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Efeitos Tributários na Incorporação Imobiliária

Efeitos Tributários na Incorporação Imobiliária

Efeitos Tributários do Contrato de Incorporação Imobiliário

 

Em regra, a incorporação é exercida por sociedades empresárias, razão pela qual registramos neste capítulo breves anotações sobre os aspectos tributários fundamentais da atividade.

 

É contribuinte desses impostos a empresa incorporadora, à qual incumbe o pagamento das obrigações tributárias e previdenciárias sobre os resultados gerais da empresa.

 

O princípio se aplica a todos os demais tributos e contribuições decorrentes da atividade empresarial, como a CSLL, o PIS e a COFINS, que constituem encargo do negócio da empresa incorporadora e, embora sejam apurados e pagos separadamente, por patrimônio de afetação, são computados no patrimônio geral da sociedade incorporadora.

 

No entanto, independentemente da apuração dos tributos federais pelo sistema do lucro real, a empresa incorporadora pode optar pelo sistema do lucro presumido, se o resultado do empreendimento se situar abaixo de determinado limite estabelecido pela lei. Nessa hipótese, pagará pelos tributos federais uma alíquota fixa.

 

Quanto ao ISS, considerando que seu fato gerador é, em regra, a prestação do serviço da construção do conjunto imobiliário, esse tributo incidirá nas operações em que o adquirente celebre contrato de construção, seja com a incorporadora (se também for construtora) ou com construtora diversa da incorporadora, contrato esse que, como já vimos, é coligado a um contrato de venda, ou de promessa de venda, da fração ideal do terreno; nesse caso, o contrato de incorporação gera a incidência de dois impostos: o ISS, em relação aos serviços da construção, e o Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITBI), sobre o preço da venda da fração ideal do terreno. Diversa é a situação na qual o incorporador contrate com o adquirente a venda, ou promessa de venda, da unidade imobiliária como coisa futura, com preço certo, na qual assuma a obrigação de promover a construção por si ou por terceiro, mas por sua conta e risco, custe o que custar, em operação convencionada a preço global, compreendendo o preço da fração ideal e o preço da construção; nesse caso incide tão somente o ITBI, tendo como base de cálculo o preço global de venda, não havendo incidência do ISS.

 

A relativa complexidade das situações possessórias oriundas da promessa de compra e venda e da alienação fiduciária, em cotejo com a propriedade conservada pelo promitente vendedor (que alguns autores caracterizam como garantia) e com a propriedade fiduciária atribuída ao credor pelo contrato de alienação fiduciária, exigem especial rigor hermenêutico para adequada definição dos respectivos efeitos tributários, seja ante o risco de, por interpretação açodada, atribuir efeitos de propriedade plena à propriedade conservada pelo promitente vendedor e àquela atribuída ao proprietário fiduciário em garantia, pelo simples fato de o direito de que eles estão investidos chamar-se propriedade (plena ou fiduciária). E, por razões análogas, há o risco de se tomar toda e qualquer possecomo fato gerador de impostos sobre o patrimônio.

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases, "exclusivamente para fins de estudo":

 

 

 

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atualizado em  11-11-2014//20:59:06

 

Referências Consultadas

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