Contrato Preliminar

 

Quando duas pessoas querem celebrar um contrato, debatem os seus interesses em negociações preliminares; uma delas formula a proposta; a outra declara a sua aceitação. Não é, porém, fora dos quadros habituais que ambas acordem sobre o objeto, fixem condições, e ajustem a celebração de um contrato que é, no entanto, transferido para um momento futuro, seja em razão de impossibilidade momentânea para a sua conclusão, seja porque surjam dificuldades no preenchimento de requisitos formais, seja pela demora na obtenção de financiamento, seja simplesmente por motivos particulares de conveniência. Em tais casos, firmam um contrato, tendo em vista a celebração do outro contrato: realizam um negócio, ajustando contrato que não é o principal, porém, meramente preparatório: não é a compra e venda ou o mútuo, mas a realização futura de um outro contrato, o principal, que, este sim, será a compra e venda, ou o mútuo, ou outra espécie contratual.

Diferencia-se o contrato preliminar do principal pelo objeto, que no preliminar é a obrigação de concluir o outro contrato, enquanto o do definitivo é uma prestação substancial.

Sob certo aspecto, o contrato preliminar é uma fase particular da formação dos contratos, já que as partes, que querem os efeitos de um negócio definitivo, estipulam entretanto que certos deles se não produzirão desde logo, pela vontade das mesmas partes; afora isto, é ele um contrato comum. Não há razão para o contrato preliminar, senão como processo preparatório do definitivo. Mas, levando em conta que encerra o consentimento perfeito, e que as vontades das partes se fixam em torno de uma finalidade jurídica, é de reconhecer-lhe autonomia e de precisar que não constitui meramente um tempo na celebração do contrato principal, senão que traz o selo de um ato negocial completo

O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.  O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.

O compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que não loteados, dá direito à execução compulsória, quando reunidos os requisitos legais.

Poder-se-ia dizer que compromisso de compra e venda seria espécie do gênero promessa de contratar, que se concretizará num pré-contrato ou contrato preliminar (vorvertrag), visto que os contraentes obrigam-se a celebrar determinado contrato no momento em que lhes convier.

 

O contrato preliminar pode ser unilateral ou bilateral.

 

unilateral quando, perfeito pelo consentimento de ambas as partes, produz obrigações ex uno latere. O que, por certo, perturba o bom entendimento é a confusão que ainda se faz entre o contrato preliminar (unilateral ou bilateral) e o definitivo. Dá-se a opção quando duas pessoas ajustam que uma delas tenha preferência para a realização de um contrato, caso se resolva a celebrá-lo. Como contrato unilateral gera obrigações para uma das partes, ao passo que a outra tem a liberdade de efetuar ou não o contrato, conforme suas conveniências. A opção pode ser a prazo certo, e, neste caso, vencido ele, libera-se o ofertante, readquirindo a liberdade de contratar com quem quiser. Se for a termo incerto, poderá marcar prazo ao favorecido para que manifeste a sua preferência sob pena de perdê-la, pois não se concebe que uma pessoa fique indefinidamente obrigada a uma outra, e na dependência de sua vontade, enquanto esta última guarda a alternativa de celebrar ou não celebrar o contrato. Muito frequentemente a opção vem conjugada ao contrato de corretagem, mediante aposição a este de uma cláusula, pela qual o corretor tem a exclusividade de agenciar o negócio, obrigando-se o comitente a abonar-lhe a comissão ainda que o realize por intermédio de outrem ou mesmo diretamente. Nestes casos, o meio de defesa contra os abusos frequentes de corretores menos honestos é a fixação de prazo fatal de perempção. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.

O contrato preliminar é bilateral quando gera obrigações para ambos os contratantes, ficando desde logo programado o contrato definitivo, como dever recíproco, obrigadas ambas as partes a dar-lhe seu consentimento. As posições das partes estão equilibradas, restando a cada uma o direito de exigir da outra o respectivo cumprimento pena de suportar as consequências.

O contrato preliminar pode ter por objeto a realização de qualquer contrato definitivo, de qualquer espécie. O seu campo mais frequente é, entretanto, o contrato preliminar de compra e venda ou promessa de compra e venda, onde também se espraia a opção, e onde a variedade das espécies provocou uma elaboração doutrinária mais opulenta e mais desenvolvida. Não se excluem os contratos reais (promessa de mutuar, por exemplo), e, nestes casos, a distinção dos contratos definitivos é completa se se atentar em que estes exigem, para sua perfeição, a traditio efetiva da coisa. Não se excluem, mesmo, de sua incidência os contratos liberatórios (distrato). Comporta o contrato preliminar a aposição de condição e de termo.  Se este não é avençado, a parte interessada na constituição em mora terá de interpelar a outra para que o cumpra, no prazo que for fixado. Mas, se existe termo estipulado, ocorre aqui uma peculiaridade a que já nos referimos: é que, via de regra, o cumprimento do contrato preliminar bilateral exige para sua execução a participação do credor (pagamento de impostos, comparecimento a cartório, assinatura de instrumento etc.). Daí a necessidade, mesmo quando há prazo ajustado, de notificação ao devedor, determinando tempo e lugar do cumprimento.

 Se for aleatório o contrato, por se referir a coisas existentes, mas expostas a risco, assumido pelo adquirente, terá igualmente direito o alienante a todo o preço, posto que a coisa já não existisse, em parte, ou de todo, no dia do contrato. Tal alienação aleatória poderá ser anulada como dolosa pelo prejudicado, se provar que o outro contratante não ignorava a consumação do risco, a que no contrato se considerava exposta a coisa.

 

Efeitos Do Contrato Preliminar

 

O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. Concluído o contrato preliminar, com tais observâncias, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.

A eficácia do contrato preliminar está na decorrência da apuração dos requisitos de validade dos contratos, em relação a ele em si mesmo, e não em função do contrato principal, que lhe é objeto, e cuja outorga constitui a fase de sua execução. Sendo válido, produz efeitos, que, estes sim, são variáveis.

Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.

Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.

Os seus efeitos amplos, isto é, a possibilidade de obtenção do contrato definitivo, por via coativa, dependem, então, de se apurarem os seus requisitos:

 a – O requisito objetivo não merece maiores atenções, pois se subordina à regra geral: é preciso que o objeto do contrato seja lícito e possível. E, como este objeto é a realização do contrato definitivo, é insuscetível de gerar consequências o contrato preliminar, se o contrato principal, que é a prestação dos contratantes, atentar contra a ordem pública e os bons costumes, ou ofender disposição legal, ou for materialmente irrealizável.

 

b – O segundo requisito, subjetivo, já exige maior exame. De fora parte as condições de capacidade genérica para a vida civil, pois que não podem contratar os portadores de incapacidade, requer-se ainda que os participantes tenham a aptidão para celebrar o contrato preliminar. Assim, se uma pessoa não pode validamente vender, é evidente que o contrato preliminar de compra e venda não poderá ter execução compulsória, pois que não caberá impor coativamente uma prestação para a qual o contratante é inapto. É preciso atentar em que a palavra jurisdicional irá suprir a declaração de vontade que a parte recusa fazer espontaneamente, mas não tem o condão de sanar a falta intrínseca, quando a pessoa não está habilitada a proferi-la. Se o contratante necessita da anuência ou da autorização de outrem para que proceda eficazmente, a falta de uma ou outra impede a execução específica. A ausência da outorga uxória é obstáculo a que o contrato preliminar seja coercitivamente exequível, porque o marido não poderia, mesmo voluntariamente, realizar o contrato principal, nos casos em que ela é exigível.

 

c – O terceiro requisito é o formal, que, segundo vimos, tem sido o ponto de maior atração do pensamento dos juristas entre nós, mas que foi resolvido em definitivo,, que não exige que o contrato preliminar seja celebrado com os mesmos requisitos formais exigidos para o contrato a ser celebrado, cuja obrigação de fazer é o seu objeto.

Se faltam ao contrato preliminar os requisitos que lhe atribuem a execução específica, nem por isso é destituído de efeitos, porque a obligatio faciendi, não podendo ser cumprida em espécie pela recusa injustificada do devedor, vai dar em conversão da prestação no seu equivalente pecuniário, sujeitando‑se o contratante inadimplente ao ressarcimento das perdas e danos.

 

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases das principais obras, "exclusivamente para fins de estudo":

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

atualizado em 25-08-2014/18:45:49

Referências Consultadas

 

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