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Contratos de Incorporação Imobiliária

Contratos de Incorporação Imobiliária

Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

 

Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.

 

Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo, sobre as terras rurais ou os terrenos onde pretendam constituir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, deverão, previamente, satisfazer às exigências previstas na lei em relação as Obrigações e Direitos do Incorporador, ficando sujeitos ao regime instituído na Lei 4.591/64, para os incorporadores, no que lhes for aplicável.

 

Não se pode conceber o incorporador como um organizador do negócio, ou alguém que não é parte integrante do contrato, ao qual se reserva a função de localizar um terreno adequado para a construção, de contatar com o proprietário, de reunir pessoas interessadas, de promover a contratação da aquisição de frações ideais do terreno e vinculá-las ao empreendimento, e providenciar na realização da obra com uma empresa construtora. Servia mais como um intermediador entre o proprietário do terreno e o construtor. Limitava-se, no passado, a atuar na alienação e na edificação coletiva. Atuava livre de limitações legais, não havendo cominações pela sua desídia, e estando livre de responsabilidade. Daí que favoreceu esse clima o surgimento de aventureiros, ficando os adquirentes constantemente presos aos riscos de golpes e sempre na expectativa do abandono das obras da incorporação que promoveu.

 

Na verdade, a atividade de incorporador tem como meta e objetivo a produção de edificações coletivas compostas por unidades imobiliárias autônomas, as quais ficam indissoluvelmente vinculadas, e formam o elemento integrante do conjunto da edificação à qual passarão a integrar.

 

Dirige-se a sua atividade à produção de novos bens imóveis, constituindo sobre eles direito de propriedade, tantos quantos são as unidades destacadas e individualizadas sobre o terreno, passando a ser autônomos, abrindo-se a correspondente ou respectiva matrícula no registro imobiliário. Opera-se a formação de direito de propriedade sobre edificações coletivas, transformando-se em frações ideais, e atribuindo-se o direito ao domínio às pessoas que as adquirem. Realmente, o resultado é que decorre um processo de transformação de uma propriedade em várias outras, as quais terão individualidade própria, tanto que receberão a respectiva matrícula.

 

Um indivíduo procura o proprietário de um terreno bem situado, e incute-lhe a ideia de realizar ali a edificação de um prédio coletivo, mas nenhum dos dois dispõe do numerário e nenhum deles tem possibilidade de levantar por empréstimo o capital, cada vez mais vultoso, necessário a levar a termo o empreendimento. Obtém, então, opção do proprietário, na qual se estipulam as condições em que este aliena o seu imóvel. Feito isto, vai o incorporador ao arquiteto, que lhe dá o projeto. O construtor lhe fornece o orçamento. De posse dos dados que lhe permitem calcular o aspecto econômico do negócio (participação do proprietário, custo da obra, benefício do construtor e lucro), oferece à venda as unidades. Aos candidatos à aquisição não dá um documento seu, definitivo ou provisório, mas deles recebe uma “proposta” de compra, em que vêm especificadas as condições de pagamento e outras minúcias. Somente quando já conta com o número de subscritores suficientes para suportar os encargos da obra é que o incorporador a inicia. Se dá sua execução por empreitada, contrata com o empreiteiro; se por administração, ajusta esta com o responsável técnico e contrata o calculista, os operários, o fornecimento de materiais etc.

 

Vendidas todas as unidades, promove a regularização da transferência de domínio, reunindo em uma escritura única o vendedor e compradores que ele nunca viu, aos quais são transmitidas as respectivas quotas ideais do terreno. Normalmente, os contratos com o construtor, fornecedores, empreiteiros de serviços e empregados são feitos em nome dos adquirentes, que o incorporador é encarregado de representar. Quando o edifício está concluído, obtém o “habite-se” das autoridades municipais, acerta suas contas com cada adquirente e lhe entrega as chaves de sua unidade. Normalmente, é o incorporador que promove a lavratura da escritura de convenção do condomínio.

 

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases, "exclusivamente para fins de estudo":

 

 

 

 

 

 

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atualizado em  11-11-2014//20:59:06

Referências Consultadas

Direito Ao Alcance De Todos