na venda particular do penhor sem reserva de preço, quando restituir a sua posse ao devedor, ou quando anuir à sua substituição por outra garantia.

2o Operando-se a confusão tão-somente quanto a parte da dívida pignoratícia, subsistirá inteiro o penhor quanto ao resto.”

 

  1. Com o Pagamento da dívida, a propriedade fiduciária do imóvel, resolver-se-á, devendo o fiduciário, a contar da data de liquidação da dívida, fornecer o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato. Consequentemente, em posse do termo de quitação, apresentado ao oficial de Cartório de Registro Imobiliário competente, este por sua vez, à vista do termo de quitação, efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.(Lei 9.514/97, art. 25, e s.) Qualquer interessado na extinção da dívida pode pagá-la, usando, se o credor se opuser, dos meios conducentes à exoneração do devedor, sendo que, nesta hipótese, O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária;
  1. Extinção da obrigação, porque, sendo a propriedade fiduciária direito acessório, segue a sorte do principal. Com a extinção da obrigação cessa a garantia e a propriedade plena da coisa se resolve em favor do alienante. A dívida considerar-se-á vencida, não só com o pagamento, mas também se:
  2. Se, deteriorando-se, ou depreciando-se o bem dado em segurança, desfalcar a garantia, e o devedor, intimado, não a reforçar ou substituir;
  3. Se o devedor cair em insolvência ou falir;
  4. Se as prestações não forem pontualmente pagas, toda vez que deste modo se achar estipulado o pagamento. Neste caso, o recebimento posterior da prestação atrasada importa renúncia do credor ao seu direito de execução imediata;
  5. Se perecer o bem dado em garantia, e não for substituído; sendo que, nos casos de perecimento da coisa dada em garantia, esta se sub-rogará na indenização do seguro, ou no ressarcimento do dano, em benefício do credor, a quem assistirá sobre ela preferência até seu completo reembolso. Cumpre ainda observar que, só se vencerá o contrato de alienação fiduciária antes do prazo estipulado, se o perecimento, ou a desapropriação recair sobre o bem dado em garantia, e esta não abranger outras; subsistindo, no caso contrário, a dívida reduzida, com a respectiva garantia sobre os demais bens, não desapropriados ou destruídos;
  6. Se se desapropriar o bem dado em garantia, hipótese na qual se depositará a parte do preço que for necessária para o pagamento integral do credor. Ressalta-se ainda que, só se vencerá o contrato de alienação fiduciária antes do prazo estipulado, se o perecimento, ou a desapropriação recair sobre o bem dado em garantia, e esta não abranger outras; subsistindo, no caso contrário, a dívida reduzida, com a respectiva garantia sobre os demais bens, não desapropriados ou destruídos. Ocorrendo as hipóteses de vencimento antecipado do débito, não se compreendem os juros correspondentes ao tempo ainda não decorrido. A dívida considerar-se-á vencida se o bem alienado fiduciariamente se deteriorar, e o devedor intimado não o reforçar ou substituir. Urge lembrar, que, salvo cláusula expressa, terceiro que prestar tal garantia por débito alheio não ficará obrigado a substituí-la ou a reforçá-la quando, sem culpa sua, se perca, deteriore ou desvalorize.  Salvo cláusula expressa, o terceiro que presta garantia real por dívida alheia não fica obrigado a substituí-la, ou reforçá-la, quando, sem culpa sua, se perca, deteriore, ou desvalorize. 
  7. O perecimento da coisa alienada fiduciariamente;
  8. A renúncia do credor, caso em que o crédito persiste sem essa garantia;
  9. A adjudicação judicial, remição, arrematação ou venda extrajudicial, pois quem adjudicou, resgatou ou adquiriu judicial ou extrajudicialmente a coisa, se tornará seu proprietário pleno;
  10. A confusão, isto é, se na mesma pessoa se concentrar as qualidades de credor a de proprietário pleno;
  11. A desapropriação da coisa alienada fiduciariamente, a dívida se considerará vencida, devendo o expropriante pagar o preço ao credor, que, depois de satisfazer seu crédito, entregará o saldo, se houver, ao devedor;
  12. O implemento de condição resolutiva a que estava subordinado 0 domínio do alienante, antes da cessação de seu escopo de garantia.

Com a ocorrência de um desses casos, será imprescindível o cancelamento da inscrição no Registro de Títulos a Documentos ou no Registro Imobiliário, conforme o bem seja móvel ou imóvel.

 

Reflexos dos Bens Incorpóreos no Direito Imobiliário

Conclusão

BIBLIOGRAFIA