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Contrato de Arrendamento Mercantil

Contrato de Arrendamento Mercantil

Conceitos e Elementos Jurídicos

 

Arrendamento mercantil ou leasing é o contrato pelo qual uma das partes, a arrendadora concede à outra parte a arrendatária, por um longo prazo, o direito de utilizar uma determinada coisa, cobrando aluguel por esse uso temporário, e admitindo que a certo tempo do contrato, a parte que vem utilizando aquela coisa declare sua opção de compra, pagando o preço residual, que será, o valor total da coisa, menos o valor pago pelo aluguel. Considera-se arrendamento mercantil, para os efeitos desta Lei, o negócio jurídico realizado entre pessoa jurídica, na qualidade de arrendadora, e pessoa física ou jurídica, na qualidade de arrendatária, e que tenha por objeto o arrendamento de bens adquiridos pela arrendadora, segundo especificações da arrendatária e para uso próprio desta.

Em tradução literal seria “locação”, e conceitualmente a compreende na verdade. Ao mesmo passo aproxima-se da “venda”. Seria, então, uma espécie de “locação-venda” (locatio mixta cum venditione), mas merece considerações especiais que ora atraem as normas da venda, ora conduzem-no para a órbita da locação (Kaufen oder Miete).

"O arrendamento mercantil, também denominado leasing , é, em linhas gerais, um negócio jurídico de financiamento, que toma a forma de uma locação de bens móveis ou imóveis, onde o locador atribui ao locatário o direito de opção entre renovar a locação, devolver o bem ou comprá-lo, pagando então apenas o valor residual nele previsto, findo o prazo contratual "

É, na realidade, um contrato complexo, um misto de financiamento, promessa de compra e venda e locação, regulado pela Lei n. 6.099, de 12 de setembro de 1974 (Lei do Arrendamento Mercantil), que dispõe sobre o tratamento tributário dessa espécie de operação financeira. O tema leasing traz em si sempre a noção de financiamento, cujo âmbito deve ser tratado adequadamente para se evitarem distorções. O financiamento é conceito econômico que pode integrar vários contratos, sendo o mútuo o principal deles, mas não é uma categoria jurídica, como acertadamente enfatiza Miranda Leão.

O arrendador é necessariamente pessoa jurídica, constituída sob a forma de sociedade anônima, controlada e fiscalizada pelo Banco Central por praticar uma operação financeira. O arrendatário é pessoa física ou jurídica, de direito privado ou de direito público. A extensão dessa modalidade de contrato às pessoas físicas só adveio com a Lei n. 7.132, de 26 de outubro de 1983, que modificou a Lei n. 6.099/74. 

"O financial leasing norte americano, crédit-bail dos franceses, hire-purchase dos ingleses, locazione finanziaria dos italianos, traduzido por arrendamento mercantil, é o contrato pela qual uma pessoa jurídica ou física, pretendendo utilizar determinado equipamento, comercial ou industrial, ou um certo imóvel, consegue que uma instituição financeira o adquira, arrendando-o ao interessado por tempo determinado, possibilitando-se ao arrendatário, findo tal prazo, optar entre a devolução do bem, a renovação do arrendamento, ou a aquisição do bem arrendado mediante um preço residual previamente fixado no contrato, isto é, o que fica após a dedução das prestações até então pagas".

Já aqui surge um aspecto peculiar: na locação, o locador tem o objeto em propriedade ou em posse direta; no leasing o arrendador pode ser o proprietário do objeto, e neste caso ter-se-á o denominado “leasing operativo ou operacional”; ou pode não o ser, e nem mesmo comerciar no ramo, e nesta hipótese ele o adquire, passando-o ao arrendatário (“leasing financeiro”).

 

O contrato de leasing em sua forma tradicional envolve três figuras, o arrendante ou arrendador, o arrendatário e o fornecedor do bem.

 

“O ‘leasing’ imobiliário poderá ser usado, em nosso país, pela instituição financeira, ou melhor, pela Caixa Econômica Federal, trazendo grande vantagem ao arrendatário, que ficará dispensado da imobilização de capital na aquisição ou construção de imóvel.”

As operações de arrendamento mercantil com o tratamento tributário previsto na Lei nº. 6.099, de 12.09.74, alterada pela Lei nº. 7.132, de 26.10.83, somente podem ser realizadas por pessoas jurídicas que tenham como objeto principal de sua atividade a prática de operações de arrendamento mercantil, pelos bancos múltiplos com carteira de arrendamento mercantil e pelas instituições financeiras que, nos termos do art. 13 deste Regulamento, estejam autorizadas a contratar operações de arrendamento com o próprio vendedor do bem ou com pessoas jurídicas a ele coligadas ou interdependentes, as operações podem ser dos tipos financeiro e operacional

As operações de arrendamento mercantil contratadas com o próprio vendedor do bem ou com pessoas a ele coligadas ou interdependentes somente podem ser contratadas na modalidade de arrendamento mercantil financeiro, aplicando-se a elas as mesmas condições fixadas neste Regulamento.

Os bancos múltiplos com carteira de investimento, de desenvolvimento e/ou de crédito imobiliário, os bancos de investimento, os bancos de desenvolvimento, as caixas econômicas e as sociedades de crédito imobiliário também podem realizar as operações previstas neste artigo.

 

Leasing operacional (operating leasing), também conhecido como renting, caracteriza-se como uma espécie de locação com prestação de serviços. O arrendador, especialista em determinados tipos de equipamentos ou bens duráveis, cede ao arrendatário, por tempo certo, a sua utilização, com o compromisso de se encarregar de sua manutenção e funcionamento. O termo do contrato há de ser menor que o tempo de duração da vida econômica do objeto. Em contraprestação, o arrendatário lhe paga uma prestação (mensal, ou bimestral ou trimestral) inferior ao valor global que o objeto terá no fim do prazo estipulado. Este, geralmente, é curto, tendo em vista que o arrendador assume os riscos da coisa, e sofre a sua obsolescência. Ao arrendatário é facultado devolver o objeto na pendência do contrato, e não é obrigado a adquiri-lo no termo. O regime do leasing operacional, entre nós, é do livre ajuste ou dos usos mercantis, uma vez que a Lei n° 6.099/74 o exclui de sua incidência. As características econômicas desta modalidade são as mais numerosas, abrangendo toda espécie de bens, tais como equipamentos técnicos, eletrodomésticos e eletroeletrônicos, automóveis e quantos mais.

 

Leasing financeiro (financial leasing), a que especialmente se destina a Lei n° 6.099/74, concede o tratamento nela previsto, em caráter privativo, às operações e empresas arrendadoras que fizeram destas operações o objeto principal de sua cializado com escrituração própria. Daí logo se vê que o sujeito ativo do leasing há de preencher este requisito. Nesta modalidade contratual, o arrendatário contrata com uma instituição financeira a compra do objeto, o qual lhe será entregue em locação, obrigando-se ao pagamento em prestações. O arrendatário não tem faculdade de devolver o objeto antes do termo contratual. E, atingido este, fica-lhe a tríplice opção: devolver a coisa; adquiri-la pelo preço residual ou pelo preço de mercado; ou renovar o contrato, caso em que o valor será inferior ao que foi tomado como base no primeiro. As partes do leasing financeiro são o arrendador e o arrendatário. Mas não pode deixar de ser considerado o vendedor da mercadoria arrendada, que pode ser de livre escolha do arrendador, ou ao revés pode ser determinada no contrato a procedência, pois bem pode ocorrer que o arrendatário tenha em vista objetos de natureza, características e origem certas. Mesmo na hipótese de indicar o arrendatário a empresa vendedora, a instituição financeira não procede como mandatário, uma vez que adquire o bem para si mesma, antes de arrendá-la (cf. Fábio Konder Comparato, in Revista Forense, vol. 250, pág. 10). Ao contrário do operacional, no leasing financeiro o arrendatário assume os riscos da coisa, obriga-se pela sua conservação, e sofre a sua obsolescência.

 

 

Os contratos de arrendamento mercantil conterão as seguintes disposições:

a) prazo do contrato;

b) valor de cada contraprestação por períodos determinados, não superiores a um semestre;

c) opção de compra ou renovação de contrato, como faculdade do arrendatário;

d) preço para opção de compra ou critério para sua fixação, quando for estipulada esta cláusula.

Poderá o Conselho Monetário Nacional, nas operações que venha a definir, estabelecer que as contraprestações sejam estipuladas por períodos superiores a 1 (um) semestre.

 

Os contratos devem estabelecer os seguintes prazos mínimos de arrendamento:

I - para o arrendamento mercantil financeiro:

a) 2 (dois) anos, compreendidos entre a data de entrega dos bens à arrendatária, consubstanciada em termo de aceitação e recebimento dos bens, e a data de vencimento da última contraprestação, quando se tratar de arrendamento de bens com vida útil igual "ou inferior a 5 (cinco) anos;

b) 3 (três) anos, observada a definição do prazo constante da alínea anterior, para o arrendamento de outros bens;

II - para o arrendamento mercantil operacional, 90 (noventa) dias.

 

O arrendatário, findo o prazo do arrendamento, tem a tríplice opção de:

a) adquirir os bens, no todo ou em parte, por preço menor do que o de suaaquisição primitiva convencionado no próprio contrato, levando-se em conta os pagamentos feitos a título de aluguel;

b) devolvê-los ao arrendador; ou

c) prorrogar o contrato, mediante o pagamento de renda muito menor do que a do primeiro arrendamento.

“O elemento essencial de caracterização do leasing é a faculdade reservada ao arrendatário de adquirir, no fim do contrato, os bens que alugou. Senão existe, o contrato não é de leasing. Essa faculdade é, ao se exercer, um direito potestativo, bastando, portanto, a declaração optativa do concessionário do leasing para que a relação pessoal de uso dos bens se transforme em relação real de propriedade.”

O leasing é técnica contratual que só deverá ser praticada em países que dispuserem de capitais de sobra, como, p, ex., os EUA, e não naqueles em que há falta de recursos financeiros, onde os juros e demais custos são muito altos, constituindo-se, indubitavelmente, em um fator inflacionário.

 

 

 

 

 

 

19-08-2014/20:58:08

 

 

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