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Elementos da Compra e Venda

Elementos da Compra e Venda

O contrato de compra e venda, pela sua própria natureza, exige, como elementos integrantes, a coisa, o preço e o consentimento (res, pretium et consensus). Por se tratar da espécie de contrato mais utilizada no comércio jurídico e na convivência social, a lei procura facilitar a sua celebração, simplificando-a. 

Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

As empresas proprietárias ou editoras de jornais e revistas somente poderão contratar a distribuição e venda das publicações que editarem com brasileiros natos ou sociedades de que façam parte apenas brasileiros natos.  Ao vendedor, distribuidor ou capataz de serviços de distribuição, de qualquer nacionalidade, que, na data desta lei, se encontrar no exercício dessas atividades, é assegurado o direito de nelas prosseguir, só podendo, entretanto, transferir suas respectivas licenças ou contratos a brasileiros natos. Nestes contratos ou ajustes , e que serão feitos, obrigatoriamente, por instrumento público, deverá constar uma cláusula relativa a uma quota de 5% sobre as comissões atribuídas aos distribuidores e aos capatazes, para auxílio à manutenção da "Casa do Pequeno Jornaleiro". no Rio de Janeiro, e dos institutos congêneres, de outras cidades, reconhecidos ou licenciados pela autoridade competente.

A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.

 

COISA E AS SUAS QUALIDADES

 

a. ter existência. Essencial que é, não pode haver contrato de compra e venda sem o seu objeto. Mas não basta a coisa: é preciso que ela reúna certas qualidades fundamentais, cuja falta carreará a consequência de não permitir a perfeição do contrato. Estas qualidades serão deduzidas em seguida:  a coisa tem que ter existência, ainda que potencial, no momento da realização do contrato, seja ela corpórea, A inexistência do objeto implica, em tese, obstaculizar a formação do contrato, já que este forçosamente há de ter sobre que incidir. Venda de coisa inexistente é nula.

Não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa viva, nesse passo, consideram-se imóveis para os efeitos legais o direito à sucessão aberta.

A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.

 

Emptio Spei, se o contrato for aleatório, por dizer respeito a coisas ou fatos futuros, cujo risco de não virem a existir um dos contratantes assuma, terá o outro direito de receber integralmente o que lhe foi prometido, desde que de sua parte não tenha havido dolo ou culpa, ainda que nada do avençado venha a existir.

Emptio Rei Speratae, se for aleatório, por serem objeto dele coisas futuras, tomando o adquirente a si o risco de virem a existir em qualquer quantidade, terá também direito o alienante a todo o preço, desde que de sua parte não tiver concorrido culpa, ainda que a coisa venha a existir em quantidade inferior à esperada.

 

Suficiente, será portanto, para a perfeição desse contrato, a existência potencial da coisa no momento de sua celebração, mas na data avençada para a sua entrega precisará entregar o patrimônio do vendedor, para que ele possa dela dispor, transferindo sua propriedade pela tradição (se móvel) ou pelo registro se (imóvel) ao adquirente.

 

b. ser idividuada, o objeto da compra e venda há de ser determinado, ou suscetível de determinação no momento da execução, pois o contrato gera uma obrigação de dar, consistente em entregar, devendo incidir, pois, sobre coisa individuada. Admite-se a venda de coisa incerta, indicada ao menos pelo gênero e quantidade, que será determinada pela escolha, bem como a venda alternativa, cuja indeterminação cessa com a concentração.

Não sendo a coisa entregue ou depositada, nem admitidos embargos suspensivos da execução, expedir-se-á, em favor do credor, mandado de imissão na posse ou de busca e apreensão, conforme se tratar de imóvel ou de móvel.

A coisa incerta será indicada, ao menos, pelo gênero e pela quantidade, sendo que, nas obrigações alternativas, a escolha cabe ao devedor, se outra coisa não se estipulou. Não pode o devedor obrigar o credor a receber parte em uma prestação e parte em outra. Quando a obrigação for de prestações periódicas, a faculdade de opção poderá ser exercida em cada período.No caso de pluralidade de optantes, não havendo acordo unânime entre eles, decidirá o juiz, findo o prazo por este assinado para a deliberação. Se o título deferir a opção a terceiro, e este não quiser, ou não puder exercê-la, caberá ao juiz a escolha se não houver acordo entre as partes. 

Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.

 

amostras - Amostra é o mesmo que paradigma. Constitui reprodução integral da coisa vendida, com suas qualidades e características, apresentada em tamanho normal ou reduzido. Se a mercadoria entregue não for em tudo igual à amostra, caracteriza-se o inadimplemento contratual, devendo o comprador protestar imediatamente, sob pena de o seu silêncio ser interpretado como tendo havido correta e definitiva entrega. Para acautelar-se, pode este requerer a vistoria da mercadoria, como medida preparatória da ação de resolução contratual, cumulada com perdas e danos, ou da ação para pedir abatimento do preço.

 A amostra ou modelo é um meio prático e eficiente de evitar minuciosa descrição das características e qualidade da mercadoria ofertada, que fala muito melhor do que as próprias palavras, como bem destaca Washington de Barros Monteiro. Por isso, “há de ser em tudo igual à mercadoria que se vai entregar; se o vendedor não a entrega em perfeita correspondência com a amostra, protótipo ou modelo, pode o comprador recusá-la no ato do recebimento

Quando o contrato alude à quantidade da coisa, deve especificar o peso ou a medida. Não o fazendo, ou não sendo claro, “prevalece o que determinem os usos e costumes do lugar em que deva ser cumprido, inclusive quanto a pesos bruto e líquido, a embalagens e a critérios de medição, que nem sempre observam o sistema métrico decimal. As expressões ‘aproximadamente’ ou ‘cerca de’ deixam o vendedor com larga margem para atendê-las.

 

c. ser disponível ou estar in commercio, uma vez que sua inalienabilidade natural, legal ou voluntária impossibilitaria a sua transmissão ao comprador.

A coisa deve encontrar-se disponível, isto é, não estar fora do comércio. Consideram-se nesta situação as coisas insuscetíveis de apropriação (indisponibilidade natural) e as legalmente inalienáveis, sejam estas indisponíveis por força de lei (indisponibilidade legal) ou devido a cláusula de inalienabilidade colocada em doação ou testamento (indisponibilidade voluntária). São igualmente inalienáveis os valores e direitos da personalidade, bem como os órgãos do corpo humano.

Com exceção dos casos previstos em lei, os direitos da personalidade são intransmissíveis e irrenunciáveis, não podendo o seu exercício sofrer limitação voluntária.   A lei disporá sobre as condições e os requisitos que facilitem a remoção de órgãos, tecidos e substâncias humanas para fins de transplante, pesquisa e tratamento, bem como a coleta, processamento e transfusão de sangue e seus derivados, sendo vedado todo tipo de comercialização. 

Os bens públicos de uso comum do povo e os de uso especial são inalienáveis, enquanto conservarem a sua qualificação, na forma que a lei determinar. 

O prédio e os valores mobiliários, constituídos como bem da família, não podem ter destino diversos ou serem alienados sem o consentimento dos interessados e seus representantes legais, ouvido o Ministério Público, uma vez que, o bem de família consistirá em prédio residencial urbano ou rural, com suas pertenças e acessórios, destinando-se em ambos os casos a domicílio familiar, e poderá abranger valores mobiliários, cuja renda será aplicada na conservação do imóvel e no sustento da família.

E a indisponibilidade voluntária, quando sua inalienabilidade for oriunda de declaração de vontade por ato intervivos (doação) ou causa mortis (testamento).

 

d. ter possibilidade de ser transferida ao comprador, não poderá, pertencer ao próprio comprador, nem o vendedor poderá aliena-la se for da propriedade de terceiros. Nem sempre, porém, a coisa in commercium pode ser transferida ao comprador. Não o pode a coisa alheia (venda a non domino), salvo se o adquirente estiver de boa-fé, e o alienante adquirir depois a propriedade. Nesse caso, considera-se realizada a transferência desde o momento em que ocorreu a tradição A eficácia da venda de coisa alheia depende de sua posterior revalidação pela superveniência do domínio. Se se admite a convalidação, a venda em princípio não é nula, mas anulável. Por outro lado, não pode ser transferida ao comprador, pelo aludido contrato, coisa que já lhe pertence. Ninguém pode adquirir o que já é seu, ainda que o desconheça (Suae rei emptio non valet, sive sciens, sive ignorans emi). 

A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição, mas, se feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.

A citação válida, induz litispendência e faz litigiosa a coisa; e, ainda quando ordenada por juiz incompetente, constitui em mora o devedor, em razão de tais circunstâncias, não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa. 

 

No caso de inadimplemento ou mora nas obrigações contratuais garantidas mediante alienação fiduciária, o proprietário fiduciário ou credor poderá vender a coisa a terceiros, independentemente de leilão, hasta pública, avaliação prévia ou qualquer outra medida judicial ou extrajudicial, salvo disposição expressa em contrário prevista no contrato, devendo aplicar o preço da venda no pagamento de seu crédito e das despesas decorrentes e entregar ao devedor o saldo apurado, se houver.

 

e. Compra e venda de bens dados em alienação em Garantia, ocorrendo mora do comprador, provada com o protesto do título, o vendedor poderá requerer, liminarmente e sem audiência do comprador, a apreensão e depósito da coisa vendida. Ao deferir o pedido, nomeará o juiz perito, que procederá à vistoria da coisa e arbitramento do seu valor, descrevendo-lhe o estado e individuando-a com todos os característicos. Feito o depósito, será citado o comprador para, dentro em 5 (cinco) dias, contestar a ação. Neste prazo poderá o comprador, que houver pago mais de 40% (quarenta por cento) do preço, requerer ao juiz que lhe conceda 30 (trinta) dias para reaver a coisa, liquidando as prestações vencidas, juros, honorários e custas. Este crédito  abrange o principal, juros e comissões, além das taxas, cláusula penal e correção monetária, quando expressamente convencionados pelas partes.

 

A mora decorrerá do simples vencimento do prazo para pagamento e poderá ser comprovada por carta registada expedida por intermédio de Cartório de Títulos e Documentos ou pelo protesto do título, a critério do credor.

 

A comprovação da mora é imprescindível à busca e apreensão do bem alienado fiduciariamente. A notificação destinada a comprovar a mora nas dívidas garantidas por alienação fiduciária dispensa a indicação do valor do débito.

 

A mora e o inadimplemento de obrigações contratuais garantidas por alienação fiduciária, ou a ocorrência legal ou convencional de algum dos casos de antecipação de vencimento da dívida facultarão ao credor considerar, de pleno direito, vencidas todas as obrigações contratuais, independentemente de aviso ou notificação judicial ou extrajudicial.

 

O Proprietário Fiduciário ou credor, poderá requerer contra o devedor ou terceiro a busca e apreensão do bem alienado fiduciàriamente, a qual será concedida Iiminarmente, desde que comprovada a mora ou o inadimplemento do devedor.

 

  

2. PREÇO

O preço é o segundo elemento essencial da compra e venda. Sem a sua fixação, a venda é nula (sine pretio nulla venditio.

 

a. pecuniariedade, por constituir uma soma em dinheiro. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

As estipulações de pagamento de obrigações pecuniárias exequíveis no território nacional deverão ser feitas em Real, pelo seu valor nominal.

São vedadas, sob pena de nulidade, quaisquer estipulações de: 

I - reajuste ou correção monetária expressas em, ou vinculadas a unidade monetária de conta de qualquer natureza;

II - correção monetária ou de reajuste por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados, ressalvado os casos em que é  admitida estipulação de correção monetária ou de reajuste por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados nos contratos de prazo de duração igual ou superior a um ano.

III - pagamento expressas em, ou vinculadas a ouro ou moeda estrangeira,  salvo se for referente :

  • a - aos contratos e títulos referentes a importação ou exportação de mercadorias, sendo que, no caso de rescisão judicial ou extrajudicial destes contratos, os pagamentos decorrentes do acerto entre as partes, ou de execução de sentença judicial, subordinam-se aos postulados da legislação de câmbio vigente.
  • b - aos contratos de financiamento ou de prestação de garantias relativos às operações de exportação de bens de produção nacional, vendidos a crédito para o exterior;
  • c - aos contratos de compra e venda de câmbio em geral;
  • d - aos empréstimos e quaisquer outras obrigações cujo credor ou devedor seja pessoa residente e domiciliada no exterior, excetuados os contratos de locação de imóveis situados no território nacional, Os contratos de locação de bens móveis que estipulem pagamento em moeda estrangeira ficam sujeitos, para sua validade a registro prévio no Banco Central do Brasil;
  • e - aos contratos que tenham por objeto a cessão, transferência, delegação, assunção ou modificação das obrigações referidas no item anterior, ainda que ambas as partes contratantes sejam pessoas residentes ou domiciliadas no país;
  • f -  aos casos em que é nula de pleno direito a contratação de reajuste vinculado à variação cambial, exceto quando expressamente autorizado por lei federal e nos contratos de arrendamento mercantil celebrados entre pessoas residentes e domiciliadas no País, com base em captação de recursos provenientes do exterior.
É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano. Em caso de revisão contratual, o termo inicial do período de correção monetária ou reajuste, ou de nova revisão, será a data em que a anterior revisão tiver ocorrido.

 

Como a pecuniariedade é seu elemento essencial, o preço não poderá ser convencionado mediante prestação de serviço, hipótese em que se configurará um contrato inominado e não compra e venda.

 

b. Seriedade, pois deve ser sério, real e verdadeiro, indicando firme objetivo de se constituir numa contraprestação relativamente ao dever do alienante de entregar a coisa vendida, de modo que não denuncie qualquer simulação absoluta ou relativa.

Se for fictício, não terá venda alguma, porém uma doação dissimulada, suscetível de ser anulada.

Se for irrisório, não haverá venda, ante a grande diferença entre o valor da coisa e o preço estipulado. Todavia, não se exige, contudo, exata correspondência entre o valor real e o preço pago, pois muitas pessoas preferem negociar o bem por preço abaixo do valor real para vendê-lo rapidamente.

 

c.  certeza, deverá ser certo ou determinado para que o comprador possa efetuar o pagamento devidamente. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço, uma vez que, como consequência, nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.

Há casos em que a fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar, prevalecendo o principio da autonomia da vontade, que não será um avaliador da coisa, mas um mandatário escolhido pelos contratantes, que não quiseram ou não puderam determinar o preço, de tal sorte que sua estimação equivalerá à determinação do preço, pelos próprios contratantes, tornando-o por isso, obrigatório. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.

O terceiro escolhido de comum acordo pelas partes levará em conta, ao fixar o preço, o valor atual da coisa, que é o contemporâneo da estimativa e não o da data da celebração da avença, salvo estipulação dos contraentes em contrário

O preço poderá ser determinável, também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação. Sendo que nestes casos, os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé, em razão de que nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código (Lei n. 10.406/2002), para assegurar a função social da propriedade e dos contratos. Se houver tabelamento oficial, afastada fica a manifestação de vontade expressa ou tácita das partes na fixação do preço, por se tratar de norma cogente. Enquanto aquele perdurar, não se poderá entender que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. O que sobejar ao valor tabelado estará eivado de nulidade

Vários outros modos de determinação futura do preço podem ser escolhidos pelos contraentes: o preço do custo, o preço em vigor no dia da expedição, a melhor oferta, o preço do costume etc. O que não se admite é a indeterminação absoluta, como na cláusula “pagarás o que quiseres”, deixando ao arbítrio do comprador a taxação do preço.

Outra modalidade de fixação do preço é o tarifamento, realizado mediante a intervenção da autoridade pública, que ora estabelece o limite máximo, ora atribui à coisa o preço inarredável da venda. É usado no fornecimento decorrente dos serviços de utilidade pública (gás, eletricidade), como no abastecimento de gêneros de primeira necessidade, fixado pelos órgãos controladores, e acompanhado de punição ao infrator.

Quando a coisa exposta à venda já traz a determinação do preço, não se pode dizer seja ele arbitrariamente fixado por uma das partes, mas deve-se entender que integra a proposta, e considera determinado pelas partes, no momento em que o comprador, aderindo, aceita-o e o contrato se perfaz.

Na venda em leilão, é lícito estabelecer um mínimo, consignando-se que não haverá contrato perfeito se não for este alcançado.

O acessórios do preço (Tito Fulgêncio) as despesas que se têm de fazer para a realização e execução do contrato. Em princípio, deixa-se à convenção dos interessados. Na sua falta, competem ao comprador as despesas de escritura e registro e ao vendedor as da tradição. "Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição". O imposto sobre o lucro na venda imobiliária era atribuído, na legislação do imposto sobre a renda, quando devido, ao vendedor. Não era, porém, vedado assumi-lo o comprador.

A falta de estipulação do preço nem sempre leva à inexistência do contrato de compra e venda por falta de um dos seus elementos essenciais. É admissível a interpretação do contrato de compra e venda sem preço, ou de qualquer critério para a sua fixação, como se as partes se tivessem sujeitado ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. Essa interpretação somente pode ser admitida nas hipóteses em que o vendedor habitualmente exerce o comércio e ainda assim o faz tendo por objeto coisas cujo preço não é fixado em razão de uma qualidade especial, ou seja, bens fungíveis por natureza. A prova da habitualidade e do preço de mercado do objeto do contrato é essencial para a aplicação desta regra legal. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor, e, na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio. 

 

Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a Título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal. Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.

Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

 

c.  Consentimento dos contratantes, sobre a coisa, o preço e demais condições do negócio, e como o contrato de compra e venda gera a obrigação de transferir a propriedade do bem alienado, pressupondo o poder de disposição do vendedor, será necessário que ele tenha capacidade de alienar, bastando ao adquirente a capacidade de obrigar-se. Será imprescindível que tenham os contratantes legitimação para contratar, visto haver pessoas que não poderm comprar ou vender, em razão de sua peculiar condição ante o negócio que se pretende realizar.  Na compra e venda, como em qualquer contrato, o consenso é essencial, exige-se, para a sua validade, o requisito da capacidade dos contratantes.

O consentimento pressupõe a capacidade das partes para vender e comprar e deve ser livre e espontâneo, sob pena de anulabilidade, bem como recair sobre os outros dois elementos: a coisa e o preço.

Será anulável a venda, também, se houver erro sobre o objeto principal da declaração ou sobre as suas qualidades essenciais. Não existe venda se o vendedor julga estar alienando uma coisa e o comprador acredita estar adquirindo objeto diferente. No erro sobre o objeto principal, o consentimento recai sobre objeto diverso daquele que o agente tinha em mente. Exemplo: o do indivíduo que se propõe a alugar a sua casa da cidade e o outro contratante entende tratar-se de sua casa de campo.

Ocorre erro sobre as qualidades essenciais do objeto quando o motivo determinante do consentimento é a suposição de que este possui determinada qualidade que, posteriormente, se verifica inexistir, como no caso da pessoa que adquire um quadro por alto preço, na persuasão de se tratar de original quando não passa de cópia. Somente não vicia a manifestação da vontade o erro acidental, de somenos importância, que não acarreta prejuízo.

 

 

Restrições legais

 

1. pessoa casadaexceto no regime da separação absoluta ou nos casos em que o juiz, suprir a outorga, quando um dos cônjuges a denegue sem motivo justo, ou lhe seja impossível concedê-la, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro,:

I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

II - pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;

III - prestar fiança ou aval;

IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.

São válidas as doações nupciais feitas aos filhos quando casarem ou estabelecerem economia separada, e, no pacto antenupcial, que adotar o regime de participação final nos aquestos, poder-se-á convencionar a livre disposição dos bens imóveis, desde que particulares

 

2. Os consortes não poderão, em regra, efetivar contrato entre si, pois a compra e venda entre marido e mulher está proibida; se o regime matrimonial for o da comunhão universal, ter-se-á uma venda fictícia, pois os bens do casal são comuns e ninguém pode comprar o que já lhe pertence. É admissível alteração do regime de bens, mediante autorização judicial em pedido motivado de ambos os cônjuges, apurada a procedência das razões invocadas e ressalvados os direitos de terceiros.

É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.

Excluem-se, "Do Regime de Comunhão Parcial":

I - os bens que cada cônjuge possuir ao casar, e os que lhe sobrevierem, na constância do casamento, por doação ou sucessão, e os sub-rogados em seu lugar;

II - os bens adquiridos com valores exclusivamente pertencentes a um dos cônjuges em sub-rogação dos bens particulares;

III - as obrigações anteriores ao casamento;

IV - as obrigações provenientes de atos ilícitos, salvo reversão em proveito do casal;

V - os bens de uso pessoal, os livros e instrumentos de profissão;

VI - os proventos do trabalho pessoal de cada cônjuge;

VII - as pensões, meios-soldos, montepios e outras rendas semelhantes.

 

São excluídos, "Do Regime de Comunhão Universal":

I - os bens doados ou herdados com a cláusula de incomunicabilidade e os sub-rogados em seu lugar;

II - os bens gravados de fideicomisso e o direito do herdeiro fideicomissário, antes de realizada a condição suspensiva;

III - as dívidas anteriores ao casamento, salvo se provierem de despesas com seus aprestos, ou reverterem em proveito comum;

IV - as doações antenupciais feitas por um dos cônjuges ao outro com a cláusula de incomunicabilidade;

V - os bens de uso pessoal, os livros e instrumentos de profissão;

VI - os proventos do trabalho pessoal de cada cônjuge;

VII - as pensões, meios-soldos, montepios e outras rendas semelhantes.

 

3. Os ascendentes têm direito de, a qualquer tempo,  alienar seus bens a quem quiserem, mas não podem vender ao descendente, sem que os demais descendentes e o cônjuge do alienante expressamente consintam por meio de escritura pública ou no mesmo instrumento (público ou particular) do negócio principal ou, ainda, por meio de mandato com poder especial.  É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória, A anuência ou a autorização de outrem, necessária à validade de um ato, provar-se-á do mesmo modo que este, e constará, sempre que se possa, do próprio instrumento.

O consentimento deve ser expresso, não se admitindo o tácito. Além disto, afirma a doutrina ser insuprível, em razão de constituir a faculdade de concordar, ou não, uma prerrogativa do descendente e do cônjuge. Deve a anuência ser provada pela mesma forma que o ato, o que significa que, se for a venda de imóvel de valor superior à taxa legal, deve ser dada por escritura pública, e, sempre que possível, constar do mesmo instrumento. Não há confundir, porém, suprimento do consentimento recusado, com a nomeação de curador ao descendente menor, para que o represente ou assista, uma vez que é patente a colisão de interesses entre ele e o ascendente. Esta providência não vai de arrepio ao texto, nem encontra proibição nos princípios.

Os descendentes, cujo consentimento se requer, são os herdeiros necessários ao tempo do contrato, vale dizer os mais próximos em grau, salvo o direito de representação.48 Os não reconhecidos no momento da venda não têm de ser ouvidos, porque somente o ato de reconhecimento tem o efeito de converter uma situação fática em status jurídico.

Urge evitar qualquer dissimulação de doação inoficiosa em favos de um dos descendentes, uma vez que, a doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança.  Os descendentes que concorrerem à sucessão do ascendente comum são obrigados, para igualar as legítimas, a conferir o valor das doações que dele em vida receberam, sob pena de sonegação. A colação tem por fim igualar, na proporção estabelecida neste Código, as legítimas dos descendentes e do cônjuge sobrevivente, obrigando também os donatários que, ao tempo do falecimento do doador, já não possuírem os bens doados. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

Em realação ao prazo para anular a doação inoficiosa;

Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato.

A ação para anular venda de ascendente a descendente, sem consentimento dos demais, prescreve em vinte anos, contados da data do ato

A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.Sempre que no exercício do poder familiar colidir o interesse dos pais com o do filho, a requerimento deste ou do Ministério Público o juiz lhe dará curador especial.

Em relação aos legitimados para propor a ação;

A lei só permite  a propositura dessa ação aos descendentes que seja herdeiros, se for incapaz ou menos, o magistrado, mediante petição dos interessados, poderá suprir o seu consentimento, após ouvir o MP.

Sempre que no exercício do poder familiar colidir o interesse dos pais com o do filho, a requerimento deste ou do Ministério Público o juiz lhe dará curador especial.

 

4. os que têm por dever de ofício ou profissão, de zelar dos bens alheios, estão proibidos de adquiri-los, mesmo em hasta pública, por razões de ordem moral, sob pena de nulidade.

I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;

II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;

III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; Tal proibição, não compreende os casos de compra e venda ou cessão entre co-herdeiros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas designadas no referido inciso. 

IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.

As proibições estende-se à cessão de direitos.

Ainda com a autorização judicial, não pode o tutor, sob pena de nulidade:

I - adquirir por si, ou por interposta pessoa, mediante contrato particular, bens móveis ou imóveis pertencentes ao menor; 

II - dispor dos bens do menor a título gratuito; 

III - constituir-se cessionário de crédito ou de direito, contra o menor.

 

É admitido a lançar todo aquele que estiver na livre administração de seus bens, com exceção: 

IV - dos tutores, curadores, testamenteiros, administradores, síndicos ou liquidantes, quanto aos bens confiados a sua guarda e responsabilidade; 

V - dos mandatários, quanto aos bens de cuja administração ou alienação estejam encarregados; 

 

Pelos mesmos motivos, a proibição alcança os corretores de Bolsas quanto aos bens a eles confiados, e os militares a respeito dos bens de seus subordinados.

Os mandatários não estão atualmente proibidos de adquirir bens cuja administração ou alienação estejam encarregados.

 

5.  Enquanto pende o estado de indivisão, o condômino não pode vender a sua parte a estranho, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. Bens divisíveis são os que se podem fracionar sem alteração na sua substância, diminuição considerável de valor, ou prejuízo do uso a que se destinam.

Não se aplica o princípio ao caso de venda de unidade em edifício submetido ao regime de condomínio edilício, porque, em tal sistema, o escopo preponderante é a propriedade exclusiva da unidade, ao mesmo passo que o condomínio sobre o solo e partes comuns somente existe em atenção ao objetivo de proporcionar a utilização efetiva da parte exclusiva. E, como a copropriedade é mero veículo de realização do direito individual, a venda do apartamento, mesmo se a convenção do condomínio dispuser em contrário, pode ser livremente feita.

Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.

 

6. O proprietário de coisa alugada, para vendê-la, deverá dar conhecimento do fato ao inquilino, que terá direito de preferência.

O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.

As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

 

7. O enfiteuta só poderá alienar o imóvel enfitêutico, a título oneroso ou gratuito, no todo ou em partes, desde que comunique o fato, previamente, ao senhorio direto, para que este exerça o seu direito de opção, pois a percepçao do laudenio não poderá ser exigida.

Ressalvadas a a alienação fiduciária, que poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena, os bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário.

 

8. No comércio vigora a prática das cláusulas de exclusividade, as quais, impondo a obrigação de adquirir certas mercadorias de um produtor determinado, ou vender por determinado preço, traduzem inequivocamente restrições à faculdade de comprar de outro qualquer, ou de estabelecer preço diferente. Trata-se de cláusula contratual livremente aceita, e eficaz. Mas não pode vigorar indefinidamente, por atentatória à liberdade individual; é, ao revés, plenamente válida quando ajustada por prazo determinado.

     

9. Os menores, o ECA impõe-lhes limitações na aquisição de alguns bens:

 

É proibida a venda à criança ou ao adolescente de: 

I - armas, munições e explosivos:

II - bebidas alcoólicas;

 

III - produtos cujos componentes possam causar dependência física ou psíquica ainda que por utilização indevida;

IV - fogos de estampido e de artifício, exceto aqueles que pelo seu reduzido potencial sejam incapazes de provocar qualquer dano físico em caso de utilização indevida;

 

  • Constitui crime:

 

  • vender, fornecer ainda que gratuitamente ou entregar, de qualquer forma, a criança ou adolescente arma, munição ou explosivo;

 

  • vender, fornecer ainda que gratuitamente, ministrar ou entregar, de qualquer forma, a criança ou adolescente, sem justa causa, produtos cujos componentes possam causar dependência física ou psíquica, ainda que por utilização indevida;

 

  • Vender, fornecer ainda que gratuitamente ou entregar, de qualquer forma, a criança ou adolescente fogos de estampido ou de artifício, exceto aqueles que, pelo seu reduzido potencial, sejam incapazes de provocar qualquer dano físico em caso de utilização indevida:

 

 

V - bilhetes lotéricos e equivalentes.

V - As revistas e publicações contendo material impróprio ou inadequado a crianças e adolescentes deverão ser comercializadas em embalagem lacrada, com a advertência de seu conteúdo. As revistas e publicações destinadas ao público infanto-juvenil não poderão conter ilustrações, fotografias, legendas, crônicas ou anúncios de bebidas alcoólicas, tabaco, armas e munições, e deverão respeitar os valores éticos e sociais da pessoa e da família.  As editoras cuidarão para que as capas que contenham mensagens pornográficas ou obscenas sejam protegidas com embalagem opaca. 

  • Constitui infração administrativa:
  • vender ou locar a criança ou adolescente fita de programação em vídeo, em desacordo com a classificação atribuída pelo órgão competente.  Os proprietários, diretores, gerentes e funcionários de empresas que explorem a venda ou aluguel de fitas de programação em vídeo cuidarão para que não haja venda ou locação em desacordo com a classificação atribuída pelo órgão competente.

 

A propaganda comercial de tabaco, bebidas alcoólicas, agrotóxicos, medicamentos e terapias estará sujeita a restrições legais, nos termos de lei federal, e conterá, sempre que necessário, advertência sobre os malefícios decorrentes de seu uso.

Compete à lei federal estabelecer os meios legais que garantam à pessoa e à família a possibilidade de se defenderem de programas ou programações de rádio e televisão que contrariem os princípios estabelecidos pela CF, bem como da propaganda de produtos, práticas e serviços que possam ser nocivos à saúde e ao meio ambiente.

A produção e a programação das emissoras de rádio e televisão atenderão aos seguintes princípios:

I - preferência a finalidades educativas, artísticas, culturais e informativas;

II - promoção da cultura nacional e regional e estímulo à produção independente que objetive sua divulgação;

III - regionalização da produção cultural, artística e jornalística, conforme percentuais estabelecidos em lei;

IV - respeito aos valores éticos e sociais da pessoa e da família.

 

 

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases das principais obras, "exclusivamente para fins de estudo":

 

 

 

 

  

 

 

 

 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

atualizado em 25-08-2014/18:18:24

Referências Consultadas

 

Direito Ao Alcance De Todos