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Construção de Edifícios

Construção de Edifícios

A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos na Lei 4.591/64, poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador, ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.

 

O incorporador será o próprio construtor, fundindo-se, em uma só pessoa, as obrigações estabelecidas a ambos. Não importa que o incorporador celebre, ele próprio, um contrato de construção com um terceiro. Existirá uma unificação do contrato, que abrange a fração ideal e a unidade. Neste caso, importante observar que no contrato se inserem, em separado, o preço da fração ideal e o preço da construção, segundo o texto do artigo 41: “Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo incorporador por preço global compreendendo quota de terreno e construção, inclusive com parte de pagamento após a entrega da unidade, discriminar-se-ão, no contrato, o preço da quota de terreno e o da construção.”

 

O Projeto e o memorial descritivo das edifcações farão parte integrante e complementar do contrato;

 

Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação.

 

Nos contratos de construção, seja qual for seu regime deverá constar expressamente a quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos, devidas ao Poder Público, bem como as despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio. Quando o serviço público for explorado mediante concessão, os contratos de construção deverão também especificar a quem caberão as despesas com as ligações que incumbam às concessionárias no caso de não estarem elas obrigadas a fazê-las, ou, em o estando, se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade.

 

O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a celebração de contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar:

 

I - critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para uso dos sindicatos.

Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância dos critérios e normas.

O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação prevista neste artigo deixará de receber dos cofres públicos, enquanto perdurar a omissão, qualquer subvenção ou auxílio que pleiteie ou a que tenha direito. Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o construtor usará os índices fixados por outro sindicato estadual, em cuja região os custos de construção mais lhe pareçam aproximados dos da sua. Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários só poderão ser considerados atualizados, em certo mês, para os efeitos da Lei nº 4.591/64, se baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores;

 

Il - critérios e normas para execução de orçamentos de custo de construção, para fins de disposto no artigo 59 da Lei 4.591/64.

 No regime de construção por administração, será obrigatório constar do respectivo contrato o montante do orçamento do custo da obra, elaborado com estrita observância dos critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53 e a data em que se iniciará efetivamente a obra.

Nos contratos lavrados até o término das fundações, este montante não poderá ser inferior ao da estimativa atualizada.

Nos contratos celebrados após o término das fundações, este montante não poderá ser inferior à última revisão efetivada. As transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o disposto;

 

III - critérios e normas para a avaliação de custo global de obra. Avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada,  com base nos custos unitários, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

 

IV - modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação;

 

V - critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das prestações, que poderá ser introduzido nos contratos de incorporação inclusive para o efeito do contrato, que deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação.

 

O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na fixação se atenderá primordialmente:

 

1) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais (subsolo, pilotis etc);

 

2) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em conta as condições de acabamento, a qualidade dos materiais empregados, os equipamentos, o número de elevadores e as inovações de conforto;

 

3) as áreas de construção.

 

Naturalmente, o custo total da unidade equivale não propriamente à uma divisão do valor gasto por metro quadrado, multiplicando-se, após, pela quantidade de metros que coube a cada unidade. Acontece que se estabelece o custo em razão do material usado, que poderá ser diferente para as diversas unidades, e inclusive quanto ao padrão técnico, com a inclusão de equipamentos diferentes e mais sofisticados. Influi no preço a localização da unidade em função da altura do pavimento, e da posição de frente para uma via, para uma praça, ou para o mar, ou até para o sol, ou se considerar-se de fundo, ou se fica no meio do prédio. A localização da área comum nas adjacências de unidades em posições privilegiadas, como bairro nobre, também acarreta majoração do preço. Igualmente se existe considerável distância entre um prédio e outro, de sorte a não haver exagerada proximidade, e não ficar obstaculizada a vista. Daí, pois, a atenção aos critérios para a formação dos preços, que terão peso diferenciado em razão de vários fatores.

 

Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou no caso em que o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a 31-F da Lei 4.591/64.

 

A assembleia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a composição da Comissão de Representantes e revogar qualquer de suas decisões, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos. 

 

Respeitados os limites constantes de Lei, o contrato poderá discriminar as atribuições da Comissão e deverá dispor sobre os mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de preenchimento das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação de que o mandato conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação de seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub-rogatário, salvo se este não o aceitar.

 

Nas incorporações em que o número de contratantes de unidades for igual ou inferior a 3, a totalidade deles exercerá, em conjunto as atribuições que a Lei 4.591/64, confere à Comissão, aplicando-se, no que couber, o disposto anteriores.

 

Os contratantes da construção, inclusive no caso em que o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, para tratar de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembleia, cujas deIiberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos eles salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.

 

 As assembleias serão convocadas, pelo menos, por 1/3 (um terço) dos votos dos contratantes pelo incorporador ou pelo construtor, com menção expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento de procurador bastante.

 

A convocação da assembleia será feita por carta registrada ou protocolo, com antecedência mínima de 5 dias para a primeira convocação, e mais 3 dias para a segunda, podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.

 

A assembleia instalar-se-á, no mínimo, com metade dos contratantes, em primeira convocação, e com qualquer número, em segunda, sendo, porém, obrigatória a presença, em qualquer caso do incorporador ou do construtor, quando convocantes, e pelo menos, com metade dos contratantes que a tenham convocado, se for o caso.

 

Na assembleia, os votos dos contratantes serão proporcionais às respectivas frações ideais de terreno.

 

Nem a tudo, porém, a assembleia pode prover. Sua reunião é espaçada, forçosamente espaçada, pois todos sabem não ser fácil reunir pessoas ocupadas, ainda quando para tratarem de seus próprios interesses.

 

O outro órgão criado pela Lei n. 4.591, Comissão de Representantes dos adquirentes, é destinado a suprir as deficiências do primeiro. E sua atuação é fiscalizadora (Lei n. 1.591, de 16 de dezembro de 1964, art. 50).

 

A Comissão de Representantes dos adquirentes recebe o poder de representação da própria lei. Independentemente de uma declaração de vontade e de instrumento de mandato, que é dispensado, tem o poder de representação, e é no exercício deste poder que se pronuncia e age. Aos interessados cabe, tão somente, trazer a manifestação de sua vontade na indicação das provas que vão exercê-lo.

 

No entanto, não é apenas aíque interfere a vontade. Pode ocorrer, também, no definir a ampliação do poder de representação. A Lei n. 4.591/1964 menciona o mínimo além de qual os adquirentes têm a faculdade de estender a sua vontade.

 

A representação, uma vez instituída, subsiste independentemente de qualquer manifestação volitiva e, pelo princípio da continuidade, perdura até que, cessando a razão dela, com a terminação do edifício, cessa automaticamente. Os atos da Comissão de Representantes obrigam como em todo outro caso de representação. Entretanto, sendo do interesse dos adquirentes o que ela resolve, cabe à assembleia destes, pelo voto da maioria absoluta dos contratantes, a faculdade de revogar qualquer decisão por ela tomada.

 

Cessará o poder de representação: a) pela terminação da obra; b) pela renúncia; c) pela revogação; d) pela morte.

 

Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas, inclusive as relativas à construção exercendo o construtor e o condomínio até então, o direito de retenção sobre a respectiva unidade; no caso em que o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, este direito será exercido pelo incorporador.

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases, "exclusivamente para fins de estudo":

 

 

 

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atualizado em  11-11-2014//20:59:06

 

Referências Consultadas

Direito Ao Alcance De Todos