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Características do Contrato de Arrendamento

Características do Contrato de Arrendamento

 

 

É um contrato pelo qual uma pessoa jurídica ou física, pretendendo utilizar determinado equipamento, comercial ou industrial, ou certo imóvel, consegue que uma instituição financeira o adquira, arrendando-o ao interessado por tempo determinado, possibilitando-se ao arrendatário, findo tal prazo, optar entre a devolução do bem arrendado mediante um preço conforme o valor (VR) residual, previamente fixado no contrato, isto é, o que fica após a dedução das prestações até então pagas.

 

O contrato de arrendamento mercantil é consensual, porque se aperfeiçoa com a manifestação de vontade das partes, independentemente da entrega da coisa.

 

solene, porque exige a forma escrita;

 

bilateral, uma vez que gera obrigações recíprocas; oneroso, pois ambos os contratantes obtêm proveito, ao qual corresponde um ônus ou sacrifício; comutativo, porque as prestações são certas e as partes podem antever as vantagens e os sacrifícios; de

 

trato sucessivo, tendo em vista que a execução se faz durante o prazo previsto ou renovado;

 

de adesão, porque é inteiramente elaborado pelo arrendador, não tendo o arrendatário possibilidade de discutir às suas cláusulas: adere em bloco a elas ou não realiza o negócio. A cobrança antecipada do valor residual garantido (VRG) não descaracteriza o contrato de arrendamento mercantil.

 

Infere-se daí que no arrendamento mercantil apresentam-se os seguintes elementos jurídicos, essenciais a sua caracterização: 

 

Três empresas: "a que vende as máquinas (fabricante), a que as compra, pagando o preço (leasing broker ou leasing banker), e a que obtém, sem ter comprado (arrendatário), os referidos bens de produção".

 

Uma empresa (ou arrendatária) indica à outra (instituição financeira) os bens que ela deverá adquirir, com todas 
as suas especificações técnicas, estipulando preço e nome do fornecedor, e dando outros esclarecimentos, como condições de reembolso do arrendador, montante de prestações, prazo de vigência do contrato de leasing etc. (Lei n.6.099/74, art. 5º).

 

A instituição financeira compra equipamentos e máquinas para arrendá-los a longo prazo à empresa que pediu a aquisição. O contrato de compra e venda será celebrado entre arrendador e vendedor, sem qualquer participação do arrendatário.

Há a concessão do uso desses bens ou equipamentos durante certo prazo, em geral de três a cinco anos. Leva-se em consideração o tempo que o bem pode ser útil, pois há hipóteses em que, com o passar dos anos, torna-se obsoleto, pelo aparecimento de outro mais moderno, ante a progresso tecnológico. Se, na vigência do contrato, o arrendatário quiser pôr fim ao leasing, devolvendo o bem ao arrendador, este poderá exigir o pagamento integral das prestações convencionadas.

 

Termo do prazo de arrendamento

 

O arrendatário, findo o prazo do arrendamento, tem a tríplice opção de:

 

a) adquirir os bens, no todo ou em parte, por preço menor do que o de sua aquisição primitiva convencionado, no próprio contrato, levando-se em conta os pagamentos feitos a título de aluguel;

 

b) devolvê-los ao arrendador, ou;

 

c) prorrogar o contrato, mediante o pagamento de renda muito menor do que a do primeiro arrendamento, porque neste as prestações foram fixadas tendo em vista a valor de utilização do bem em estado de novo. Daí diferenciar-se da alienação fiduciária, onde o fornecedor vende ao consumidor e no mesmo instrumento aliena a coisa fiduciariamente à instituição financeira, e uma vez pago o débito pelo consumidor, ele tornar-se-á proprietário pleno daquele bem. No arrendamento mercantil o usuário torna-se simples locatário com opção para eventual compra do equipamento, findo o contrato. É preciso, ainda não olvidar, que nada impede (Lei n.. 6.099, art. 11, §§ 1º a 3º) o exercício da opção antes do término contratual, mas o contraio deixará de ser leasing financeiro, e passará a ser considerado compra e venda a prestação. Se ocorrer essa antecipação de exercício da opção de compra, o preço abrangerá o total das prestações pagas durante a vigência do arrendamento mercantil, mais a parcela cobrada a título de aquisição, os acréscimos dos juros, da correção monetária e das despesas administrativas, porém as importâncias já deduzidas com o custo operacional, pela arrendatária, deverão ser adicionadas ao lucro tributável pelo imposto de renda, no exercício correspondente à respectiva dedução.

 

Deveras, pelo arrendamento mercantil, o cliente receberá financiamento integral para adquirir equipamentos, sem fazer qualquer investimento próprio, pagando o valor das máquinas com o produto do trabalho delas.

 

Proporciona-se ao empresário o acesso aos bens necessários ao funcionamento da empresa sem que ele tenha de comprá-los, a empresa se equipará sem investir.

 

Tem, portanto, por finalidade possibilitar a montagem ou o reequipamento da empresa arrendatária, assegurando-lhe a utilização de novas máquinas, p. ex., sem obrigá-la a adquirir tais máquinas definitivamente. Isto porque a modernização do equipamento é o maior fator com que conta uma empresa econômica para aumentar sua produtividade.

 

No leasing haverá: disponibilidade de capital circulante pela sua não-imobilização pelo empresário, custo menor dos equipamentos; financiamento total do valor do bem arrendado, possibilidade da compra do bem, descontando-se do preço as prestações pagas a título de locação.

 

Vantagens Tributárias 


Além disso, o arrendamento mercantil apresenta vantagens na seara tributária.

Se uma empresa comprar equipamentos a prazo, a quantia paga mensalmente não poderá ser deduzida da renda bruta para apuração do lucro tributável pelo imposto de renda. Todavia, o quantum pago como aluguei poderá ser lançado como despesa, o que diminuirá o lucro, e, por via de consequência levará ao pagamento de menor imposto de renda. A Lei n. 6.099/74 veio regulamentar essa matéria, traçando contornos para que possa haver benefícios de ordem fiscal resultantes do leasing. As disposições dessa lei vieram a ser regulamentadas pela Resolução n. 351/75 do Banco Central já revogada. 

 

Atualmente o Banco Central regulamenta aquela lei por meio das Resoluções BC n. 2.659/99, 2.306/96, e, no que concerne aos recursos oriundos do exterior, a matéria é tratada pela Circular 3.689/13 e a Resolução 3. 844/10,

 

É permitida a realização de operações de arrendamento mercantil com pessoas físicas e jurídicas, na qualidade de arrendatárias.

 

As operações de arrendamento mercantil com o tratamento tributário previsto na Lei nº. 6.099, de 12.09.74, alterada pela Lei nº. 7.132, de 26.10.83, somente podem ser realizadas por pessoas jurídicas que tenham como objeto principal de sua atividade a prática de operações de arrendamento mercantil, pelos bancos múltiplos com carteira de arrendamento mercantil e pelas instituições financeiras que, nos termos do art. 13 do Regulamento (RESOLUÇÃO Nº 2309 do Banco Central), estejam autorizadas a contratar operações de arrendamento com o próprio vendedor do bem ou com pessoas jurídicas a ele coligadas ou interdependentes. Essas operações previstas  podem ser dos tipos financeiro e operacional.

 

O Conselho Monetário Nacional especificará em regulamento os casos de coligação e interdependência.

 

O Conselho Monetário Nacional poderá estabelecer índices máximos para a soma das contraprestações, acrescida do preço para exercício da opção da compra nas operações de arrendamento mercantil.

 

Os índices de que trata este artigo serão fixados: considerando o custo do arrendamento em relação ao do funcionamento da compra e venda.

 

Todas as operações de arrendamento mercantil subordinam-se ao controle e fiscalização do Banco Central do Brasil, segundo normas estabelecidas pelo Conselho Monetário Nacional, a elas se aplicando, no que couber, as disposições da Lei número 4.595, de 31 de dezembro de 1964, e legislação posterior relativa ao Sistema Financeiro Nacional.

 

O Conselho Monetário Nacional poderá baixar resolução disciplinando as condições segundo as quais as instituições financeiras poderão financiar suas controladas, coligadas ou interdependentes que se especializarem em operações de arrendamento mercantil.  

 

A aquisição de debêntures emitidas por sociedades de arrendamento mercantil em mercado primário ou secundário constitui obrigação de natureza cambiária, não caracterizando operação de empréstimo ou adiantamento. 

 

As operações de arrendamento mercantil contratadas com o próprio vendedor do bem ou com pessoas jurídicas a ele vinculadas, mediante quaisquer das relações previstas no art. 2º da Lei n. 6.099/74, poderão também ser realizadas por instituições financeiras expressamente autorizadas pelo Conselho Monetário Nacional, que estabelecerá as condições para a realização das operações, sendo que, Nestes casos, o prejuízo decorrente da venda do bem não será dedutível na determinação do lucro real.

 

Somente poderão ser objeto de arrendamento mercantil os bens de produção estrangeira que forem enumerados pelo Conselho Monetário Nacional, que poderá, também, estabelecer condições para seu arrendamento a empresas cujo controle acionário pertencer a pessoas residentes no exterior.

 

Os contratos de arrendamento mercantil celebrado com entidades domiciliadas no exterior serão submetidos a registro no Banco Central do Brasil. (Redação dada pela Lei nº 7.132, de 1983).

 

O Conselho Monetário Nacional estabelecerá as normas para a concessão do registro a que se refere este artigo, observando as seguintes condições: 

 

a) razoabilidade da contraprestação e de sua composição; 

 

b) critérios para fixação do prazo de vida útil do bem; 

 

c) compatibilidade do prazo de arrendamento do bem com a sua vida útil; (Redação dada pela Lei nº 7.132, de 1983).

 

d) relação entre o preço internacional do bem o custo total do arrendamento; 

 

e) cláusula de opção de compra ou renovação do contrato; 

 

f) outras cautelas ditadas pela política econômico-financeira nacional. 

 

Mediante prévia autorização do Banco Central do Brasil, segundo normas para este fim expedidas pelo Conselho Monetário Nacional, os bens objeto das operações de que trata este artigo poderão ser arrendados a sociedades arrendadoras domiciliadas no País, para o fim de subarrendamento. 

 

Estender-se-ão ao subarrendamento as normas aplicáveis aos contratos de arrendamento mercantil celebrados com entidades domiciliadas no exterior.

 

No subarrendamento poderá haver vínculo de coligação ou de interdependência entre a entidade domiciliada no exterior e a sociedade arrendatária subarrendadora, domiciliada no País. 

 

Mediante as condições que estabelecer, o Conselho Monetário Nacional poderá autorizar o registro de contratos sem cláusula de opção de compra bem como fixar prazos mínimos para as operações previstas neste artigo. 

 

Podem ser objeto de arrendamento bens móveis, de produção nacional ou estrangeira, e bens imóveis adquiridos pela entidade arrendadora para fins de uso próprio da arrendatária, segundo as especificações desta.

 

Os atos e contratos referidos na Lei n. 9.514/97, ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública. 

 

As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

 

I - reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste;

 

II - remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;

 

III - capitalização dos juros;

 

IV - contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente.

 

As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI.(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004).

 

Nos contratos de venda de imóveis a prazo, inclusive de arrendamento mercantil de imóveis, de financiamento imobiliário em geral, admitir-se-á, respeitada a legislação pertinente, a estipulação de cláusula de reajuste e das condições e critérios de sua aplicação.

 

 

 

Citação, Transcrição, Interpretação e Paráfrases das principais obras, "exclusivamente para fins de estudo":

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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atualizado em 15-06-2016/00:16:10

Referências Consultadas

 

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