Imagem 1
Imagem 2
Imagem 3
Imagem 4
1 2 3 4

Direitos do Adquirente

Direitos do Adquirente

Receber a unidade segundo consta do contrato, em obediência ao preço, ao prazo e às qualidades e características assinaladas. Para conseguir essa meta, o patrimônio formado pelo terreno, pelas acessões e inclusive prestações ficam destinados para a “consecução da incorporação correspondente à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes” (art. 31-A da Lei n. 4.591/1964, acrescentado pela Lei n. 10.931).

 

O incorporador terá o prazo máximo de 60 dias, a contar do termo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acordo com discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão. No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará da data de qualquer documento de ajuste preliminar.

 

Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 da Lei 4.591/64 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput deste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o consequente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.

 

Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra.

 

Nos sessenta dias que se seguirem à hipótese de paralisação das obras, à decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembleia geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação; havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição financiadora. Sendo que, nestas hipóteses, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável, que será válido mesmo depois de concluída a obra, para firmar com os adquirentes das unidades autônomas o contrato definitivo a que estiverem obrigados o incorporador, o titular do domínio e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da incorporação em decorrência de contratos preliminares.

 

A previsão na Lei de Falência, é que, nas relações contratuais a seguir mencionadas prevalecerão as seguintes regras, na promessa de compra e venda de imóveis, aplicar-se-á a legislação respectiva.

 

Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação. Sendo que, na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.

 

Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou no caso em que o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a 31-F da Lei 4.591/64.

 

Se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra.

 

Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar a incorporação, embora não se tenham reunido as, o outorgante do mandato, do artigo 31 da Lei 4591/64, poderá fazê-lo nos cinco dias subsequentes ao prazo de carência, e nesse caso ficará solidariamente responsável com o incorporador pela devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à aquisição houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sobre eles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada no "caput" deste artigo. Descumprida pelo incorporador e pelo mandante a obrigação da outorga dos contratos referidos no "caput" do artigo 35 da Lei 4.591, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no registro de imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o consequente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.  Nesta hipótese, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.

 

No caso de denúncia de incorporação, se o incorporador, até 30 dias a contar da denúncia, não restituir aos adquirentes as importâncias pagas, estes poderão cobrá-la por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, em função do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variações no poder aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sobre o total corrigido.

 

Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas, de informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra.

 

Responsabilizar o incorporador se, no prazo de trinta dias da notificação, não reiniciar as obras, imprimindo o andamento normal,. Uma vez que, o Incorporador, responde civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa.

 

Participar da Comissão de Representantes, concorrendo para ser escolhido, com a finalidade de representar os adquirentes perante o construtor ou o incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento do empreendimento, e para administrar a incorporação nos casos de destituição em especial na insolvência ou falência do empreendedor, com a função de administrar a incorporação, com fulcro no artigo 50 e seu § 1º da Lei 4.591/64.

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases, "exclusivamente para fins de estudo":

 

 

 

Matérias correlatas

 

 



 

 

atualizado em  11-11-2014//20:59:06

Referências Consultadas

Direito Ao Alcance De Todos